Mietvertrag für Wohnung ohne Baugenehmigung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen!

Angenommen jemand ersteigert in einer Zwangsversteigerung ein Haus. Eine Wohnung in diesem Haus soll laut vorherigem Besitzer vermietet sein. Der vorherige Besitzer will aber keinen Namen nennen und legt auch keinen Mietvertrag vor.

Bei der vermeintlich vermieteten Wohnung handelt es sich um einen Anbau, für den es keine Baugenehmigung gibt. Das wurde den Behörden im Zuge der Zwangsversteigerung bekannt, und es ist davon auszugehen, dass sie den Abriss fordern.

Welche Konsequenzen müsste der neue Eigentümer nun daraus ziehen? Mit Erwerb der Immobilie in der ZV, hätte er ein Sonderkündigungsrecht dem Mieter gegenüber. Der müsste dann nach Frist X ausziehen.
Aber die Wohnung ist ja illegal errichtet worden - ist der Mietvertrag dann überhaupt gültig? Kann der Mieter von heut auf morgen auf die Straße gesetzt werden? Unter Umständen ist der Bau ja nicht mal fachgerecht ausgeführt und damit einsturzgefährdet oder ähnliches.

Natürlich alles nur theoretischer Natur.

Ich danke schon mal für die Meinungen!

#2

Hallo,

Ist kein Mietvertrag vorhanden, so gelten die Regelungen nach § 542 BGB – § 546 a BGB.

Daher sollte man nach § 543 BGB das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise auch ordentlich Kündigen mit Hinweis auf die Tatsache ,das die Behörde den Abriß des nichtgenehmigten Schwarzbaues fordern wird.

#3

Hallo

ohne Mietvertrag gilt das „nackte“ Mietrecht des BGB - und das beginnt schon bei § 535 ff > hier

Aber die Wohnung ist ja illegal errichtet worden - ist der Mietvertrag dann überhaupt gültig?

Sogar dann ist ein eventuell bestehender Mietvertrag bzw. ein faktisch bestehendes Mietverhältnis mit dem Kauf/Zuschlag mit-erworben (§ 566 Kauf bricht nicht Miete). Auch eine amtliche Abrissverfügung stellt noch keinen Räumungsanspruch her - vielmehr muss der Eigentümer ggf. eben zusehen, wie er die Zustände schafft, um einer Abrissverfügung nachkommen zu können. Wenn keine Chancen auf einen gerichtlich einklagbaren Räumungsanspruch bestehen (im Normalfall), dann bliebe nur den Mieter zu einer freiwilligen Räumung zu bewegen - irgendwie … (i.d.R. durch eine besonders hohe Belohnung/Abfindung)

Vorsicht:

Daher sollte man nach § 543 BGB das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise auch ordentlich Kündigen mit Hinweis auf die Tatsache ,das die Behörde den Abriß des nichtgenehmigten Schwarzbaues fordern wird.

Dies ist kein zur Kündigung berechtigender Grund für eine Kündigung seitens des Vermieters! weder für eine ordentliche noch für eine außerordentliche Kündigung!
vergleiche > BGB § 543 und 569 und 573

Von daher würde es sich in einem solchen Fall ganz besonders empfehlen, vom Sonderkündigungsrecht aufgrund Erwerb durch Zwangsversteigerung Gebrauch zu machen.

Grüsse Rudi

#4

Man darf hier im Forum auch mal nichts schreiben, wenn man keine Ahnung hat.
Kauf bricht nicht Miete. Zwangsversteigerung = Kauf. Alles dazu hat Rudi abschließend geschrieben.
Zum Sonderkündigungsrecht im Zwangsversteigerungsverfahren siehe:
https://files.vogel.de/infodienste/smfiledata/1/1/0/…

Fazit:
Als Höchstbietender: Dringendst anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen!!
Als Mieter: Mietverein oder auch anwaltschaftliche Hilfe ist angeraten.

Einer ordnungsrechtlichen Verfügung der Baubehörde muss der Mieter aber auf jeden Fall folgen. Es geht dann nur um den finanziellen Ausgleich des ihm entstandenen Schadens

#5

Ich danke schon mal herzlich für die Einschätzungen!

Mir scheint, das kann alles kompliziert und teuer werden.
Man gehe jetzt einfach mal davon aus, dass der neue Eigentümer dem Mieter nix böses will. Es ist nur schlichtweg ein Problem jemandem in etwas wohnen zu lassen, das so gar nicht stehen bleiben darf.

Mal weiter gesponnen: trotz Aufforderung legt der ehemalige Besitzer keinen Mietvertrag vor und will auch den Namen des Mieters nicht nennen. Es gibt keine beschriftete Klingel oder Briefkasten und auf klingeln/klopfen wird in der Wohnung nicht reagiert.

Kann der neue Eigentümer davon ausgehen, dass es doch keinen Mieter gibt und die Wohnung (notfalls gewaltsam) öffnen und betreten?
Kann beim Einwohnermeldeamt nachgefragt werden, ob an der Adresse jemand wohnt?

Eigentlich müsste ja doch irgendwie ein Kontakt zwischen neuem Besitzer und Mieter hergestellt werden, schon alleine weil der Mieter die Miete nun an den neuen Besitzer zahlen müsste.

Danke für die Einschätzungen und viele Grüße!

#6

Hallo,

kein Name = kein Mieter

Das ganze sieht danach aus,das der alte Eigentümer die Nutzung der Immobilie verhindern will…

Ich würde durch enen Fachbetrieb Strom,Gas,Wasser abstellen lassen und an die vermeintliche Tür der Mietwohnung einen Anschlag annageln…

„Dieses Gebäudeteil wird aufgrund behördlicher Anordnung am ( 10 Tage nach der Anrbringung als Datum einsetzen) abgerissen“

#7

keine Baugenehmigung bedeutet nicht = Illegal
Huhu,

man kann eine Menge Bauwerke erreichten ohne ein Genehmigung zu benötigen. Dies ist aber Abhängig von der Kommunalen Bauordnung zum Zeitpunkt der Errichtung.