Fall: Für 2008 liegt eine Betriebskostenabrechnung vor. Vermieter kaufte danach in 2008 eine große Menge Heizöl gerade als der Marktpreis am höchsten war. Seither sind die Heizölpreise drastisch gefallen und liegen auch heute weit unter dem damaligen Einkaufspreis.
Nur aufgrund des einmaligen überteuerten Einkaufs ergibt sich eine erhebliche Nachzahlung für die Mieter. Zugleich verlangt Vermieter aufgrund der Nachzahlung künftig eine erhöhte laufende monatliche Vorauszahlung.
Frage: Kann die verlangte erhöhte Betriebskosten-Vorauszahlung abgelehnt werden mit Hinweis auf die einmalige Heizkostenposition u. mit Hinweis darauf, daß der Marktpreis für Heizöl seither erheblich gesunken ist, dem Vermieter bis heute also keinerlei erhöhte Heizkosten entstanden sind?
Hallo,
versteh ich noch nicht:
Wird noch mit dem teuren Heizöl aus 2008 geheizt, d.h. wurde ein 2-Jahres-Vorrat angelegt, wenn ja, wieso entstehen keine hohen Heizkosten?
VG
EK
Sachverhalt ist doch eigentlich recht klar beschrieben: Ein einzige teure Heizölrechnung des Vermieters Mitte 08 (neben weiteren Ölrechnungen zu späteren Zeitpunkten mit erhebl. niedrigeren Preisen) ist gem. Betriebskostenabrechnung alleinige Ursache für eine erhebliche Nachzahlungsforderung. Soweit müssen die Mieter die Mehrkosten wohl zähneknirschend zahlen,
d. h. damit wäre Kostenausgleich erreicht.
Vermieter verlangt aber aufgrund dieser Abrechnung (mit Fehlbetrag) 5 Monate nach
Ablauf der Abrechnungsperiode (Juni 09) zusätzlich eine künftig erhöhte monatliche Heizkostenvorauszahlung, obwohl die Heizöl-Marktpreise bis heute erheblich niedriger liegen als
Mitte 08, d.h. die erhöhte Vorauszahlungsforderung läßt sich mit einem höheren Ölpreis überhaupt nicht rechtfertigen.
Frage daher: Muß die vom Vermieter festgesetzte erhöhte Heizkostenvorauszahlg. von den Mietern trotzdem akzeptiert werden?
Hallo,
ich dachte, ich hätte mich auch klar ausgedrückt:
Wenn noch weiter mit dem teuer eingekauften Öl geheizt wird, sind auch die hohen Betriebskosten gerechtfertigt. Ist es in der letzten NK-Periode komplett aufgebraucht und billigeres gekauft worden, natürlich nicht.
VG
EK
Hallo,
vielleicht hilft dies ja weiter:
quote
Infolge der stark gestiegenen Betriebskosten, insbesondere der Kosten für Heizenergie sind die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auf Heiz- und sonstige Betriebskosten häufig nicht mehr ausreichend. Damit der Vermieter nicht laufend in Vorleistung treten muss, gewährt das Gesetz dem Vermieter einen Rechtsanspruch auf Anpassung der Vorauszahlungen an die tatsächlichen Verhältnisse. Gleiches gilt selbstverständlich für den Mieter, wenn die Betriebskosten sinken. Diese Alternative ist allerdings - wie die Erfahrung zeigt - eher theoretischer Natur.
Gem. § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei durch einseitige Erklärung eine Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode ergibt, dass die geleistete Vorauszahlung infolge stark gestiegener oder gesunkener Betriebskosten nicht mehr den tatsächlich anfallenden Betriebskosten entspricht. Allerdings muss die Betriebskostenabrechnung über die vorausgegangene Periode prüffähig sein. Anderenfalls kann der Mieter die Leistung von erhöhten Vorauszahlungen verweigern (so bereits OLG Dresden, ZMR 2002, 417).
Da es sich insofern um einen gesetzlichen Anspruch handelt, ist das Anpassungsrecht unabhängig von etwaigen vertraglichen Vereinbarungen.
Hierzu hat das LG Duisburg in einem neuen Urteil klar gestellt, dass bei getrennten Vorauszahlungen für Heizkosten und sonstige Betriebskosten für die jeweiligen Vorauszahlungen ein gesondertes Anpassungsrecht gilt. Dies bedeutet, dass bei gestiegenen Heizkosten lediglich die Heizkostenvorauszahlung und bei gestiegenen sonstigen Betriebskosten lediglich die entsprechende Vorauszahlung für die sonstigen Betriebskosten angepasst werden kann (LG Duisburg, Beschluss v. 22.2.2006, 13 T 9/06, WuM 2006, 199).
unquote
Klar ist also: Der VM (bzw. der Mieter) kann einseitig eine Anpassung der NK-Vorauszahlungen aufgrund gestiegener Preise vornehmen.
Der Mieter kann sie ebenso einseitig wieder senken, wenn der Grund für die Erhöhung nicht mehr gegeben ist.
Der Mieter kann die Erhöhung verweigern, wenn die Erhöhung aufgrund einer nicht nachweisbaren Kostensteigerung stattfindet.
Im vorliegenden Beispielfall würde ich unter Hinweis auf die geschilderte Situation vorschlagen, den NK-Vorauszahlungsbetrag a) nur temporär anzupassen, b) gar nicht anzupassen, c) anzupassen (dann gibt es halt womöglich ein Guthaben).
Gruß
Nita
Ihre Antwort ist nicht verständlich.
Die hohe Heizölrechnung wird mit der Betriebskostenabrechnung umgelegt u. muß von den Mietern ausgeglichen werden. Das wurde bereits als gegeben bezeichnet.
Es geht hier um eine erhöhte KÜNFTIGE Heizkosten-VORAUSZAHLUNG nur aufgrund
eines einmalig teuren Öleinkaufs. Da die teure Ölrechnung mit der BK-Abrechnung
erledigt ist, spielt es doch für die Vorauszahlungs-Frage keine Rolle, wie lange der
teure Ölvorrat verfeuert wird – es sei denn, der Vermieter müßte für weitere Ölbevorratung
ebenfalls deutlich mehr bezahlen. Fakt ist aber, daß die Heizölpreise seit dem teuren (einmaligen)
Einkauf bis heute nachweislich erheblich niedriger liegen, dem Vermieter sind folglich bis heute keine Mehrkosten bei Öleinkäufen entstanden, die eine erhöhte Vorauszahlung rechtfertigen würde. Es geht bei der verlangten höheren Vorauszahlung nicht um „Peanuts“, sondern um ca. 20% mehr.
Hi, es wird doch klar u. deutlich geschrieben, dass wenn immer noch mit dem teuren Heizöl geheizt wird, d. Erhöhung d. NK Pauschale gerechtfertigt ist. Was ist denn daran nicht zu verstehen?
Sollte der VM allerdings inzwischen das deutlich billigere Heizöl getankt haben, dann ist d. Erhöhung ungerechtfertigt, denn dann muss er nach der neuen, billigen Betankung abrechnen.
Mfg ramses90
Hallo,
nochmal zum Mitschreiben:
Vermieter V kauft im Januar 2008 5000 l Öl zum Preis von 1 Euro pro Liter.
Die 5 Mieter verheizen davon 2500 l im Laufe des Jahres 2008, mal unterstellt sie haben alle dasselbe verbraucht, muss jeder also 500 Euro für Heizkosten zahlen.
Die Mieter haben jeder aber nur 30 Euro pro Monat vorausgezahlt, also 360 Euro und müssen jetzt 140 Euro nachzahlen.
Im Jahr 2009 wird weiter mit dem teuren Öl geheizt, von dem noch 2500 l übrig sind. Also sagt Vermieter: Die Betriebskosten für 2009 sind in Bezug auf die Heizung von 30 auf 50 Euro zu erhöhen, sonst kommt es wieder zu einer Nachzahlung.
Der Vermieter ist erst dann befriedigt, wenn er 5000 Euro von den Mietern für die 5000 l bekommen hat.
Was bitte ist daran nicht verständlich???
VG
EK
Die teure eingekaufte Ölmenge ist längst verfeuert, zusätzlich abgerechnete Folge-Einkäufe waren deutlich billiger. Sorry, das ist aus meinen Zeitangaben offenbar nicht deutlich genug geworden.
Fazit also klar: Kein Anspruch auf höhere Heizkostenvorauszahlung.
Besten Dank.