Mietvertrag: Nebenkosten zu 100% auf Heizungswartung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Wissende,

Nach Auszug aus einer Wohnung gab es leider Unstimmigkeiten mit dem Vermieter.

Mietvertrag solte regulär enden zu Ende November 2014, also hat der Vermieter (leider) nch Zeit mit der letzten Nebenkosten-Abrechnung bis Ende Dezember 2015.

Bei Durchsicht des Mietvertrages (Muster von Haus & Grund) wurde festgestellt, dass die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen i.h.v. 97Euro geschlüsselt zu 100% auf „Wartung und Reparatur von Heizung“ stehen.

Darf der Vermieter andere Kosten dann eigentlich überhaupt anrechnen?
(Steuern, Strom gemeinschaftsraum, Wasser, Müll,  Hausflurreinigung etc. Pp.)
Oder darf der Vermieter dann tatsächlich nur Abrechnen, was im Mietvertrag geschlüsselt ist?
Besonders bei Heizungswartung dürfen soweit ich es gelesen habe ohnehin mntl. nur 75Euro pro Partei aus Wartungsverträgen umgelegt werden. Heißt das, die Differenz von 22Euro monatlich müssten vom Vermieter zurück gezahlt werden?  
 
Vielen Dank im Vorraus für eure Antworten.

#2

„Reparatur“ hat in einer NK-Abrechnung oder in Vorauszahlungen nichts zu suchen !
Reparaturen gehen immer zu Lasten des Vermieters.

Und man darf nur das umlegen,was im Vertrag steht.

Entweder steht im Vertrag eine eigene Liste, was umgelegt werden soll oder es wird auf die gesetzliches Liste aus der Betriebskostenverordnung verwiesen.
Dann wären alle dort genannten Punkte umlegbar (soweit sie im tatsächlich Haus anfallen)

97 € im Monat als Wartungskosten Heizung sind garantiert falsch. 

Kann es sein, es gibt Vollwartungsverträge, die auch alle Reparaturen an der Anlage abdecken ?
Die darf man aber nicht 1 : 1 umlegen. Eben deshalb nicht, weil ja Reparaturen nicht umlagefähig sind !

MfG
duck313

#3

Hallo

Bei Durchsicht des Mietvertrages (Muster von Haus & Grund) wurde festgestellt, dass die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen i.h.v. 97Euro geschlüsselt zu 100% auf „Wartung und Reparatur von Heizung“ stehen.

Im Vodruck steht ganz sicher nicht „Wartung und Reparatur von Heizung“, weil Reparaturkosten keine umlagefähigen Betriebskosten darstellen.
Oder hat der Vermieter das handschriftlich eingetragen?

Besonders bei Heizungswartung dürfen soweit ich es gelesen habe ohnehin mntl. nur 75Euro pro Partei aus Wartungsverträgen umgelegt werden.

Das ist unzutreffend - wo genau hast Du das so gelesen?
Im übrigen kostet die jährliche Wartung einer Heizung i.d.R. maximal 100-150 Euro für die gesamte Anlage > geteilt durch 12 Monate wären das rund 13 Euro/monatlich … zu verteilen auf alle Hausparteien. Oder hat jede Wohnung eine Etagenheizung?
Egal wie - 97 Euro monatlich nur für die Heizungswartung kann so nicht stimmen.

Klär uns mal auf …

Oder darf der Vermieter dann tatsächlich nur Abrechnen, was im Mietvertrag geschlüsselt ist?

I.d.R. steht in den Vertragsvordrucken, die einen Schlüssel-Eintrag zu einzelnen Betriebskosten(arten) ermöglich, auch immer etwas in Richtung „wo kein Schlüssel eingetragen ist, gilt …“
Um wirklich etwas zu dazu sagen zu können, müsste man die vollständige Seite des Vertrages gesehen haben.

Und welcher Art waren denn nun die Unstimmigkeiten?

Grüsse Rudi

#4

Sorry, falsche Formulierung im Kopf gehabt, hier Zitat aus dem Vertrag:

„Neben der Miete werden die Betriebskosten gem §2 der Betriebskostenverordnung erhoben, insbesondere für
[…]
Wartungskosten für Gasetagenheizung /-Warmwassergerät … 100%
[…]
Summe 97,00 EUR“

Alle anderen Posten wie Zb Grundsteuer, Gartenpflege, Aufzug, Heizung und Warmwasser, sonstige Betriebskosten haben keinen Schlüssel eingetragen

„Falls vorstehend und in den folgenden Absätzen kein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist, erfolgt die Umerlegung der Kosten nach demVerhältnis der Wohn-/Grundfläche (in m²) der vermieteten und eigengenutzten Räume“

In dem Gebäude ist ein Gaszentralheizung verbaut, die Wohnung hatte Ablesestäbchen an den Heizungen für die Niemals wer da war um Sie abzulesen.
Warmwasser wurde produziert durch Durchlauferhitzer der auf den Wohnungseigenen kWh-Stundenzähler gelegt war.

NK gem. §2 BetrKV sind auch soweit klar, diese sind (fast) alle in dem Vertrag vorgedruckt, jedoch nicht geschlüsselt (auch nicht mit 0%)

Natürlich ist der Nebenkostenschlüssel quatsch, dass sollte jedem klar sein.

Die Frage die dahintersteckt ist: Darf der VM bei einem von ihm falsch gesetzten Nebenkostenschlüssel etwas anderes anrechnen?
Hat da der Vermieter „pech“ gehabt und bleibt auf den Kosten sitzen?
Dürfen die Kosten, weil die Aufteilung falsch ist, umgelegt werden?
Muss der VM die gezahlten NK die er nicht belegen kann (97EUR für Wartungskosten) (teilweise) zurückzahlen?

Beste Grüße,
derPaladin

#5

Hallo nochmal

Natürlich ist der Nebenkostenschlüssel quatsch, dass sollte jedem klar sein.
Die Frage die dahintersteckt ist: Darf der VM bei einem von ihm falsch gesetzten Nebenkostenschlüssel etwas anderes anrechnen? Hat da der Vermieter „pech“ gehabt und bleibt auf den Kosten sitzen? Dürfen die Kosten, weil die Aufteilung falsch ist, umgelegt werden? Muss der VM die gezahlten NK die er nicht belegen kann (97EUR für Wartungskosten) (teilweise) zurückzahlen?

Aus Deinen Ergänzungen ergibt sich nun, dass die „Summe 97 Euro“ keineswegs alleine für Wartungskosten gedacht ist.
Nicht der Nebenkostenschlüssel ist falsch/völliger Quatsch sondern Deine Auslegung des Vertrages.

Warmwasser wurde produziert durch Durchlauferhitzer der auf den Wohnungseigenen kWh-Stundenzähler gelegt war.

Genau deswegen ist die Wartung für dieses Warmwassergerät eben zu 100% auf Deine Wohnung umzulegen.

Grundsätzlich gilt BGB § 556aAbrechnungsmaßstab für Betriebskosten Absatz (1) Satz 1:
Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.
Genau so steht es zudem auch nochmal in Deinem Mietvertrag.
Es muss nicht in jedem Freifeld ein Schlüssel eingetragen sein.

Grüsse Rudi