Hallo, ich habe etwas für Sie zusammengestellt:
Mietrecht aktuell
Mietvertrag mit Kündigungsausschluss
(dmb) Mieter und Vermieter können wirksam einen Kündigungsausschluss oder einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbaren. Nach Informationen des Deutschen Mieterbundes (DMB) ist eine derartige Vertragskonstruktion für Mieter ausnahmsweise dann sinnvoll, wenn sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung anmieten und sie das Kündigungsrisiko „Eigenbedarf“ einschränken wollen. Einfache, zeitlich befristete Mietverträge können seit der Mietrechtsreform 2001 nicht mehr abgeschlossen werden.
Wird ein Kündigungsausschluss vereinbart, schließen Mieter und Vermieter rechtlich gesehen einen unbefristeten Mietvertrag ab. Es gelten grundsätzlich die gesetzlichen Kündigungsfristen. Ausgeschlossen wird allerdings für einen bestimmten Zeitraum das Recht, überhaupt kündigen zu dürfen (BGH VIII ZR 2/04; BGH VIII ZR 179/03 und BGH VIII ZR 294/03).
Beiderseitige Kündigungsverzichte, das heißt der Kündigungsverzicht von Mieter und Vermieter, in Formularmietverträgen sind für längstens vier Jahr wirksam (BGH VIII ZR 27/04).
Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 81/03) soll mit Hilfe einer Individualvereinbarung sogar ein einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters für fünf Jahr möglich sein.
Nach Auffassung des Deutschen Mieterbundes hat der Kündigungsverzicht im Ergebnis die gleichen Wirkungen wie ein auf mehrere Jahre angelegter einfacher Zeitmietvertrag. Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses ist praktisch nicht möglich. Die mit der Mietrechtsreform eingeführte dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter wird dem Grunde nach unterlaufen. Der Deutsche Mieterbund empfiehlt vor Unterschrift unter einen Mietvertrag mit Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss die Rechtsberatung beim örtlichen Mieterverein. In jedem Fall sollten Zusatzregelungen über mögliche Nachmieterstellungen oder Sonderkündigungsrechte in den Mietvertrag mit aufgenommen werden.
Kündigungsverzicht bei Mietverträgen
Der Kündigungsverzicht bei Mietverträgen ist rechtlich erlaubt, aber problematisch.
Die letzte Novellierung des deutschen Mietrechts gab es im Jahr 2001. Seit dem 1. Juni 2005 gilt die neue, so genannte kurze Kündigungsfrist von drei Monaten für alle Mieter. Unabhängig davon, wie lange sie in Ihrer Wohnung gelebt haben, können Sie als Mieter jederzeit Ihren Mietvertrag innerhalb von drei Monaten kündigen.
Mietvertrag
Ganz anders ist die Sachlage für Vermieter. Sie müssen, so das BGB (§ 573 c), je nach Dauer des Mietverhältnisses für eine ordentliche Kündigung eine Frist von drei, sechs oder neun Monaten beachten. Das berichtet die Tageszeitung WELT am SONNTAG (Ausgabe vom 1. Oktober 2006). Um ihre Mieter länger zu binden, nutzen viele Vermieter mittlerweile den sogenannten Kündigungsverzicht.
Der immer häufiger angewandte Kündigungsverzicht ist rechtlich erlaubt, aber problematisch. Die Rechtsprechung sieht dieses Vorgehen des Vermieters als zulässig. Auch, so die WELT am SONNTAG, „wenn die Absicht des Gesetzgebers damit unterlaufen wird.“
Urteil: „Keine grundsätzliche Missachtung des Mietrechts“
Konkret sieht das so aus: Der Vermieter vereinbart mit dem Mieter, dass er beispielsweise in den ersten zwei Jahren des Mietverhältnisses auf sein Kündigungsrecht verzichtet. „Ein solcher Kündigungsverzicht kann bereits in Formmietverträgen verankert sein, wird jedoch meist in einem handschriftlichen Dokument separat formuliert“, erklärt der Mietrechtsexperte und Rechtsanwalt Antonio Durán Munoz (Lübeck). „Individuell vereinbarte Mietverträge, in denen sich Mieter und Vermieter beispielsweise auf eine Mindestlaufzeit des Mietvertrags verpflichtet haben, bleiben trotz des neuen Gesetzes die große Ausnahme“, ergänzt Wolfgang Raue, Vorstandsmitglied im IVD West für das Saarland.
Der Kündigungsverzicht ist nach Ansicht des Bundesgerichtshofes keine grundsätzliche Missachtung des gültigen Mietrechts, weil, so die Richter, „lediglich freiwillig auf das Kündigungsrecht verzichtet wird“ (AZ: VIII ZR 81/03). Dieser Verzicht ist nach Urteilen des BGH auch mit einem entsprechend formulierten Vordruck im Mietvertrag rechtens (AZ: VIII ZR 294/03 und AZ VIII ZR 379/03).
Trotz dieser Ausnahmen sehen die Entscheidungen des BGH eine zeitliche Begrenzung des Kündigungsverzichts vor. Dieser sollte per Vordruck im Mietvertrag auf maximal vier Jahre festgelegt werden. Ein Kündigungsverzicht, der über diese Frist hinausgeht, stellt nach Ansicht des BGH eine „unangemessene Benachteiligung des Mieters“ (AZ: VIII ZR 27/04) dar.
Kündigungsverzicht: So können Sie dennoch aussteigen
Aber was passiert, wenn Sie sich mit Ihrem Vermieter auf einen Kündigungsverzicht geeinigt haben, und dennoch umziehen wollen? „Eine Vertragsauflösung sollte grundsätzlich jederzeit möglich sein“, sagt Antonio Durán Munoz, „wer die entsprechende Vereinbarung zum Kündigungsverzicht im Vertrag stehen hat und dennoch kurzfristig aus dem Mietverhältnis herauskommen will, sollte einen geeigneten Nachmieter vorschlagen.“ Juristisch gesehen können Sie als Mieter dann auf ein „dringend berechtigtes Interesse“ pochen, beispielsweise wenn sie berufsbedingt in eine andere Stadt wechseln oder wenn Sie Nachwuchs erwarten und eine größere Wohnung benötigen.
Besprechen Sie sich im Einzelfall immer vorab mit Ihrem Vermieter, einem Mieterverein oder mit Ihrem Rechtsanwalt. So können Sie unnötige Missverständnisse schon im Vorfeld vermeiden.
Viele Grüße