Sonderkündigungsrecht:
Rausschmiss ohne Grund
Wenn der Vermieter mit im Haus wohnt, darf er dem Mieter in manchen Fällen ohne Angabe von Gründen kündigen. Das Sonderkündigungsrecht gilt allerdings nur in Zweifamilienhäusern.
Im selbstbewohnten Zweifamilienhaus hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht, das ihn berechtigt, das Mietverhältnis ohne Grund zu beenden. Es müssen also nicht einmal Spannungen zwischen Mieter und Vermieter bestehen.
Für die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses muss der Vermieter stets ein berechtigtes Interesse nachweisen. Nicht so bei der Kündigung eines Mietverhältnisses in einem Zweifamilienhaus, das neben dem Mieter auch der Vermieter bewohnt. Gleiche Grundsätze gelten, wenn der Vermieter Teile seiner Wohnung untervermietet.
Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht
Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters im selbstbewohnten Zweifamilienhaus setzt voraus,
dass sich die Wohnung des Mieters und die des Vermieters in einem Gebäude befinden und
dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und
das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat.
Kündigungsfrist
Macht der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB Gebrauch, so verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Die vom Vermieter zu beachtenden Kündigungsfristen verlängern sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Die Kündigungsfrist beträgt also je nach Dauer des Mietverhältnisses mindestens sechs und höchstens zwölf Monate.
Kündigungserklärung
Der Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht muss in der Kündigungserklärung für den Kündigungsempfänger verständlich dargestellt sein. Dieser muss aus dem Inhalt des Kündigungsschreibens erkennen können, dass der Vermieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB Gebrauch macht.
Sozialklausel
Der Mieter kann der Sonderkündigung widersprechen, wenn Härtegründe im Sinne der Sozialklausel des § 574 BGB vorliegen. In dem Fall muss das Gericht zwischen den berechtigten Interessen des Vermieters und denen des Mieters, seiner Familie sowie von anderen Haushaltsangehörigen abwägen. Außerdem kann der Mieter unter Umständen eine Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz beantragen.
EIGENBEDARF
Die Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters (sog. Eigenbedarfskündigung) ist der häufigste Kündigungsgrund im Mietrecht. Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder ein zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Im Streitfall muss der Vermieter den Eigenbedarf darlegen und beweisen.
Die Regelung hinsichtlich der Eigenbedarfskündigung findet sich in § § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB.
- Form und Inhalt der Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und begründet werden.
Die Begründung der Kündigung muss den konkreten Sachverhalt enthalten, auf den der Vermieter den Eigenbedarf stützt. Ebenfalls erforderlich ist die Angabe der Person(en), für die die Wohnung genutzt werden soll. Soll der Eigenbedarf für Personen geltend gemacht, die nicht zum engeren Familienkreis gehören, so muss der Vermieter zusätzlich darlegen, worauf die besonderen sozialen Kontakte beruhen, die seine moralische Verpflichtung für den Wohnbedarf der betreffenden Person begründen. Des weiteren ist die Angabe des Verwandtschaftsverhältnisses erforderlich sowie konkrete angaben zu den Wohnverhältnissen.
Das Kündigungsschreiben muss den Mieter auch auf das Widerspruchsrecht bei Vorliegen einer sozialen Härte hinweisen.
- Zeitpunkt, in dem die Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung vorliegen müssen
Eigenbedarf ist gegeben, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich oder eine andere vom Gesetz genannte Bedarfsperson benötigt.
- Was sind Bedarfspersonen?
Bedarfspersonen sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und die Angehörigen seines Hausstands.
a) Hierher gehören zu einen Personen zu denen enge familiäre Bindungen bestehen. Gemeint sind Personen, die dem Vermieter persönlich nahestehen und/oder denen er rechtlich oder zumindest moralisch zur Unterhaltsgewährung oder sonstigen Fürsorge verpflichtet ist. Das sind die Mutter; der Vater; Tochter und Sohn, selbst wenn sie die Wohnung für eine nichteheliche Lebensgemeinschaft nutzen wollen; der getrennt lebende Ehegatte; Bruder und Schwester; die Schwiegereltern; der Lebenspartner; Enkelkinder.
b) Ausnahmsweise kann Eigenbedarf auch für Personen geltend gemacht werden, zu denen besondere soziale Kontakte bestehen. Beispiele: Schwager, Schwägerin, Neffen, Nichte, Cousin, Cousine, Onkel, Tante, Stiefsohn, Stieftochter. Insoweit ist die Rechtsprechung jedoch nicht einheitlich.
c) Andererseits kann ein bestimmter Grad von Verwandtschaft oder Schwägerschaft nicht gefordert werden. Deshalb sind auch Hausangestellte und solche Personen, die der Vermieter bereits für dauernd in seinem Haushalt aufgenommen hat, z.B. Pflegepersonen, Bedarfspersonen in diesem Sinne.
Wichtig:
Soll der Eigenbedarf für Personen geltend gemacht, die nicht zum engeren Familienkreis gehören (siehe oben b und c), so muss der Vermieter zusätzlich darlegen, worauf die besonderen sozialen Kontakte beruhen, die seine moralische Verpflichtung für den Wohnbedarf der betreffenden Person begründen.
- Wann benötigt der Vermieter die Wohnung?
Eine Notlage ist insofern nicht erforderlich. Ausreichend ist vielmehr, dass der Vermieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung hat. Dies ist letztlich eine Einzelfallentscheidung.
Insofern kann es ausreichen:
dass der Vermieter die Wohnung gekauft hat, um darin seinen Lebensabend zu verbringen;
wenn der Vermieter nur eine teurere oder zum Arbeitsplatz wesentlich ungünstiger gelegene Wohnung hat;
wenn der Vermieter den Wunsch hat Wohn- und Arbeitsstätte im gleichen Haus zu haben;
wenn bei einem Familienangehörigen Wohnraumbedarf besteht;
das eine Pflegeperson in die Wohnung aufgenommen werden sollen;
es genügen auch persönliche Gründe, wie Arbeitsplatzwechsel, Heirat oder die Absicht ein Kind zu bekommen.
Nicht ausreichend ist:
der bloße Wunsch des Vermieters die Wohnung zu nutzen,
die Nutzung für das Kind, wenn dieses in der Wohnung überzogen großzügig wohnen soll.
Der Eigenbedarf muss zunächst zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen. Aber auch während der Kündigungsfrist und - wenn der Kündigung ein Rechtsstreit folgt - während des gesamten Räumungsprozesses, muss der Eigenbedarf bestehen bleiben.
- Der Eigenbedarf entfällt während der Kündigungsfrist oder des Räumungsprozesses
Wenn der Eigenbedarf während der Kündigungsfrist entfällt, wird die Kündigung unwirksam. Der Vermieter muss den Mieter hierüber informieren. Tut er das nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig.
Auch wenn der Eigenbedarf während des Räumungsprozesses (vor Schluss der mündlichen Verhandlung) entfällt, ist das Festhalten an der Kündigung unzulässig.