Hallo Andreas!
Fläche NKM Miete/m2 Summe Miete NKM pro Jahr
102,84 419,26 4,08 419,26 5031
Die Frage: wie soll ich aus diesen Werten (es sind natürlich
mehrere) den Wert des Hauses errechnen/abschätzen ?
Gibt es da eine Faustformel ?
Bei so einem alten Gebäude: Nein!!
Es gibt immer wieder Leute, die solche Objekte nach Aktenlage kaufen. Das wird fast zwangsläufig ein Griff ins Klo.
Kleine Anekdote dazu, gerade jetzt genau so passiert: Ein Insolvenzverwalter verkauft aus dem Bestand einer insolventen Wohnungsgesellschaft ein 6-Familien-Haus, Bj. ca. 1900. Mieteinnahmen 4.500 € p. a. netto kalt. Kaufpreis 20 T€. Das hört sich nach Schnäppchen an, nach einem binnen weniger Jahre von selbst bezahlten Haus. Der Käufer erwirbt blind. Er hat das Objekt nie gesehen. Irgendwie erfuhr der Käufer der Immobilie, daß ich mich vor einiger Zeit aus ortsgeschichtlichem Interesse um die Baupläne der Häuser der Gegend kümmerte. Deshalb rief der Mann bei mir an und so merkte ich, daß er nicht den Schatten einer Ahnung hatte, was er gekauft hat und wo genau die Immobilie steht. Er wußte nicht, daß eine Hälfte des Hauses unvermietbar leer steht, er wußte nichts von 10 (!) abbruchreifen Gebäuden auf dem Grundstück (sind nicht in den Plänen des Katasteramts verzeichnet), er kannte nicht den desolaten Zustand des Hauses, an dem es seit 1939 (!) keine Sanierungen gegeben hat, aber mehrere Umbauten, um mit Bretterverschlägen Notunterkünfte zu erstellen. Er wußte nicht, daß das Haus Einzelöfen an maroden Schornsteinen hat, er hatte auch keine Ahnung, daß er spätestens nächstes Jahr eine Kläranlage bauen muß. Er wußte nichts von Altlasten auf dem Grundstück und nichts davon, daß die Sanierung von Haus und Grundstück nicht unter 400 T€ zu haben ist. Deshalb war er auch ahnungslos, daß selbst bei vollständiger Vermietung zu höherer Miete nicht einmal die Zinsen für den zu investierenden Betrag zu erwirtschaften sind. Natürlich hatte der Käufer auch keine Ahnung von der Bevölkerungsstruktur und vom Wohnungsmarkt der Gegend. Sonst hätte er gewußt, daß es überhaupt keine Mieter für den teuren Wohnraum sanierter Wohnungen gibt, daß Leerstand nur über nicht kostendeckende Billigmieten zu vermeiden ist und daß selbst mit solcher ruinösen Methode ungezählte Wohnungen in der Region leer stehen. Natürlich wußte der Mann auch nicht, daß die wenigen Mieter seines Schnäppchens alte Leute sind, die dort schon seit Jahrzehnten wohnen, deren Wohnungen im Todesfall eines Mieters aufgrund des Zustands absolut unvermietbar wären. So kann man also darauf warten, daß die Mieteinnahmen gegen Null gehen und dann außer erheblichen Kosten nichts mehr bleibt. Jetzt sucht der Mann händeringend einen Dummen, der auch nach Aktenlage zuschlägt.
Du darfst eine ältere Immobilie nur kaufen, wenn Du per eigener Sachkenntnis oder Gutachter (nicht vom Makler, Inso-Verwalter, einer Bank oder Formgutachten irgendeiner Behörde) über den Gebäude- und Grundstückszustand umfassend Bescheid weißt, wenn Du Kenntnis von öffentlichen Baumaßnahmen in der Gegend hast, wenn Du ein Konzept für Sanierung und Mieterzielgruppe hast und wenn sich das Ganze in vernünftiger Zeit rechnet.
Kein älteres Gebäude und kein Sanierungsfall läßt sich per Faustformel beurteilen. Was da so kursiert, z. B. Kaufpreis in Höhe der 12-fachen Jahreskaltmiete, ist nur für Objekte in zeitgemäßem Zustand brauchbar und auch nur dann, wenn es genügend potentielle Mieter gibt.
Vermietung ist ein gewerbliches Vorhaben. Bei ausnahmslos jedem gewerblichen Vorhaben braucht man ein tragfähiges Konzept. Wenn schon 08/15- Büro- und Ladenflächen in allen Lagen quadratkilometerweise leer stehen, baut man keine weiteren 08/15- Büro- und Ladenflächen. Wenn schon ganze Wohnblocks leer stehen, baut man besser keinen weiteren Wohnblock in die gleiche Gegend. Aber vielleicht gibts ja eine Hochschule in der Nähe und dann könnte ein Studentenwohnhaus sinnvoller sein als ein normales Wohnhaus. Die Anforderungen der Zielgruppen = potentielle Kunden sind sehr unterschiedlich. An diesen Kundenanforderungen muß man sich orientieren, dann ist Vermietung auch in schwieriger werdender Zeit möglich.
Weil jahrzehntelang jedes Loch für fast jeden Preis vermietbar war und sich Vermieter an diesen Zustand gewöhnten, fällt heute das Umgewöhnen an zielgruppenorientiertes Handeln offenkundig schwer.
Gruß
Wolfgang