Meine 2 mieterinen sind im November letzten Jahres eingezogen.
Bei der Nebenkostenabrechnung habe ich alle Posten anteilig (2/12 für Nov. und Dez.) in Rechnung gestellt, mit Ausnahme von Frischwasser und Heizungs-verbrauchkosten, da diese Kosten nur durch die Mieter verursacht worden sind, nachdem die Wohnung in den anderen Monaten leer stand.
Die Nebenkostenabrechnung haben sie nicht akzeptiert. Der Mieterverein hat in Ihrem Namen einen Brief verfasst und eine neue Kostenaufstellung gemacht, in der alle Posten anteilig berechnet worden sind.
Aus dieser Rechnung ergibt sich eine Rückerstattungssumme für die Mieter.
Weiterhin haben Sie mir eine Frist zur Begleichung der Summe gemacht, ansonsten würden die Mieter die Differenz mit der nächsten Mietzahlung verrechnen.
Meine Fragen dazu:
Kann ich die Verbrauchkosten für Heizung und Frischwasser nicht in voller Summe in Rechnung stellen, nachdem die Wohnung im Jahr des Einzugs nur durch die Mieter benutzt worden und diese Kosten durch sie enstanden sind. In den Monaten Januar bis Oktober stand die Wohnung leer.
Die Grundsteuer habe ich auch anteilig berechnet, obwohl mein Steuerberater meinte, dass ich die volle Summe auf die Mieter übertragen kann. Wie ist Ihre Meinung dazu?
Sind die Mieter überhaupt berechtigt, etwaige Forderungen mit der Miete zu verrechnen?
die Verbrauchskosten-aber nur diese! müssen Sie sogar nach den tatsächlichen Ablesewerten berechnen. Wenn Sie
allerdings beim Umrechnungsschlüssel 50:50/m² oder 70-30/m² den Nichtverbrauchswert voll umgerechnet haben, ist das verkehrt. Dafür gibt es dann die Gradtagstabelle, die aussagt, wieviel wann umgerechtnet werden kann.
Alle anderen Kosten werden anteilig berechnet, also nur für den Zeitraum, indem die Mieter im Haus wohnen. Die übrigen Kosten gehen jeweils auf die Leerstandszeit und diese müssen Sie selbst tragen. Zumindest hat Ihr Steuerberater Ihnen hier eine absolut falsche Antwort (Grundsteuer) gegeben.
Die Mieter sind durchaus berechtigt, den Betrag von der Miete einzubehalten. Sind Sie damit nicht einverstanden, müßten Sie das einklagen und in diesem Fall wären Sie dann verpflichtet, eine richtige Abrechnung vorzulegen.
Es ist natürlich für mich schwer, von „außen-wie hier jetzt“ etwas zu beurteilen, was man selbst nicht gesehen hat. Ggf.schicken Sie das nochmal als Anlage zu mir…
MfG
Waldi64
Hallo Suzie,
zu 1. die Heizkosten kannst Du nicht in vollem Umfang auf die neuen Miete umlegen. Die Heizkosten Verordnung schreibt vor , dass die Heizkosten wie folgt umzulegen sind:
a. auf die Wohnfläche höstens 30 %
b. auf die Wohnfläche höchstens 30 % und durch Messgeräte ermittelten Verbrauch höchstens 70 %.
c. sofern die Mietsache nicht vermietetet ist (Leerstand) hat der Vermieter, sofern die Heizung in der Wohnung außer betrieb war nur die 30 % der Vorhaltung der Heizenergie selbst zu tragen.
In Deinem Fall hast die die unter c. genannten Kosten in den 10 Monaten des Leerstandes zu tragen.
Hinsichtlich der Wasserkosten ist dies analog so anzuwenden: Wenn die Wasserverbräuche mit einer Wasseruhr gemessen werden, dann braucht der Mieter nur den ausgewiesenen Verbrauch in den beiden Monaten der Mietzeit zu zahlen. Sollte keine Messeinrichtung vorhanden ist, kann der Vermieter festlegen, ob er die Verbräuche des Wassers nach Personenzahl oder nach m² Wohnfläche umlegt. Er kann aber auch bei der Berechnung eine prozentual Verteilung ähnlich wie bei den Heizkosten vornehmen. Dies geschieht in der Regel sehr selten.
Dies gilt auch für die Grundsteuer. Diese kannst Du nur für die beiden Monaten seit dees Bezuges der Mietsache in rechnung stellen.
Meines Erachtens kann der Mieter in diesem Fall nicht ohne weiteres mit der Miete aufrechen. Er muss dem Vermieter Gelegenheit geben, wenn erforderlich, die Abrechnung zu Korrigieren. Dies hätte der Mieterverein aber ebenfalls wissen müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Hallo verehrte Userin,
zu Ihrer Anfrage kann ich Ihnen nur mitteilen, daß ich aus rechtlichen Gründen generell keine Hausbesitzer, Vermieter, Unternehmer, Selbständige etc. „betreue“.
Aufgrund der geschilderten Details sollten Sie einen Fachanwalt für diesen speziellen Bereich konsultieren bzw. sich an den örtlichen Haus- u. Grundbesitzer-Verein wenden.
Besten Gruß USKO
Hallo,
aus meiner langjährigen Erfahrung als Vermieter und der Entwicklung der rechtlichen Bewertung von Nebenkostenabrechnungen, kann ich nur sagen, dass alle Kosten (!!!)des Jahres in die Nebenkostenabrechnung einzustellen sind und dann erst der Anteil für die betreffende Mietzeit, hier 2 Monate, ermittelt werden muss. Das gilt auch für die Grundsteuer.
Die evtl. anteiligen Kosten für die Zeit des Leerstandes hat der Vermieter zu tragen, das ist nun mal sein Risiko.
Eine Verrechnung mit der Miete ist möglich, wenn der Vermieter nicht in angemessener Frist die Rückzahlung vornimmt (allg. Meinung 4 Wochen), oder Widerspruch einlegt.
Gruß suver
vielen Dank für Ihre Nachricht.
Ich würde gerne Ihnen die Abrechnungen per Anhang zusenden, wenn Sie mir sagen, wie bzw. an welche Adresse ich das richten kann.
Kann ich die Verbrauchkosten für Heizung und Frischwasser
nicht in voller Summe in Rechnung stellen, nachdem die Wohnung
im Jahr des Einzugs nur durch die Mieter benutzt worden und
diese Kosten durch sie enstanden sind. In den Monaten Januar
bis Oktober stand die Wohnung leer.
Nein, das können Sie nicht, Sie müssen sich an den mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel halten und anteilig entsprechend dem Schlüssel den Anteil während des Leerstands selbst tragen. Für Frischwasser gilt: Selbst wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart ist, muss der Vermieter bei Leerstand einen Anteil tragen, da auch während des Leerstands Kosten (z.B. Zählergebühr) angefallen sind, die der Vermieter zu tragen haben.
Für Heizkosten gilt: Selbst wenn eine verbrauchsabhängige Abrechnung vereinbart ist, dürfen höchstens 70 % der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden, mindestens 30 % der Kosten müssen nach Wohnfläche verteilt werden, von denen Sie dann auch während des Leerstands Ihren Anteil zu tragen haben.
Die Grundsteuer habe ich auch anteilig berechnet, obwohl
mein Steuerberater meinte, dass ich die volle Summe auf die
Mieter übertragen kann. Wie ist Ihre Meinung dazu?
Auch diese kann - je nach Abrechnungsschlüssel - nur zu 2/12 auf die Mieter umgelegt werden.
Sind die Mieter überhaupt berechtigt, etwaige Forderungen
mit der Miete zu verrechnen?
Nicht ohne Weiteres. Die Mieter müssten eher auf Erstellung einer korrekten Abrechnung klagen, falls Sie nicht willens und/oder in der Lage dazu sind. Die Erstellung einer eigenen mieterseitigen Abrechnung und Verrechnung mit der Miete ist sicherlich nicht rechtens.
vielen Dank für die Nachricht.
Um Sie richtig zu verstehen. Ich habe bei den Heizkosten die 70% Verbrauchkosten zu 100% also nicht 2/12 in Rechnung gestellt, da der Verbrauch auch nur in diesen von den Mietern bewohnten Monaten angefallen ist.
Die restlichen Kosten (Grundgebühr) habe ich anteilig berechnet. Das ist doch dann meiner Rechnung nach gerechtfertig, oder?
in den Rechnungen für Heizung und Wasser sind immer auch Grundkosten enthalten, daher kann man diese nicht vollständig von den Mietern fordern.
Man müsste somit die Grundkosten (Arbeitspreis) anteilig rechnen und nur die Verbrauchskosten komplett den Mietern anlasten.
Ein Recht zur Aufrechnung hat jeder Mieter, wenn er dies vorher ankündigt und dabei dem Vermieter genügend Zeit zur Nachbesserung lässt (i.d.R. 14 Tage).
Die Grundsteuer muss natürlich ebenfalls anteilig abgerechnet werden.
Um Sie richtig zu verstehen. Ich habe bei den Heizkosten die
70% Verbrauchkosten zu 100% also nicht 2/12 in Rechnung
gestellt, da der Verbrauch auch nur in diesen von den Mietern
bewohnten Monaten angefallen ist.
Ist denn bei Einzug der Mieter eine Zwischenablesung gemacht worden, so dass die 70 % Verbrauchsanteil auch nach dem jeweiligen tatsächlichen Verbrauch in die beiden Zeiträume getrennt werden können? Ansonsten muss die Trennung der 70 % Jahresverbrauch nach der "Gradtagszahlenmethode erfolgen.
Vereinfacht heißt das: Von den 70 % Verbrauchsanteil entfallen 72 % (absolut 50,4 %) auf die ersten 10 Monate und 28 % (absolut 19,6 %) auf die letzten zwei Monate. Wie dies allerdings in dem Spezialfall des kompletten Leerstands in einem Zeitraum ist, kann ich auch nicht sagen, gem. HeizKV aber vermutlich nicht anders.
Die restlichen Kosten (Grundgebühr) habe ich anteilig
berechnet. Das ist doch dann meiner Rechnung nach
gerechtfertig, oder?
Hallo, Susie
Du wolltest mir eine Antwort mit eines Schreiben an
XraDry im Anschluss an meine Ausführengen anfügen.
Leider ist der Anhang nicht bei mir angekommen.
Es würde mich schon interessiern, was Du geantwortet hast. Sofern es Dir nicht zu viel Mühe macht wäre es schön, wenn Du mir Deine Zeilen zusenden könntes.
Mit freundlichen Grüßen Willi
was ich anhand der geschickten Unterlagen feststellem, ist zumindest die Heizungsabrechnung in Ordnung und ich kann mir nicht vorstellen ,WAS der Mieterbund daran verkehrt finden kann.
Was mir unklar ist, ist der Betrag von 1707,10€ (steht lt.Anlage)-die ich nicht habe. Richtig wäre, dass alle umlagefähigen Kosten auf diese 2 Wohn-Monate berechnet werden, was hier für genau 60Tage (buchhalterisch rechnet man pro Monat 30 Tage, auch wenn der Monat 31Tage od.weniger hat)statt 360 Tage zu berechnen ist. Bitte prüfen Sie nochmals, ob das korrekt bei Ihnen ist. Mir kommen 1707,10€ für 2 Monate insgesamt auch sehr viel vor-oder SIe schicken die 1.Seite auch noch…
MfG
Waldi64
die Heizungskosten und die Kosten für Frischwasser entstehen nicht nur durch die Nutzung der Wohnung, sondern auch wenn diese leer steht. Beispielsweise müssen Überprüfungen stattfinden, muss Öl eingekauft werden, muss Strom bezahlt werden auch wenn die Heizung nicht läuft. Deshalb ist es nur möglich die Gesamtkosten pro Jahr zu ermitteln und dann auf die einzelnen Monate aufzuteilen. Gleiches gilt für Frischwasser. Denn beispielsweise die Zählermiete fällt jeden Monat an, unabhängig davon ob die Wohnung bewohnt ist.
die Grundsteuer kann ebenfalls nur anteilig berechnet werden.
Die Mieter sind prinzipiell berechtigt, nach Ankündigung eine Forderung gegen Sie mit der Miete zu verrechnen. Jedoch müssen Sie bezüglich der Fristen genügend Zeit haben, die Forderung zu prüfen. Ich empfehle daher, der Fristsetzung durch die Mieter zu widersprechen und ein Datum zu nennen, bis zu dem sie die Forderung geprüft haben und nachdem sie dann die von Ihnen ermittelte eventuelle Rückforderung an die Mieter überweisen.
meine Frage dazu, gilt das alles auch für die Verbrauchskosten der Heizung?
Denn ich habe die Heizungskosten bestehend aus Grundkosten 30% und Verbrauchskosten 70%.
Für mich hört es sich danach an, dass was Sie beschreiben eher für die Grundkosten zutrifft und nicht für die Verbrauchkosten. Die Grundkosten habe ich auch anteilig berechnet.
Hallo Waldi,
danke für die Nachricht.
Der Betrag von 1707,10 Euro sind die umlagefähigen Kosten für das gesamte Jahr. Hiervon habe ich die Verbrauchskosten der Heizung und Frischwasser abgezogen und das Ergebnis durch 6 (2/12) geteilt.
Danach habe ich die Frischwasser und Heizungsverbrauchskosten dazu addiert, da diese nach meiner Auffassung nur in den 2 monaten und von den Mietern verursacht worden sind.
Gruß
Suzie
entschuldige die späte Antwort und danke für die Nachricht.
Die Heizkosten in der Abrechnung der Fa. besteht aus 2 Teilen, der Grundkosten (30%) und der Verbrauchkosten (70%).
Ich habe in meiner Abrechnung die Grundkosten anteilig (also mal 2 durch 12 bzw. durch 6) für die 2 Monate und die Verbrauchkosten in voller Höhe in Rechnung gestellt.
Wenn ich dich dann richtig verstehe, gehen von den Verbrauchskosten noch 30% zu meinen Lasten, sodass ich diese Kosten zu 70% den Mietern in Rechnung stellen kann, da die Wohnung leer stand, oder?
Hinsichtlich der Frischwasserkosten gibt es leider keine Messeinrichtung, hierfür hat der Mieterverein der Mieter einen Nachweis für den Leerstand der Wohnung gefordert.
Ich habe nur die Kündigung des Vormieter als Nachweis für den Leerstand der Wohnung weitergeleitet.