Hallo Conny,
Einer der Faktoren, der bei der Erstellung einer korrekten Nebenkostenabrechnung besonders wichtig ist, ist die Einhaltung der im § 556 BGB festgelegten Fristen, deren Missachtung zur Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führen kann.
Diese Fristen in der Nebenkostenabrechnung regeln hierbei nicht nur den maximalen Zeitraum, der dem Vermieter zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung zur Verfügung steht (der sogenannte Abrechnungszeitraum), sondern auch die maximale Dauer der Abrechnungsperiode (die sogenannte Abrechnungsfrist).
Aber der § 556 BGB legt nicht nur die Fristen fest, die für einen Vermieter bindend sind. Auch die für den Mieter geltenden Fristen, im Falle eines eventuellen Widerspruchs gegen die Nebenkostenabrechnung, sind hier gesetzlich festgelegt und bindend.
§ 560 BGB (Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten)
Geht die Erhöhungserklärung dem Mieter nach dem 31.10.2001 zu, richtet sich die Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB.
Sollen Steigerungen bei den Betriebskosten an den Mieter in Form einer Mieterhöhung weitergegeben werden, so ist danach zu unterscheiden, ob eine Teilinklusivmiete, eine Betriebskostenvorauszahlung oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart wurde.
- Erhöhung der Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete)
Da hier die Ansicht vertreten wird, dass es nur noch eine Bruttomiete in Form einer Bruttokaltmiete (= Miete ohne alles zuzüglich der kalten Betriebskosten) gibt, ist zunächst festzustellen, dass die nachfolgenden Ausführungen nicht für die Heizkosten (die in jedem Fall verbrauchsabhängig abzurechnen sind) gelten.
Wurde eine solche Bruttokaltmiete vereinbart, können Betriebskostenerhöhungen nur im Rahmen einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete aufgefangen werden. Eine eigenständige Erhöhungsmöglichkeit wie bei Vorauszahlungen und Pauschalen gibt es nicht.
Wichtig:
Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, kann der Vermieter bei nunmehr steigenden Betriebskosten nicht die Umstellung auf eine Nettomiete verlangen, zu der dann eine Vorauszahlung zu leisten wäre (OLG Stuttgart RE WuM 83, 285).
- Erhöhung der Vorauszahlung
a) Unzulässig ist eine rückwirkende Erhöhung der Vorauszahlung (AG Bergisch Gladbach WuM 83, 206),
b) Sind die Betriebskosten (unter Wahrung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit durch den Vermieter) gestiegen, so darf der Vermieter durch einseitige Erklärung nach einer Abrechnung eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Die erhöhte Vorauszahlung schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.
- Erhöhung der Pauschale
Wurde im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so kann der Vermieter ab dem 01.09.2001 nur noch dann Betriebskostenerhöhungen auf den Mieter umlegen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde oder der Mieter der Erhöhung zustimmt. Die Erklärung muss in Textform erfolgen und den Grund für die Umlage bezeichnen, der für den Mieter nachvollziehbar erläutert werden muss. Die erhöhte Pauschale schuldet der Mieter mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.
Haben sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht, wirkt die Erhöhungserklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangegangenen Kalenderjahres zurück. Der Vermieter muss die Erklärung allerdings innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis (bloße Ankündigung höherer Gebühren reicht dafür nicht) von der Erhöhung abgeben.
- Was muss die Mieterhöhungserklärung beinhalten?
a) Mieterhöhungserklärung bei Bruttokaltmiete
Diese Mieterhöhung richtet sich nach § 588 BGB (Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete). Siehe dort.
b) Mieterhöhung bei Betriebskostenvorauszahlung oder -pauschale
Die Mieterhöhungserklärung muss der Textform genügen (muss also nicht unterschrieben sein) und folgende Angaben enthalten:
eine Gegenüberstellung der bisherigen und der jetzt geltenden Beträge,
den Betrag, um den die Gesamtsumme der Betriebskosten gestiegen ist,
den Verteilerschlüssel,
der Grund der Erhöhung.
Entspricht die Erhöhungserklärung diesen Anforderungen nicht, so ist sie unwirksam, d.h., der Mieter muss die Erhöhung nicht zahlen. Den erhöhten Kostenanteil kann der Vermieter dann erst verlangen, wenn dem Mieter eine neue, wirksame Erklärung zugegangen ist.
Hat der Vermieter lediglich falsch gerechnet, so bleibt die Erklärung - wenn sie im übrigen verständlich ist - formell wirksam. Die Betriebskostenerhöhung tritt aber nur mit dem tatsächlich gerechtfertigten Betrag ein.
- Ab welchem Zeitpunkt muss der Mieter die Nebenkostenerhöhung zahlen?
a) bei Betriebskostenpauschale und Vorauszahlung, § 560 BGB
Die erhöhte Miete ist ab dem 1. des übernächsten Monats zu zahlen. Beispiel: Erklärung geht Mieter am 5. September zu; die erhöhte Miete ist ab 1. November zu zahlen.
b) Bei Bruttokaltmiete siehe unter „Anhebung auf ortsübliche Vergleichsmiete“ (vorhergehende Seite).
- Rückwirkende Belastung des Vermieters mit Betriebskosten
Wurde der Vermieter rückwirkend mit Betriebskosten belastet (seltener Ausnahmefall !), so kann er diese Kosten höchstens bis zum Beginn des Kalenderjahres, das der Erhöhungserklärung vorausgegangen ist, nachfordern. Der Vermieter muss die Erklärung aber in jedem Fall innerhalb drei Monaten nach Kenntniserlangung von der rückwirkenden Belastung abgegeben haben.
Diese Möglichkeit besteht nicht bei Vereinbarung einer Teilinklusivmiete (Bruttokaltmiete).
Ich hoffe,mit den Informationen weitergeholfen zu haben.
Ach ja, im Keller - der zur Wohnung gehört - hat der Vermieter nichts zu suchen bzw. zu beanstanden. Als Mieter darf man sogar die Tür dazu abschließen, es muß nicht freien Zutritt gelassen werden.
Sollte das den Vermieter stören, muß er die Wasseruhr woanders anbringen oder einen anderen Kellerraum zur Verfügung stellen.
LG
petra0801
