Hallo Carlos,
§575 habe ich mir durchgelesen und war im ersten Moment
erfreut.
Bis ich folgenden Artikel gelesen hab
"Kündigungsrecht bei unwirksamer Zeitbegrenzung eines
Wohnraummietvertrages ausgeschlossen
(AG Hermeskeil, Urt. v. 19.03.2003 - 1 C 427/02)
Leitsatz der Redaktion:
Fehlt innerhalb eines Zeitmietvertrages die schriftliche
Mitteilung eines Befristungsgrundes an den Mieter nach § 575 I
1 BGB, ist die Zeitbegrenzung unwirksam mit der Folge, dass
der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt;
eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses vor Ablauf
der vermeintlich vereinbarten Zeitdauer ist jedoch
ausgeschlossen.
Die Parteien hatten einen befristeten Mietvertrag über
Wohnräume geschlossen, wobei es der Vermieter unterlassen hat,
dem Mieter einen Grund für die begrenzte Zeitdauer
mitzuteilen. Im weiteren Verlauf kündigte der Mieter das
Mietverhältnis noch vor Ablauf der niedergelegten Zeitdauer.
Dagegen wandte sich der Vermieter, der die Kündigung als nicht
rechtmäßig gelten lassen wollte.
Das AG hat entschieden, die ausgesprochene Kündigung habe das
Mietverhältnis nicht beendet; der Mieter müsse sich, obwohl
die vereinbarte Zeitdauer unwirksam war, mindestens bis zum
Ablauf der Zeitdauer an dem Mietvertrag festhalten lassen.
In seiner weiteren Begründung verwies das Gericht auf die seit
September 2001 mit der Mietrechtsreform neugefasste Vorschrift
des § 575 BGB. Danach kann ein Mietvertrag auf bestimmte Zeit
- sog. Zeitmietvertrag - nur noch ausnahmsweise abgeschlossen
werden, wenn ein in § 575 I 1 BGB aufgeführter Grund vorliegt
und der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei
Vertragsschluss mitteilt. Weil der Vermieter es vorliegend
unterlassen hat, dem Mieter einen anerkennenswerten Grund
mitzuteilen, sei die Zeitbegrenzung unwirksam. Der
geschlossene Mietvertrag gelte daher als auf unbestimmte Zeit
geschlossen.
Damit stehe dem Mieter zwar grundsätzlich ein ordentliches
Kündigungsrecht zu; dieses sei hier aber ausgeschlossen. Ein
solcher Ausschluss des Kündigungsrechts entspreche nämlich dem
Interesse und Willen beider Parteien bei Abschluss des
Mietvertrags. Die Kündigung des Mieters vor Ablauf der -
vermeintlich vereinbarten - Zeitdauer sei somit unwirksam
gewesen.
Es sei zwar im Schrifttum und in der Rechtspechung noch
umstritten, ob in dem hier interessierenden Fall die
Vereinbarung dahin umgedeutet werden kann, dass das
Kündigungsrecht für die vereinbarte Zeit als ausgeschlossen
gilt. Das Gerichts bejahe dies aber, weil der Gesetzgeber
selbst von der Zulässigkeit des Ausschlusses des Rechtes zur
ordentlichen Kündigung ausgehe und letztlich die
Interessenlage der Parteien bei Abschluss des Vertrages
maßgebend sei. Hätten beide Parteien ein Interesse an einer
zeitlichen Bindung, so spreche nichts dagegen, eine Umdeutung
vorzunehmen. Diese Auffassung entspreche im Übrigen auch dem
Ergebnis der Diskussionen auf dem 4. Mietgerichtstag.
Quelle: PM AG Hermeskeil
[§ 575 BGB]
Zuerst einmal ist hier hinzuweisen, dass ein Urteil eines AG für kein anderes AG in D bindend ist. Sogar besteht Möglichkeit, dass bei einem AG zwei Kammern völlig gegensätzlich Urteile fällen.
Obwohl ich aus beruflichen Gründen Richter nicht wegen Urteile angreife, so ist hier zu hinterfragen, wie das Gericht zur richtigerweise zur Aufassung kommt, dass es sich um keinen Zeitmietvertrag handelt und somit die nach BGB geltenden Vereinbarungen für die unbefristeten Mietverhältnisse anerkennt. Zu hinterfragen ist hier, wenn das AG ( der Einzelrichter ) ein unbestimmtes Mietverhältnis mit allen rechtlichen Konsequenzen anerkennt, somit die rechtliche Vorgabe einer Kündigungsfrist von drei Monaten, weshalb dann aber im Kündigungsfall vor Ablauf des - vom Gericht selbst bestrittenen Zeitmietverhältnisses - der Einzelrichter für Recht erkennt, dass dann nicht gekündigt werden darf. Das Urteil ist in sich und in der Erläuterung nicht schlüssig. Ich schätze, dass dieses Urteil von nächsten LG kassiert wird.
Hier weist der Richter jedoch auf einen besonderen Vorgang hin. Der Mieter legt Wert darauf, dass er für eine bestimmte Zeit in der Wohnung bleiben kann. Es gibt hier also kein Vertragsangebot des Vermieters, der eine Befristung auf zwei Jahre ( z.B. ) vorlegt, sondern es besteht der ausdrückliche Wunsch des Mieters, dass er mindestens zwei Jahre ungekündigt wohnen darf. Dies bedeutet naturgemäß, dass verhandelt wird.
Hier ist tatsächlich umstritten, ob in solchen Fällen eine Befristung abgesprochen wurde. Deshalb wird, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden empfohlen, dass der Vermieter im Mietvertrag erklärt, dass er „Vor Ablauf von zwei Jahren das Mietverhältnis nicht kündigt“. Wie sich aber in dieser Zweifelsfrage letztlich höhere Gerichte entscheiden ist nicht erkennbar.
Bleibe nun mal bei der Unbefristung. Du findest in jedem Gebiet mindestens ein Urteil das den anderen widerspricht, zumindest auf der Ebene der AGs. Urteile werden erst wichtig, wenn mehrere LGs so entschieden haben, gar ein OLG ein Urteil oder einen Rechtsentscheid gefällt oder der BGH entschieden hat.
Gruss Günter
