Mietrecht Pachtvertrag Hobbywerkstatt

Behörden & Recht Mietrecht
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Guten Tag,
ein Eigentümer hat vor 9 Jahren Räumlichkeiten zur privaten „hobbymäßigen“ Nutzung (Bastelarbeiten an Autos usw.) vermietet. Es wurde ein PAchtvertrag auf unbestimmte Ziet unterschrieben. In diesem wurde auch festgehalten, das gelegentliche Verkäufe in den Räumlichkeiten stattfinden dürfen.
Nun zu den Fragen:
Welche Kündigungsfrist muss der Vermieter einhalten, welche der Mieter. Unter welchen Umständen und mit welchen Gründen darf der Vermieter den Pachtvertrag kündigen?
Darf der Pächter darauf bestehen, dass der Vermieter für die Schneebeseitigung eines ca. 10Meter langen Zugangs zu den Räumlichkeiten zuständig ist? Im Pachtvertrag wurde diesbezüglich nichts festgehalten, der Vermieter bat den Pächter jedoch schon mehrmals um die Unterschrift und die Zusage der Übertragung der Räumungspflicht auf den Pächter. Dies wurde vom Pächter verweigert. Die Zufahrt zu den Räumlichkeiten wurde durch den Vermieter stets geräumt, es handelt sich nur um den besagten Fußweg.
Nun hat der Pächter sich beschwert, er könne seit 6 Wochen seine Werktatt nicht mehr nutzen, da der Vermieter einen anliegenden Stall bis zum Frühjahr für die Unterbringung seines Pferdes nutzt. Hierdurch würde ein unerträglicher Gestank in den verpachteten Räumlichkeiten entstehen. Überprüfen konnte der Vermieter den angeblichen Gestank nicht, da der Pächter den Zugang zu den Räumlichkeiten verweigerte.

Noch ein paar Anmerkungen:
Der Pächter nutzt immer wieder von ihm NICHT gepachtete Flächen um dort Autos oder Anhänger abzustellen und räumt diese meist nur nach mehrfacher Aufforderung. Er zahlt die PAcht NIE pünktlich, sondern frühestens Mitte des Monats, meist erst im Folgemonat. Der Pächter hat zudem die von ihm mitgepachtete Fläche vor den Räumlichkeiten mit Unmengen an Müll (alte Autoreifen, Autobatterien, Ölkanistern, Autoteilen, Hausmüll und zwei alten komplett verrosteten Autos zu gestellt.
Schon mehrmals hat der Pächter die komplette Monatspacht einbehalten aufgrund angeblicher Schäden, z.B. hervorgerufen durch ein Loch im Dach (welches vom Pächter sofort behoben wurde), Schlaglöchern in der Zufahrt (angeblich abgerissener Auspuff), herunterhängender Äste (Kratzer auf dem Autodach) usw.

Über Ihre Hilfe würde ich mich sehr freuen.
mfg

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Guten Tag,

leider kann ich Ihnen dieser Angelegenheit nicht helfen, da ich mich nur im Mietrecht auskenne, dies aber ein Pachtvertrag ist und hier das Mietrecht nicht greift.

Mit freundlichen Grüßen

mitredenwill

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Hallo,

die Geschichte ist sehr komplex und ich vermute, das sie der Vermieter bzw. Eigentümer sind.
Eine verbindliche Rechtsberatung kann ich Ihnen nicht geben, denn dazu würde ich dringend empfehlen den Eigentümerverband "Haus-Und Grund " zur Rate zu ziehen,
bzw. einen Fachanwalt für Mietrecht!

Ich will aber geren zu den einzelnen Punkten antworten.

Schneebeseitigung:
Wenn nichts anderes vereinbart wurde, hat der Vermieter die Streupflicht und auch für die Schneebeseitigung Sorge zu tragen. Leider auch auf Zugangswegen auf Privatgrund, wenn dieser von Mietern genutzt wird.
Nachträglich die Streupflicht auf den Mieter/Pächter kann man nur abwälzen, wenn dieser damit einverstanden ist.

Nutzung wegen Gestank war nicht nachzuvollziehen, da der Pächter den Zugang verweigert hat. Somit ist der Pächter den beweis schuldig geblieben, bzw. hat eine Beweisaufnahme verhindert.
Ein Minderung der Miete ist somit unzulässig, da der Vermieter ja willens war, dies zu überprüfen und Abhilfe zu schaffen.

Der Pächter darf nur die von ihm gemietete Fläche nutzen! Alles andere wäre vertragswidrig.
Auch Lagern von Müll, wie Autoreifen oder Sondermüll, wie Batterien entsprechen nicht der vertragsgemäßen Nutzung.
Stellt sich die Frage ob die Werkstatt noch hobbymäßig genutzt wird oder schon eher gewerblich, worauf die Menge des Abfalls und der Fahrzeuge bereits schließen lassen. Der Pächter muss also damit rechnen das der Eigentümer das Gewerbeaufsichtsamt benachrichtigt, welches sich das Ganze betrachtet und entsprechende Auflagen verhängen wird.
Miete einzubehalten, obwohl Schäden beseitigt werden ist nicht zulässig und nur ein Druckmittel, wenn ein Vermieter überhaupt nicht willig ist.
dabei wird nur in seltenen Fälle die komplette Miete einbehalten.
So wie es sich liest dürfte sogar eine fristlose Kündigung wegen vertragwidrigem Verhalten und Nutzung
möglich sein. das kann aber ein Fachmann besser beurteilen.

Wegen der Schlaglöcher und Äste kann man sich rechtlich gut absichern, wenn man ein entsprechendes Schild aufstellt:
Privatweg - Nutzung auf eigene Gefahr" gibt es in jedem Baumarkt!
Das die Zufahrt Schlaglöcher aufweist und Äste hängen dürfte dem Pächter nicht entgangen sein. Hat er entsprechende Mängel nicht schriftlich vorher abgemahnt und um Beseitigung gebeten, ist seine Mietkürzung oder Einbehalten der Miete nicht rechtmäßig.
Zuerst sollte man die ausstehende einbehalten Miete einfordern!
Dann würde ich direkt ein Schreiben aufsetzen, in welchem die sofortige Beseitigung des Sondermülls wie Reifen usw. und Batterien unverzüglich zu erfolgen habe - mit Fristsetzung und unmißverständlich sollte man dem Pächter klar machen, das man bei Weigerung das Ordnungsamt verständigen wird.
Auch sollte darauf hin gewiesen werden, das ausschließlich die gemietete Fläche zur Nutzung steht und die übrige Fläche nicht Bestandteil des Mietvertrages wäre.

Will man diesen Mieter los werden empfielt sich auch das Finanzamt zu informieren, besonders wenn die „privaten“ Verkäufe oder Reparaturen einen gewerbsmäßigen Charakter haben.
Ordnungsamt und Gewerbeaufsicht bieten sich wegen dem Müll an - gerade wenn man durch auslaufendes Öl oder Säure Umweltschäden befürchten muss, deren Folgen/Kosten meist am Vermeiter hängen bleiben.

Bei Weigerung würde ich die fristlose Kündigung aussprechen und auch androhen, das die Beseitigung des Mülles auf Kosten des Pächters erfolgen wird.
Die wiederum bringt meist Kosten mit sich, die man eventuell nicht erstattet bekommt.

Viele Grüße
tina

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Hallo,
hier kann ich leider nicht weiterhelfen, da die Angelegenheit zu umfangreich. Evtl. ist die Auskunft bei einem Anwalt zu holen, der sich den Mietvertrag anschauen muss.

Freundliche Grüße
Udo

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Leider kenne ich mich im Pachtrecht nicht aus.

Wenn Sie den Pächter loswerden wollen, schicken Sie ihm doch mal das Ordnungsamt.

Grüße S. Schulz

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Hallo aus Bernburg,

ich berate hier bedürftige Mieter von Wohnungen. Vermieter bekommen bei Haus & Grund (http://www.hausundgrund.de/index.html), der Eigentümerschutz Gemeinschaft, Rechtsauskunft.

Mein Servicetipp: http://www.focus.de/immobilien/mieten/tid-7630/mietn…

Um Abmahnungen von Haus & Grund zu vermeiden, nur soviel: es gilt was bei Vertragsabschluss vereinbart wurde.

LG aus Bernburg

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Guten Tag,
nun, mit Pachtrecht kenne ich mich nicht wirklich aus, nur mit Mietrecht. Eines kann ich Ihnen aber mit Sicherheit sagen: Es gelten die im Vertrag angegebenen Kündigungsfristen, bzw. Laufzeiten. Wenn keine Fristen vereinbart wurden, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Fristen gelten für beide Seiten.
Der Pachtvertrag darf, meines Wissens nach, jederzeit ohne Angaben von Gründen gekündigt werden. Ich wüsste nicht, dass Pächter einen Schutz wie Mieter einer Wohnung genießen.

Wegen der Nutzung der nicht gepachteten Flächen und der verspäteten Zahlung der Pacht: hier muss der Verpächter den Pächter schriftlich abmahnen. Nichtzahlung der Pacht, bzw. regelmäßig verspätete Zahlungen sind ein Grund für eine fristlose Kündigung. Der Verpächter muss jedoch stets vorher schriftlich abmahnen.

Dem Verpächter würde ich bei weiteren Schwierigkeiten raten sich von einem Anwalt beraten zu lassen. Das ist deutlich billiger als die Übernahme der Reparaturkosten an den Autos.

Mit freundlichen Grüßen,
Ela0312

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Tach Tidan,

ich versuch mich kurz zu fassen, die eigentliche Frage scheint mir, ob und wie du deinem Mieter kündigen kannst. Ich bin kein Experte für gewerbliche Mietsachen, also kann ich nur nach allg. Verständnis Rat geben.

Zum Schneeräumdienst: es handelt sich um eine Vertragsänderung, diese muss der Mieter nicht akzeptieren. Steht denn im Mietvertrag, dass der Vermieter den Zugang vom Schnee befreit? Bei einer Garage würd ich denken dass diese Aufgabe dem Mieter obliegt.

Was das einbehalten wegen Schäden und Mängel an der Mietsache angeht, dass ist ein weites Feld.

Das mit dem Pferd hab ich nicht verstanden. Der „Vermiter“ hat doch den „Stall“ vermietet, also muss er das doch prüfen können. Was den „Gestank“ an sich angeht: es handelt sich doch um keinen Wohnraum?

Wenn der Mieter jedoch regelmäßig nicht pünklich den Mietzins zahlt, dann ist das ein Kündigungsgrund.

Was die grundsätzlichen Kündigungsmodalitäten angeht: dass sollte im Mietvertrag geregelt sein. Wenn nicht gilt die allgemeine Rechtslage. Musst de dich selber informieren.

Ich empfehle die vertragliche Kündigungsfrist einzuhalten. Da es sich nicht um Wohnraum handelt müsste die Kündungsfrist recht kurz sein.

Gruss
pec

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Hallo,

ich muss erst mal richtig stellen, dass ich kein Experte, sondern nur Interessierter auf dem Gebiet Mietrecht bin. Trotzdem will ich mich zu diesem Problem äußern.

Das scheint ja eine total verfahrene Sache zu sein! Erst mal ist nicht klar, ob es sich um einen Pacht- oder Mietvertrag handelt. Entweder Verpächter und Pächter, oder Vermieter und Mieter. Vermieter und Pächter geht nicht. Im Vertrag muss doch was über Kündigung stehen! Wer will denn gerne kündigen?

Zum Winterdienst: wenn ich ein Objekt gemietet habe und den Fußweg dahin nur alleine benutze, räume ich den Weg auch. Erst mal obliegt der Winterdienst beim Vermieter. Normalerweise überträgt der Vermieter diese Pflicht an den Mieter. Wenn der Mieter sich weigert, den Winterdienst zu übernehmen, kann der Vermieter für seinen Aufwand vom Mieter Geld verlangen. Wenn beide Seiten den Weg benutzen, wäre es normal, wenn man sich abwechselt.

Zum Pferdestall: Es kann doch nicht sein, dass der Mieter sich über Gestank beschwert, er dem Vermieter aber nicht die Möglichkeit gibt, sich davon zu überzeugen!

Wenn ich die Anmerkungen lese bin ich der Meinung, dass der Vermieter schon lange berechtigt wäre, den Miet- bzw. Pachtvertrag zu kündigen. Da es sich anscheinend um ein gewerblich genutztes Mietobjekt und keinen Wohnungsmietvertrag handelt, besteht auch kein Kündigungsschutz.

Wie schon angedeutet, bin ich kein Experte auf diesem Gebiet, habe allerdings darin schon einige Erfahrungen und zur Zeit auch Streit mit meinem Vermieter. In vorliegendem Falle hilft normalerweise bereits der gesunde Menschenverstand, um die Rechtslage zu erkennen. Aber das ist meine unmaßgebliche Meinung, ohne Anspruch auf Richtigkeit.

Viele Grüße
Helmut

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Hallo tidan,

erst einmal möchte ich für die verspätete Antwort um Entschuldigung bitten, da ich ernsthaft erkrankt bin und nicht mehr jeden Tag im Internet bin. Trotzdem vielen Dank für das entgegengebrachte Vertrauen. Ich versuche nach bestem Wissen und Gewissen deine Fragen zu beantworten.
Kündigungsfrist: Da scheinbar nichts anderes im Pachtvertrag geregelt ist, gelten hier in diesem Falle die mietrechtlichen Bestimmungen, d.h. Pächter und Eigentümer haben beiderseits eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Eine vorzeitige Kündigung des eigentlich auf unbestimmte Zeit vereinbarten Vertrages, kann nur mit der Begründung einer Eigennutzung/Eigenbedarf der verpachteten Räumlichkeiten einhergehen.
Schneebeseitigung: Im allgemeinen ist der Vermieter/Eigentümer dafür verantwortlich, kann jedoch auch die Übertragung auf jemanden veranlassen, z.B. eine Firma oder eben den Pächter/Mieter. Da jedoch durch den Pächter eine Räumungspflicht abgelehnt wurde, bleibt leider der Vermieter/Eigentümer in der Pflicht, auch für besagten Fußweg, wenn dieser wie die andere Pacht-/Mietsache verpachtet wurde. Leider gibt es dann nur die Möglichkeit einem Dritten (Firma oder anderen Person) diesen Räumdienst zu übertragen, wenn man dies nicht alleine schafft oder machen möchte, denn ansonsten drohen einem eventuelle Kosten (Schadensersatzansprüche)für Unfälle, welche dadurch entstehen könnten und nicht immer günstig sind.
Nichtnutzung der Werkstatt, wg. Pferd: Meiner Meinung nach, kann der Pächter sich zwar beschweren und eventuell Abhilfe verlangen, jedoch muss sich der Vermieter/Eigentümer hier keine großen Sorgen machen, da die Werkstatt im eigentlichen Sinne nur zur hobbymäßigen Nutzung verpachtet wurde und nicht einem Dienstleistungsträger, wie einer Fachwerkstatt gleichgestellt ist. Ich denke, dass auch bei Abschluss des Pachtvertrages gewusst wurde, wo sich die zukünftige Hobbywerkstatt befindet, und auch der Vermieter/Eigentümer sich noch darum bemüht, um der Geruchsbelästigung in den Räumlichkeiten nachzugehen, der Zugang zu den Räumlichkeiten jedoch vom Pächter verweigert wurde, somit ist mir unverständlich, wie der Eigentümer dann handeln soll.
Darauf kann ich dir auch nicht genau antworten, denn ich denke der Eigentümer hat nicht erst jetzt den Stall dort erbaut, sondern dieser befand sich schon immer neben diesen besagten Räumlichkeiten. Und wie gesagt, der Eigentümer ist seiner Fürsorgepflicht nachgekommen und wollte die Geruchsbelästigung abstellen, jedoch bei Nichtmitwirkung des Pächters, würde ich diesen Zustand so belassen.
Zu deinen Anmerkungen:
Nicht gepachtete Flächen sind umgehend freizuräumen und freizuhalten. Da diese vom Pächter nicht angemietet und nicht bezahlt werden, hat dieser dort nichts verloren. Von seitens des Eigentümers würde ich da ein Schild anbringen und eventuell, um jeglichem Ärger aus dem Wege zu gehen etwas Schriftliches aufsetzen.
Die gepachteten Flächen müssen so genutzt werden, dass dort keine Gefährdung von ausgeht, dh., dass z.B. abgestellte alte Autos, Autobatterien, Ölkanister usw. keine Umweltgefährdung darstellen können und somit so gelagert werden müssen, dass eben, sei es durch auslaufendes Öl, Kühlwasser, Batterieflüssigkeit usw. jemand oder die Umwelt geschädigt wird. Auch, wenn diese Fläche vom Pächter gepachtet ist, hat er sich daran zu halten, denn auch er muss sich an das Umweltschutzgesetz halten. Wenn dieser es nicht tut, könnte das zu erheblichem Schaden und einer kostenaufwendigen Entsorgung für den Eigentümer enden.
einbehaltene Monatspacht: Wenn die Pacht nicht pünktlich, wie vereinbart, gezahlt wird oder verspätet oder gar nicht gezahlt wird, dann hat der Eigentümer das Recht diesen Zustand anzumahnen und wenn dies nicht fruchtet kann er das Pachtverhältnis, sprich den Vertrag auch einseitig fristlos kündigen. Mit den angebrachten Schäden, seitens des Pächters, liegt dieser auch in der Beweispflicht, denn anscheinend ist der Eigentümer seiner Pflicht mit Behebung der Mängel ja nachgekommen.
Ich hoffe, ich konnte dir ein wenig weiterhelfen, ansonsten gebe ich immer gerne den Rat, dass man sich eine zweite Meinung aus dem Forum einholen sollte oder den Verbraucherschutz, Mieterbund usw. zu Rate zieht. Man bekommt gute Beratung für wenig Geld.

Liebe Grüsse
1monchen