Hallo,
jemand, der öfter Häuser kauft, um sie dann zu vermieten, sagte mir, dass er nur Objekte mit einem Mietfaktor 12 erwirbt.
Heißt das 12 x die Jahresmiete = Kaufpreis? Das wären dann anders gerechnet 8,9 % Rendite des Kaufpreises. Richtig?
Grüße
Carsten
Hallo,
jemand, der öfter Häuser kauft, um sie dann zu vermieten, sagte mir, dass er nur Objekte mit einem Mietfaktor 12 erwirbt.
Der Multiplikator hängt vom ort des Objektes ab. es gibt Orte da würde ich keine 12 Jahresmieten zahlen.
Heißt das 12 x die Jahresmiete = Kaufpreis? Das wären dann anders gerechnet 8,9 % Rendite des Kaufpreises. Richtig?
Wenn keine Kosten entstehen würden, ja.
Gruß
Nordlicht
Hallo,
danke für Deine Antwort, aber:
Der Multiplikator hängt vom ort des Objektes ab. es gibt Orte
da würde ich keine 12 Jahresmieten zahlen.
Was sind das für Orte und warum würdest Du das dort nicht? Wenn der Faktor 12 eine Kapitalrendite von 8,9 % bedeutet, was Du mir bestätigt hast, ist die doch gut.
Nach meinen Beobachtungen, wenn Häuser zum Verkauf angeboten und gleichzeitig die Mieteinnahmen genannt werden, habe ich festgestellt, dass sie zwischen 5 und 10 % liegt, wobei mit Abstand die Mehrheit nur 5 % bringt. So gesehen sind 8,9 % doch schon Spitze.
Grüße
Amante
Das weiß auch jeder Verkäufer. Darum ist auf die Nachhaltigkeit der Mieten besonderes Augenmerk zu legen.
Die Wertermittlung kennt allerdings nicht nur das Ertragswertverfahren. Da kann so manche Schieflage vorprogrammiert sein.
vnA
Hallo,
Nach meinen Beobachtungen, wenn Häuser zum Verkauf angeboten
und gleichzeitig die Mieteinnahmen genannt werden, habe ich
festgestellt, dass sie zwischen 5 und 10 % liegt,
zu den Ausgaben findest du keine Angaben ?
Abstand die Mehrheit nur 5 % bringt. So gesehen sind 8,9 % doch schon Spitze.
Angaben des Verkäufers sind nicht objektiv und sind kritisch zu überprüfen, bevor man geld in die hand nimmt.
Gruß
Nordlicht
Hallo,
Heißt das 12 x die Jahresmiete = Kaufpreis? Das wären dann
anders gerechnet 8,9 % Rendite des Kaufpreises. Richtig?
eigentlich sind es 8,33% und das auch nur dann, wenn die Nettojahresmiete vollständig beim Erwerber hängen bleibt. Wenn er davon auch noch Zinsen zahlen muß, dann sieht die Sache ganz anders aus.
Insofern sind die Mietzahlungen erst einmal ein Zahlungsstrom und nicht zwingend auch ein Ertrag. Letzten Endes läßt sich aus dem Faktor auch ableiten, wie lange eine Entschuldung des Objektes aus sich selbst heraus dauert bzw. die maximal akzeptierte Dauer bis zur Entschuldung bestimmt den Preis. Aus diesem Grunde ist die Spanne bei den Faktoren auch ziemlich groß.
Bei einem multifunktionalen gewerblichen Neubau mit optimaler Infrastrukturanbindung wird man sicherlich einen anderen Faktor akzeptieren als bei einem verlotterten Wohnbau aus den 60ern und genauso wird ein Kreditinstitut auch das erstgenannte Objekt u.U. auf 25 Jahre finanzieren und letzteres (wenn überhaupt) nur auf 10 Jahre und dabei im Zweifel auch nur auf den Grundstückswert minus Abrißkosten finanzieren (was eine Vollfinanzierung dann eher schwierig macht).
Insofern fangen die Renditeüberlegungen auch erst dann an, wenn man die Finanzierungsstruktur kennt. Ein Immobilienkauf, der von einem Faktor 12 ausgeht und der nicht vollständig aus Barmitteln durchgeführt wird, führt jedenfalls mit Sicherheit nicht zu einer Rendite von > 8%.
Gruß
C.