Hallo,
ich möchte mal versuchen, Deine Frage so einfach als möglich zu beantworten.
Das im Mietpreisspiegel - eines der Kriterien für die Qadratmeterpreise - geannnte Baujahr berücksichtigt Wohnungen, die in diesem Baujahr nach Stand der Technik oder bei Mehrfamilienhäusern aus rechtlichen Gründen z.B. mit Fahrstuhl gebaut werden müssen.
Nun kommt es durchaus vor, daß jemand Parkett oder Fliesen in der Wohnung am Fußboden verlegt. Da überlicherweise in diesem Baujahreszeitraum Teppichboden oder Laminat verlegt wird, gibt es für das Parkett oder Bodenfliesen einen sogenannten Mieterhöhungsfaktor. Meist um die 10 % auf den Quadratmeterpreis. Hiervon können in früheren Baujahren z.B. Bäder auch betroffen sein, die früher nur bis zr Hälfte gefliest wurden, wo der Buaherr aber zu 2/3 oder gar bis zur Decke Fliesen hat. In einem 4-stöckigen Wohnhaus, das keinen gesetzlich vorgeschreibenen Personenaufzug hat, aber der Vermieter stellt einen Personenaufzug bereit, ist auch hier ein Zuschlag erlaubt.
Wohnwertminderungen sind in den meisten Mietverträgen der schlechte Zustand des Treppenhauses, in älteren Wohnungen sind nicht alle Räume über den Flur erreichbar sondern man muss teilweise durch andere Räume, Toiletten befiden sich ausserhalb der Wohnung ( gibt es in unserem Land durchaus) oder sie sind auf der Zwischenetage und zwei Mietparteien müssen sie benutzen. In vielen moderniesierten Altbauten sind Duschkabinen in dem Küchenbereich eingebaut, in manchen Küchen befindet sich bei modernisierten Altbauten unterhalb des Spültisches eine Badenwanne, während in der Regel bei modernisierten Altbauten Bad/WC auch innerhalb der Wohnung in einem getrennten Raum ist.
Ergo. Alles was über den Durchschnitt liegt, wie zum Zeitpunkt der Erstellung des Gebäudes, eingebaut oder besser gestaltet wurde, kann zur Werterhöhung führen.
Alles, was unter dem Durchschnitt liegt, kann mit Minderung berücksichtigt werden.
Hier setzen sich Mieterverein, Haus- Grund und auch Kommunen an einen Tisch und stellen gemeinsam fest, welche Kriterien den Wert erhöhen und welche Kriterien den Wert mindern.
Ein moderner und gut vorgeschriebener Mietspiegel hat mindestens 8 Baujahresgruppen, mindestens 4 Gruppen für die Wohnlage, mindestens 3 Gruppen für Ausstattung und nochmals mindestens 4 Gruppen für Wohnflächenbereiche. Hinzu kommen Zu- und Abschläge für Stadtteile, Wertminderungen und Werterhöhungen. Insgesamt kommt man auf mehr als 250 000 unterschiedliche Möglichkeiten, da neben den Hauptfaktoren auch Abgrenzungen zur Interpolation führen können.
Mietspiegel werden nach stat. Grundlagen erstellt. Jede andere Form eines Mietspiegels erfüllt dies nicht. Um Mietspiegel durchzusetzen, muss man daher strikt darauf achten, dass auch die zuständigen Gerichte im Geltungsbereich des Mietspiegels denselben als Preisgrundlage anerkennen.
Letztlich aber steht es allen Parteien jederzeit frei, zu bestreiten, dass der Mietspiegel in der gewünschten Forn anzuwenden ist. Gerichte beauftragen dann Gutachter. Die Kosten trägt die Partei, die verliert. Manche Gutachten liegen durchaus bei 2500 € und mehr.
Gruss Günter
Ich habe folgende Frage:
Warum gibt es wohnwertmindernde und wohnerterhöhende Merkmale?
Da ist doch eigentlich nur die Obergrenze der Spanne von
Bedeutung, oder?
Mit der Errechnung wird die Einordnung möglich, aber an welche
Parameter muss sich der Vermieter A mit seinen Forderungen bei
der Mietanpassung halten?
Ein Beispiel Vermieter A passt die Miete an den Durchschnitt
der Mietspanne an. Mieter B wohnt jedoch in einer Wohnung die
laut Merkmalsberechnung unterhalb des Durchschnittes liegt.
Ist das für die Anpassung erheblich oder unerheblich?
besten Dank