Mietvertrag Gewerbe

[Buffi]

Bei Abschluss des gewerblichen Mietvertrages in einer Gewerbeeinheit im EG eines Wohnhauses ist dem Mieter bekannt, dass er sein Gewerbe, den Betrieb einer Shisha Bar, ohne Ruhestörung für die übrigen bereits vorhandenen Mieter im OG betreiben will. Dies wurde dem Vermieter mündlich sowie schriftl. beim Abschluß des Mietvertrages zugesagt. Im MIetvertrag heißt es:

Dem Mieter wird gestattet, sein Gewerbe täglich von 6:00 bis 24:00 auszuführen. An Wochenenden-, Feiertagen und bei Großereignissen wie Fußballweltmeisterschaften wird eine Verlängerung bis 2:00 gestattet sofern dadurch die anderen Mieter und Nachbarn nicht gestört werden. Diese Vereinbarung kann jederzeit vom Vermieter wiederrufen werden.

Da sich der Mieter seiner eigenen Verpflichtung mehrmals nicht mehr daran hält und mittlerweile 2 andere Mieter bzgl. der Bar gekündigt haben und sich auch noch 2 weitere Mieter schriftl. wegen widerkehrender nächtlicher Ruhestörung beschweren, habe ich als Vermieter dem Mieter die Öffnungszeiten Werktags von 24 auf 22 Uhr und an Wochenenden und Feiertagen von 2 auf 23 Uhr den weiteren Betrieb untersagt. Der Mieter weigert sich mit seinem Rechtsanwalt nun wie folgt:

Abschließend weisen wir nur der Ordnung und Vollständigkeit halber darauf hin, dass unser Mandant an den derzeitigen Öffnungszeiten für sein Lokal festhalten wird. Sollten Sie weiterhin der Auffassung sein, Sie könnten ihn rechtswirksam darin einschränken, so wollen Sie dies bitte gerichtlich überprüfen lassen.

Meine Frage nun: Im Mietvertrag wurde ausdrücklich die Möglichkeit einer Einschränkung der Öffnungszeit vereinbart. Ist dieser Pasus rechtlich in Ordnung? Wie kann eine einstweilige Verfügung erreicht werden und was kostet diese? Richten sich die Kosten nach der Bruttomiete?
Welche anderen Möglichkeiten gibt es noch?
Der Mietvertrag läuft noch 3 Jahre.

[BHShuber_25c06b]

Hallo Buffi

„Abschließend weisen wir nur der Ordnung und Vollständigkeit halber darauf hin, dass unser Mandant an den derzeitigen Öffnungszeiten für sein Lokal festhalten wird. Sollten Sie weiterhin der Auffassung sein, Sie könnten ihn rechtswirksam darin einschränken, so wollen Sie dies bitte gerichtlich überprüfen lassen.“

Soll heissen, wenn Sie was zu mäkeln haben, dann gehen Sie doch zum Rechtsanwalt oder leiten eine Klage ein, nichts anderes als vollmundiges Geplänk ohne beweisbaren Hintergrund.

Manche Anwälte machen so etwas wenn kein Pulver zum verschießen da ist!

Wenn Sie beweisen können, das Ihre Mieter aufgrund der Ruhestörung sich Beschwerden oder gar ausziehen, würde ich in der Tat eine Klage auf Einhaltung der Mietvertraglichen Regelungen einleiten.

Denn das hat auch für Sie als Vermieter einen wirtschaftlichen Hintergrund wenn Sie die Wohnungen nicht mehr für die gleiche Miete vermieten können oder Leerstand zwecks Ruhestörungen haben, kann der Mieter auch die Miete kündigen, d. h. Sie sind ohnehin jetzt zum Handeln verpflichtet.

Gruß

BHS-Huber

[Rudi_d5476e]

Hallo

Die Anwaltsantwort klingt tatsächlich eher nach heisser Luft.
Dennoch bleibt zu bedenken, dass eine gerichtliche Überprüfung auch nach hinten losgehen könnte: vertraglich vereinbarten Öffnungszeiten gehören zum Vertragsgegenstand/zur Mietsache und sind gerade beim Gewerbemieter die Grundlage zur Einkünfteerzielung. Daher halte ich es für fraglich, dass sich der Vermieter vertraglich wirksam das Recht einräumen kann, die Öffnungszeiten des Gewerbemieters zu dessen Nachteil zu ändern.

Zudem könnte dann auch die Frage aufkommen, ob die Mietsache die bestehenden Anforderungen hinsichtlich baulichem Schallschutz zwischen Gewerbe+Wohnungs-Einheiten erfüllt - d.h. ob der Gewerbemieter überhaupt die Möglichkeit hat bei normalem Betrieb keine Lärmstörungen gegenüber den Wohnungseinheiten zu verursachen.

Womöglich könnte das darauf hinauslaufen, dass der Shisha-Bar-Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigt wäre - was ggf auch mit Schadensersatzansprüchen seinerseits verbunden wäre. Also ein hohes Risiko für den Vermieter!

Andererseits reagiert bei Lärm aus Gewerbebetrieben auch das Ordnungsamt i.d.R. sehr empfindlich und würde von sich aus die Öffnungszeiten beschränken, wenn es zu Beschwerden von Anwohnern kommt … Allerdings ist auch hier schnell das Immissionsschutzamt mit von der Partie, was wiederum zu einer Überprüfung der baulichen Gegebenheiten führen könnte … (Da spreche ich aus Erfahrung)

Grundsätzlich dürfte der Vermieter aber eher Interesse daran haben, dass sowohl die Wohnungsmieter möglichst unbeeinträchtigt bleiben als auch, dass es dem Shisha-Bar-Betreiber geschäftlich gutgeht - es nutzt dem Vermieter ja auch nichts, wenn er diesen einen Mieter durch Einschränkung der Öffnungszeiten zu Tode knebelt, bis der dann Pleite ist und natürlich auch die Miete nicht mehr zahlen kann.

Also was tun?

1. sollte der Vermieter ein gutes Gewissen hinsichtlich seines baulichen Schallschutzes haben
2. wäre zu prüfen, ob der Shisha-Bar-Betreiber tatsächlich über die Stränge des vertraglichen vereinbarten schlägt - schliesslich ist eine Shisha-Bar ja keine Disco - und wie/wodurch genau der Mieter die Ruhestörungen/Lärmbelästigungen der Wohnungsmieter verursacht.
3. dann könnten Vermieter + Shisha-Bar-Mieter gemeinsam schauen, was man wie so verändern kann, dass alle glücklich sind.

Wenn der Shisha-Bar-Mieter nicht mitspielt obwohl er mitspielen müsste, macht es für den Vermieter m.E. mehr Sinn nur das Unterlassen der Ruhestörungen zu verlangen als sich auf den unsicheren Kriegsschauplatz „Einschränkung der Öffnungszeiten“ zu begeben.

Grüße Rudi