Hallo Thomas,
Dein Schreiben an den Vermieter deiner Wohnung finde ich Inhaltlich sehr gut. Es würde mich interessieren, wie diese Gesellschaft darauf reagiert hat. In der Regel sind die Antworten, sofern welche erfolgen sehr arm an Substanz, oft mit Unwahrheiten gespickt und rechtlich strotzend von Unkenntnis der tatsächlichen Rechtslage.
Aus diesem Grunde füge ich dir ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese, des Richters am AG Dr. Olaf Riecke, der einer führenden Kommentatoren auf diesem Gebiet ist, bei.
Vielleicht kann es dir noch dienlich sein.
Mit freundlichem Gruß Wilii
ZMR 2004, Heft 10, Seite 274 ff.
Feuchtigkeitsschäden und Darlegungs- und Beweislast
BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536:
Feuchtigkeitsschäden stellen einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel i. S. der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar. Dieser Mangel im Sinne einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs ist dem Vermieter nur dann nicht zuzurechnen, wenn er vom Mieter selbst zu vertreten ist. Den Vermieter trifft in diesem Zusammenhang die volle Beweislast dafür, daß die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden. Außerdem hat der Vermieter – wenn auch nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – darzulegen und nachzuweisen, daß das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallenden Beheizungs- und Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden (vgl. LG
Hamburg, Urteil vom 10. 4. 2003 – 307 S 151/02 –).
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 6.8.2003 508 C 130/03
rechtskräftig durch Rücknahme der Berufung unter dem 4. 12. 2003; Leitsatz der Entscheidung entnommen
Aus den Gründen:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zu Recht mindert die Beklagte die Miete um 25 % der Gesamtbruttokaltmiete entsprechend 30 % der Nettokaltmiete.
Im Rahmen des Ortstermins hat sich ergeben, daß die von Beklagtenseite gerügten Mängel weit-gehend verifiziert werden konnten. Der Keller ist in seiner Nutzung durch erhebliche Feuchtigkeits-einbrüche sowie die provisorischen Hilfsmaßnahmen des Klägers durch Auslegen von Paletten auf den Kellerfußboden beeinträchtigt. (Wird ausgeführt.)
Im Bereich der Anschlüsse zwischen Fensterrahmen und Doppelglasscheibe waren insbesondere im Schlafzimmer und in der Küche deutliche Dunkelverfärbungen feststellbar, wie sie auch im Bereich des Außenwand/Innenwandanschlusses und in den Fensterlaibungen festgestellt werden konnten.
Anhaltspunkte für eine Verursachung der Schimmelpilzbildung sowie der Feuchtigkeitserscheinungen durch das mieterseitige Wohnverhalten sind nicht einmal ansatzweise klägerseits dargetan. Feuchtig-keitsschäden stellen einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel i. S. der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar. Dieser Mangel im Sinne einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs ist dem Vermieter nur dann nicht zuzurechnen, wenn er vom Mieter selbst zu vertreten ist. Den Vermieter trifft in diesem Zusammenhang die volle Beweislast dafür, daß die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden. Außerdem hat der Vermieter – wenn auch nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – darzu-legen und nachzuweisen, daß das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallenden Beheizungs- und Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10. 4. 2003 – 307 S 151/02 –).
Im vorliegenden Fall hat der Kläger diesen Entlastungsbeweis nicht geführt. Er hat sich vielmehr darauf beschränkt, die Feuchtigkeitserscheinungen als „angebliche“ zu bezeichnen und für den Fall des Vorliegens die Verursachung der Beklagten anzulasten. Das insoweit angebotene Sachver-ständigengutachten als Beweismittel würde zu einer unzulässigen Ausforschung führen. Der Kläger hat hier nicht einmal Aussagen über den konkreten Wandaufbau, die seinerzeit genutzte Technik, inzwischen durchgeführte Instandsetzungsmaßnahmen im Bereich der Außenfassade sowie die Be-schaffenheit der konkret eingebauten Fenster sowie die damaligen k- und heutigen u-Werte der nach außen gehenden Bauteile vorgetragen. Letztendlich fehlen sämtliche Angaben über die Bauphysik, obwohl der Kläger diese problemlos hätte beschaffen und vortragen können.
Der Kläger macht es sich auch zu einfach, die Schäden – sollten sie denn vorhanden sein – dem Wohnverhalten der Beklagten anzulasten. Er selbst hat der Beklagten keinerlei Richtlinien für das in seinen Augen richtige „Heizen und Lüften“ mitgegeben. Insoweit ist für die Beklagte und das Gericht auch nicht aus der Klagschrift und den weiteren Schriftsätzen erkennbar, worin ein „falsches Wohn-verhalten“ der Beklagten denn liegen soll.
Beim Ortstermin hat sich ergeben, daß die Beklagte insbesondere die Elementarfehler auf Mieterseite, die zumindest die Entstehung von Schimmelpilz fördern, gar nicht begangen haben kann. Die Be-klagte hat in ihrer Wohnung keine Gardinen, die in irgendeiner Weise die Luftzirkulation im Bereich der Fensterlaibungen, Raumecken und Decken/Wandanschlüsse beeinträchtigen könnte. Die Beklagte bevorzugt Jalousien bzw. Rollos.
Anhaltspunkte für ein bausubstanzgefährdendes Auskühlenlassen der Wohnung sind klägerseits nicht vorgetragen. Insoweit hätte der Kläger mühelos anhand der Heizkostenabrechnung Anhaltspunkte dafür entwickeln können, ob in der Wohnung durch zu geringes Heizen der Taupunkt in den Außen-wänden in bausubstanzgefährdender Weise abgesenkt wurde. Auch hierzu fehlt jeglicher Sachvortrag.
Im übrigen ist darauf hinzuweisen, daß nach der Rechtsprechung des AG Hamburg – 40 a C 689/00 –, Urteil vom 6. 3. 2002) einem Mieter auch nur ein zweimaliges Stoßlüften täglich und eine Beheizung von 20 bis 22 Grad Celsius zugemutet werden kann.
Auch vor diesem Hintergrund sind Anhaltspunkte für ein mieterseitiges Vertretenmüssen in Bezug auf die tatsächlich festgestellten, vom Vermieter bestrittenen Feuchtigkeitserscheinungen nicht erkennbar.
Es ist inzwischen gerichtsbekannt, daß problematisch überwiegend Gebäudeaußenecken in Schlaf-zimmern von Wohnungen sind, die in den siebziger Jahren und früher gebaut wurden. Hier bestehen verschiedene Möglichkeiten von schadensverursachenden Wärmebrücken z. B. durch falsches Steinmaterial, fehlende Wärmedämmung oder seinerzeitige Planungsfehler. Im vorliegenden Fall sind keine Anhaltspunkte dafür gegeben, daß die Mieterin/Beklagte vom Kläger überhaupt auf folgende, überwiegend als sinnvoll angesehene Nutzungsweisen hingewiesen wurde:
– tagsüber Heizung an, ca. 18 Grad
– tagsüber Fenster zu (ganz zu)
– tagsüber Zimmertüren zu
– dreimal täglich für 5 bis 10 Minuten Fenster ganz auf, nicht nur kippen, möglichst mit Durchzug
– keine großen Möbel oder Bilder vor den Außenwänden, ansonsten für gute „Umlüftung“ der Möbel sorgen (mindestens 5 cm Abstand von der Außenwand)
– eventuelle Gardinen kürzen und aus der Ecke ziehen
– beim Kochen: Küchentür zuhalten
– auch bei Regenwetter lüften
Bei fehlender Wärmedämmung von außen kommt es zu einem schnellen Temperaturabfall innerhalb der Außenwand, wobei die Schimmelbildung schon vor der Tauwasserbildung eintreten kann.
Richter am AG Dr. Olaf Riecke, Hamburg
Mietrecht -> Schimmel in der Wohnung
von Thomas Platz , 21.05.2010 12:58
Stichworte: Schimmel Wohnung
Liebe/-r Experte/-in,
Ich wohne seit einigen Jahren in meiner Wohnung. Leider habe ich immer wieder Schimmelbildung in einigen Räumen. Dies habe ich auch immer bei meinen Vermieter reklamiert. Nach einigen Unter-suchungen ist mir auch eine Mietminderung von 10% zugestanden wurden.
Nun wird der Schimmel aber immer mehr und auf meine Reklamationen beim Vermieter hat sich nichts mehr getan.
Der Hausverwalter kommt nicht wie abgesprochen vorbei und ich bekomme keinerlei Feedback von meinen Vermieter.
Nun habe ich folgenden Brief aufgesetzt:
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir möchten Sie darauf hinweisen das dieses Schreiben auch an Ihre Geschäftsführung gegangen ist.
In Ihrer Firmen Philosophie ist uns folgender Absatz aufgefallen.
Auch im Umgang mit den Mietern haben wir mit Althergebrachtem gebrochen. Vermieter XYZ ist als Partner Ihrer Mieter 365 Tage im Jahr ansprechbar und kümmert sich zuverlässig um deren Anliegen rund um das Wohnen und Arbeiten in den von uns betreuten Immobilien. Aus diesem Grund wenden wir uns an Sie. Denn das zuverlässig kümmern können wir nicht nachvollziehen.
Da wir Mängel in unserer Mietwohnung haben und sich niemand von Ihren Mitarbeiter dafür zuständig fühlt.
Ich gehe davon aus das es auch in Ihren und im Interesse von Vermieter XYZ ist das diese Mängel schnellsten behoben werden, um den Werterhalt des Gebäudes nicht zu gefährden.
Leider hat sich wie von Ihnen am 08.07.2009 geschrieben noch kein Techniker bei uns gemeldet. Selbst bei Anrufen unsererseits wurden wir immer auf Herr Mustermann verwiesen. Nur leider kam auch Herr Mustermann nie bei uns vorbei. Ist er überhaupt der richtige Ansprechpartner?
Weiterhin haben wir Frau Mustermann schon mehrmals darauf hingewiesen und gebeten uns die Un-stimmigkeiten in unseren Kontoauszug zu erklären. Auch hier haben wir keinerlei Feedback Ihrerseits bekommen. Nur mehrmals die Bitte doch alle Einzahlungsbelege Ihr zukommen zu lassen.
Wie Sie sehen können, kommen wir unseren Pflichten wie im Mietvertrag entsprechend vereinbart nach.
Aus diesem Grund möchten wir Sie darauf hinweisen, dass wir wie im Mietvertrag vereinbart folgende Punkte nicht mehr nachkommen können. Da diese aufgrund Ihrer Versäumnisse/Verschulden nicht möglich ist.
- Sorgfaltspflichten des Mieters
- § 26 Weitere Vereinbarungen
Da wir jedoch eine einvernehmliche Lösung anstreben würden wir auch eine Wertminderung von 35% akzeptieren.
Kaltmiete 441,91€
Wertminderung 35% - 154,67€
Nebenkosten 160,00€
Gesamt 447,24€
Da wir das Thema Schimmel sehr ernst nehmen, würden wir gern eine Schimmelanalyse inklusive Labortest durchführen lassen. Diese Analyse würde ca. 150€ kosten.
Wir gehen davon aus das Sie entsprechend Zeit benötigen um diese Probleme mit Ihren Mitarbeitern zu besprechen. Aus diesem Grund setzen wir Ihnen eine Frist bis zum 19.03.2010 um uns eine ent-sprechende Antwort auf unsere angezeigten Mängel zu geben. Bitte auch mit den Informationen wann und wie diese Mängel beseitigt werden. Sollten wir bis zum 19.03.2010 keine Antwort von Ihnen be-kommen, sind wir in der Annahme dass Sie folgende Punkte akzeptiert und angenommen haben.
• Sorgfaltspflichten des Mieters wie im Mietvertrag aufgeführt sind nicht gültig
• § 26 Weitere Vereinbarungen wie im Mietvertrag aufgeführt sind nicht gültig
• Das Sie den Schimmelanalyse inklusive Labortest (Kosten ca. 150€) akzeptieren und die Kosten gegen Vorlage der Rechnung uns zurückerstatten
• Das die Wertminderung von 35% ab den 01.04.2010 in Wirkung tritt
Mängelliste:
- Schimmel in allen Räumen mit Außenwand
- Wohnungstür vereist komplett
- Unstimmigkeiten auf unseren Kontoauszug
Leider haben wir bis heute immer noch kein Feed
