Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage zum Thema Mietrecht. In unserem Mietvertrag steht, Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter.Heißt das, daß wir beim Auszug die Wohnung besenrein übergeben oder doch eine Endrenovierung durchführen müssen? Schon mal besten Dank.
Hallo Jochen,
vielleicht hilft das nachstehende weiter:
Die Kartons waren gepackt, die Möbel zerlegt. Als der Münchner Carsten Römer und seine Frau Brigitte vergangenes Wochenende umzogen, kamen ein paar Freunde zum Helfen vorbei. „Müsst ihr eigentlich beim Auszug renovieren?“, fragte ein Helfer. „Ja, klar“, antworteten die Römers.
Doch der Freund klärte sie auf: Zuletzt gab es zahlreiche höchstrichterliche Urteile, die den Mietern mehr Rechte einräumen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbunds (DMB) ziehen jedes Jahr mehr als zwei Millionen Mieterhaushalte in Deutschland um. Viele renovieren ihre Wohnung beim Auszug oder zahlen hohe anteilige Renovierungskosten, weil sie glauben, hierzu verpflichtet zu sein. „Doch das ist oft nicht der Fall“, sagt Mieterbund-Experte Ulrich Ropertz. In vielen Mietverträgen stecken seiner Ansicht nach unwirksame Klauseln. Hier ein kurzer Überblick.
Die Klauseln zur Endrenovierung finden sich noch in zahlreichen Mietverträgen. Danach muss der Mieter beim Auszug die Wohnung fachmännisch renovieren. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied allerdings, dass diese Klauseln unwirksam sind (Aktenzeichen VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06).
Anmerkung Walter: Eine solche Klausel befindet sich in meinem Mietvertrag auf der Seite 7 §13 Schönheitsreparaturen: „…Diese Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden…“
Die Richter sahen darin eine unangemessene Benachteiligung der Mieter. Denn nach dem Wortlaut der Klauseln mussten die Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer immer am Ende der Mietzeit renovieren, selbst wenn sie nur sechs oder zwölf Monate in der Wohnung gelebt hatten.
Mit einer ähnlichen Begründung wie bei der Endrenovierungsklausel hat der BGH auch die sogenannte „Tapetenklausel“ für unwirksam erklärt. Nach dieser Regel mussten Mieter unabhängig von ihrer Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen (Az. VIII ZR 152/05 und VIII ZR 109/05). In manchen Verträgen finden sich Sätze wie: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre . . .“ Mietrechtsexperten sprechen dann von starren Renovierungsfristen - und auch diese sind unwirksam, entschieden die Richter am BGH (Az. VIII ZR 178/05, VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05).
Anmerkung Walter : Diese starren Fristen stehen ebenfalls auf Seite 7 des Mietvertrages ebenfalls unter §13 Schönheitsreparaturen
Wichtig: Starre Fristen liegen vor, wenn die Regelung keine Alternative zulässt, als nach Ablauf der genannten Zeiträume zu renovieren. Daher haben viele Vermieter die Fristenregelung abgeschwächt, zum Beispiel so: „Der Mieter hat Schönheitsreparaturen im Allgemeinen oder in der Regel in Küche, Bad und WC alle drei Jahre durchzuführen.“ Diese abgeschwächte Fristenregelung ist wirksam, so der Mieterbund.
Über Quotenklauseln versuchen Vermieter, einen Teil der Renovierungskosten am Ende der Mietzeit dem Mieter zu übertragen, sofern die üblichen Renovierungsintervalle noch nicht abgelaufen sind. Beispiel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seinen Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen.“
Solche Regeln mit starren Vorgaben sind unwirksam, entschied der BGH (Az. VIII ZR 52/06). Ähnlich sieht es bei unverständlichen Quotenregelungen aus (Az. VIII ZR 95/07 und VIII ZR 143/06). Eine solche liegt vor, wenn es im Mietvertrag zum Beispiel heißt: „Die Mieträume sind in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen befinden müssen, wobei angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind.“
Unter „Farbwahlklauseln“ verstehen Mietrechtsexperten Regeln, die festlegen, dass die Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Auch hier entschied der BGH: Derartige Vorgaben sind unwirksam (Az. VIII ZR 224/07 und VIII ZR 166/08). „Während der Mietzeit kann der Mieter sich nach seinem eigenen Geschmack einrichten“, erläutert Ropertz. „Vorgaben hinsichtlich Tapeten und Farben sind unzulässig - und als Konsequenz ist die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam.“
Ebenfalls unwirksam sind Vorgaben zur Ausführungsart - wenn also zum Beispiel im Mietvertrag steht, dass der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, so der BGH (Az. VIII ZR 199/06). Ropertz: „Nimmt man die Klausel wörtlich, müsste der Mieter seinen Vermieter jedes Mal um Erlaubnis fragen, wenn er die Wohnung in einer bestimmten Farbe anstreichen will oder wenn er statt Blümchentapete eine Raufasertapete an die Wand kleben möchte.“
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zahlreiche Renovierungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt. Was bedeutet das in der Praxis?
Wohnungsrenovierung
Weißeln war einmal
„Steht eine unwirksame Klausel im Mietvertrag, muss der Mieter nie renovieren“, erläutert Ulrich Ropertz vom Mieterbund. „Egal, wie lange er in der Wohnung gelebt hat.“ Und wer in den Jahren 2006 bis 2009 bei einem Auszug renoviert hat, obwohl er dies gar nicht hätte müssen, der kann von seinem Vermieter Geldersatz fordern, entschied der BGH (Az. VIII ZR 302/07).
Hat der Mieter die Arbeiten selbst erledigt, habe er Anspruch auf Erstattung der Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer, sagt Ropertz. Er schätzt, dass mehr als eine Million Mieterhaushalte Rückerstattungsansprüche stellen können.
(SZ vom 03. 09. 2009 / als)
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Hallo,
Ich bin Laie, kein Rechtsanwalt
„Schönheitsreparaturen“ bedeutet jährlich üblicherweise anfallende Instandhaltungsarbeiten, die der Vemieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ohnehin übernehmen muss. Damit ist nichts darüber ausgesagt, dass die Wohnung bei Auszug nicht renoviert werden muss. Verlangt der Vermieter dies, muss es im Mietvertrag besonders vereinbart worden sein.
wir möchten uns bei dir herzlich bedanken,denke schon dases uns weiterhelfen könnte.
mfg jochen und tanja
sorry, aber da kann ich nicht helfen.
mfG
Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage zum Thema
Mietrecht. In unserem Mietvertrag steht, Schönheitsreparaturen
übernimmt der Vermieter.Heißt das, daß wir beim Auszug die
Wohnung besenrein übergeben oder doch eine Endrenovierung
durchführen müssen? Schon mal besten Dank.
Hallo, ich habe folgende Hinweise im Mieterrecht gefunden und hoffe, geholfen zu haben. Gucken Sie, ob Sie eine zusätzliche Klausel im Mietvertrag haben
(siehe Schönheitsreparaturen bei Endrenovierung):
Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der Abnutzung aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs (= normales Wohnen) der Mietsache haben. Erforderliche Renovierungsarbeiten aufgrund anderer Ursachen, wie z.B. Bauarbeiten in der Wohnung, gehören nicht in diesen Bereich.
Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Allerdings gibt es in nahezu allen Formularmietverträgen eine Klausel, nach der es dem Mieter obliegt, diese Arbeiten auszuführen.
- Schönheitreparaturen - Laufende Renovierung
Die Übertragung der laufenden Renovierung ist auch durch Vertragsklauseln im Formularmietvertrag grundsätzlich zulässig. Allerdings hat der BGH viele vorformulierte Klauseln für unwirksam erachtet (z.B. starre Fristenregelung).
Zum Umfang der durchzuführenden Schönheitsreparaturen sei hier auf die unter dem Punkt ‚Begriff - Schönheitsreparaturen‘ gemachten Ausführungen verwiesen.
Dazu gehört nicht die Erneuerung eines verschlissenen Teppichbodens oder Parketts, soweit der Verschleiß durch den vertragsgemäßen Gebrauch hervorgerufen wurde. Das Verursachen von Brandlöchern oder Rotweinflecken ist kein vertragsgemäßer Gebrauch.
Anzumerken bleibt, dass sich die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen immer nur auf die vom Mieter selbst herbeigeführte Abnutzung bezieht. Er muss also keine von Handwerkern verursachten Spuren beseitigen, die z.B. beim Einbau einer Heizung verursacht wurden.
- Schönheitsreparaturen - Endrenovierung
Mit der Vereinbarung sogenannter Rückgabeklauseln soll erreicht werden, dass der Mieter die Wohnung in einem Zustand zurückgibt, der dem Vermieter die unmittelbare Weitervermietung ermöglicht.
Typische Klauseln und deren Folgen sind:
a) „Die Mieträume sind in einem bezugsfertigen/bezugsgeeigneten Zustand zurückzugeben.“
Der Mieter muss hier die Wohnung nicht in einem frisch renoviertem, sondern lediglich in einem zur Weitervermietung geeigneten Zustand übergeben. Ausreichend ist, dass sich die Räume in einem dem üblichen Gebrauch entsprechenden Zustand befinden, so dass der Nachmieter nicht sofort renovieren muss, um die Wohnung benutzen zu können. Schönheitsreparaturen muss der Mieter hier nur durchführen, wenn der Zustand der Wohnung eine Weitervermietung ausschließt.
b) „Die Wohnung muss bei Rückgabe in vertragsgemäßen Zustand übergeben werden.“
Ist die Wohnung nicht übermäßig stark abgewohnt, so genügt hier, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in den vorgesehenen Fristen durchgeführt hat. Renovieren muss er vor Rückgabe der Mietsache nicht. Die vertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen muss aber an sich wirksam sein. Dies ist sie beispielsweise bei Nennung starrer Fristen nicht.
c) „Die Wohnung muss bei Rückgabe in ordnungsgemäßen Zustand übergeben werden.“
Befindet sich diese Klausel im Mietvertrag, so kann der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann verlangen, wenn er nachweist, dass er die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben hat. Die vertragliche Klausel über die Schönheitsreparaturen muss aber an sich wirksam sein. Dies ist sie beispielsweise bei Nennung starrer Fristen nicht.
d) „Bei Rückgabe der Wohnung ist der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.“
Steht diese Klausel im Mietvertrag, so müssen nur solche Schäden beseitigt werden, die die Weitervermietung beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind.
e) „Die Wohnung ist bei Rückgabe der Mietsache besenrein zu übergeben.“
In diesem Fall muss der Mieter die Wohnung ordentlich durchkehren, grobe Verschmutzungen beseitigen und Spinnweben entfernen. Die Fenster müssen dagegen nicht geputzt werden, auch wenn sie längere Zeit nicht gepflegt wurden.
f) „Der Mieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach dem Fristenplan verpflichtet. … Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zu übergeben.“ Eine solche Klausel ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Hi Jochen,
die Schönheitsreparaturen haben nichts mit dem Renovierungsstandard der Wohnung zu tun. Ob eine Endrenovierung durchgeführt werden muss oder nicht ist separat im Mietvertrag aufgeführt. Standardmäßig wird eine Wohnung entweder zum Einzug oder zum Auszug „renoviert“, wobei renovieren sich lediglich auf neue Farbe an den Wänden bezieht.
Schönheitsreparaturen sind im allgemeinen kleinere Löcher von Bohrungen in der Wand, im Badezimmer an Kacheln, oder andere Kleinigkeiten.
Grüße aus Köln
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Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage zum Thema
Mietrecht. In unserem Mietvertrag steht, Schönheitsreparaturen
übernimmt der Vermieter.Heißt das, daß wir beim Auszug die
Wohnung besenrein übergeben oder doch eine Endrenovierung
durchführen müssen? Schon mal besten Dank.
vielen dank für die antwort hilft uns evt weiter!!!
mfg niedt
Hi Jochen,
die Schönheitsreparaturen haben nichts mit dem
Renovierungsstandard der Wohnung zu tun. Ob eine
Endrenovierung durchgeführt werden muss oder nicht ist separat
im Mietvertrag aufgeführt. Standardmäßig wird eine Wohnung
entweder zum Einzug oder zum Auszug „renoviert“, wobei
renovieren sich lediglich auf neue Farbe an den Wänden
bezieht.Schönheitsreparaturen sind im allgemeinen kleinere Löcher von
Bohrungen in der Wand, im Badezimmer an Kacheln, oder andere
Kleinigkeiten.Grüße aus Köln
Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage zum Thema
Mietrecht. In unserem Mietvertrag steht, Schönheitsreparaturen
übernimmt der Vermieter.Heißt das, daß wir beim Auszug die
Wohnung besenrein übergeben oder doch eine Endrenovierung
durchführen müssen? Schon mal besten Dank.
viele dank für die ausführliche darstellung denke damit ist uns geholfen!!!
Hi Jochen,
die Schönheitsreparaturen haben nichts mit dem
Renovierungsstandard der Wohnung zu tun. Ob eine
Endrenovierung durchgeführt werden muss oder nicht ist separat
im Mietvertrag aufgeführt. Standardmäßig wird eine Wohnung
entweder zum Einzug oder zum Auszug „renoviert“, wobei
renovieren sich lediglich auf neue Farbe an den Wänden
bezieht.Schönheitsreparaturen sind im allgemeinen kleinere Löcher von
Bohrungen in der Wand, im Badezimmer an Kacheln, oder andere
Kleinigkeiten.Grüße aus Köln
Hallo, ich gehe davon aus, dass der Vermieter dann auch die „Schönheitsreparaturen“ beim Auszug übernimmt.
Sollten allerdings die Wände mit „exotischen“ Farben oder Tapeten versehen sein, könntet Ihr in die Pflicht genommen werden. Im Zweifel ist die beste Auskunft aber sicher über den Mieterschutzbund zu bekommen. Grüße Frank
Sehr geehrte Damen und Herren, wir haben eine Frage zum Thema
Mietrecht. In unserem Mietvertrag steht, Schönheitsreparaturen
übernimmt der Vermieter.Heißt das, daß wir beim Auszug die
Wohnung besenrein übergeben oder doch eine Endrenovierung
durchführen müssen? Schon mal besten Dank.
guten tag ,
wenn im Mietvertrag steht das die Schönheitsreparaturen übernimmt heißt das lediglich das eventuelle Löcher von Dübeln und Nägeln oder losen Fußleisten übernimmt ! Reparaturen sind keine Renovierung . der Teufel steckt im Detail . Im Regelfall ist die Wohnung so zu verlassen wie man Sie vorgefunden hat( maßgeblich Klauseln im Mietvertrag ) Wenn dort nichts über Renovierung steht bzw. die Wohnung wurde beim Einzug frisch renoviert übergeben !!muss auch nichts gemacht werden .Am besten einige Zeit vor dem Auszug Termin machen und schriftlich festhalten was noch zu richten ist ist !
Mfg Chris
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möchte mich für die nützliche auskunft bedanken.
mfg niedt