… Hartz-IV-Empfängers
Hallo ans Forum,
ich habe folgendes Problem:
Mein Mieter, der Hartz IV bezogen hat, ist gestorben und die Erben schlagen die Erbschaft aus.
Was ist zu tun, damit ich die Wohnung möglichst kurzfristig wieder vermieten kann? Dürfen mir die Kinder den Schlüssel überlassen?
Bekomme ich für diese Zeit noch meine Miete, wenn ja, von wem?
Herzlichen Dank für Antworten!!
Hallo,
so weit mir bekannt ist dann die Stadt für die Beerdigung und Wohnungsauflösung zuständig. Dort sollte eigentlich der Schlüssel hingebracht werden, da sonst die Gefahr besteht dass jemand Sachen aus der Wohnung entfernt. Auf dem Gericht nachfragen.
Gruß
Ein ziemlich langer text , ich hoffe ich konnte damit helfen.
Mit dem Tod des Mieters geht der Mietvertrag (wie die gesamte Erbschaft) mit allen Rechten und Pflichten kraft Gesetzes auf die Erben über. Das Gesetz bezeichnet dies als „Anfall der Erbschaft“ (§ 1942 BGB). Zugleich wird den Erben aber gesetzlich die Möglichkeit offen gelassen, die Erbschaft später auszuschlagen.
A. Rechtliche Hinweise zur Ausschlagung:
Zu beachten ist jedoch:
Die Ausschlagung muss innerhalb von 6 Wochen erfolgen. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem der Erbe Kenntnis von der Erbschaft erlangt. Bei nahen Angehörigen wird in aller Regel mit dem Tod des Erblassers (§ 1944 BGB) davon auszugehen sein, dass Kenntnis vom Erbe besteht.
Die Nachlassgerichte bzw. Notariate beraten entsprechend und leiten die notwendigen Schritte ein. Die Eltern können in aller Regel zugleich in Vertretung ihrer minderjährigen Kinder die Ausschlagung einer solchen Erbschaft erklären, bedürfen dazu aber einer Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes die vor der Erklärung der Ausschlagung eingeholt werden muss.
Das Vormundschaftsgericht wird in der Regel „automatisch“ vom Nachlassgericht verständigt, wobei das Vormundschaftsgericht innerhalb der 6-Wochen-Frist des § 1944 BGB die Entscheidung über die Genehmigung dem Nachlassgericht vorlegen muss.
Die Erbschaft kann nicht mehr ausgeschlagen werden, wenn der Erbe sie angenommen und damit auf das Recht zur Ausschlagung verzichtet hat, oder die Ausschlagungsfrist (6 Wochen) abgelaufen ist.
Es ist völlig legal das Recht der Ausschlagung dazu einzusetzen, um die Erbfolge willkürlich zu beeinflussen bzw. zu gestalten um einen bestimmten angestrebten Zweck zu erreichen. Dies ist Teil der Privatautonomie des deutschen Rechts.
B. Die Kündigung der Wohnung:
Das mietrechtliches Sonderkündigungsrecht:
Die Mietvertragsparteien haben bezüglich des Mietverhältnisses ein fristgebundenes Sonderkündigungsrecht. Hat der Verstorbene alleine in der Wohnung gelebt, können sowohl der Vermieter als auch die Erben den Mietvertrag innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 BGB). Diese Frist läuft ab Kenntnis von dem Todesfall. Dieses Sonderkündigungsrecht gibt es nur für Wohnraummietverträge, kein Sonderkündigungsrecht besteht bei allen Arten von gewerblichen Mietverträgen oder Mietverträgen für bewegliche Sachen.
Im vorliegenden Fall können mithin sowohl der Vermieter als auch die Erben eine Kündigung des Mietvertrages ohne weitere Begründung bis zum 31. März aussprechen. Die Kündung muss dem Empfänger dabei bis spätestens 31. März im Beispielsfall zugehen (Monatsfrist). Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) Kündigungen, die nicht dieser Form entsprechen, sind unwirksam.
Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er das Mietverhältnis später nur bei Vorliegen eines gesetzlich anerkannten Grundes (z. B. Eigenbedarf) kündigen, dabei muss er nunmehr aber auch die normalen längeren Kündigungsfristen des Mietrechts beachten. Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverhältnisse von Wohnraum beträgt 3 Monate, sie verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung der Wohnung für ihn um jeweils 3 Monate (§ 573 c BGB). Es kann jeweils bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (=3 Monate) gekündigt werden.
Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt bei Wohnraum für den Mieter und dessen Erben ebenfalls 3 Monate. Nach Fristablauf für das Sonderkündigungsrecht kann - je nach Einzelfall – u. U. eine längere im Mietvertrag vereinbarte Kündigungsfrist beachtet werden müssen.
Beide Parteien haben also einen Monat lang Zeit, sich zu überlegen, ob sie eine Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen wollen.
Handeln die Erben oder der Vermieter sehr schnell, kann das Mietverhältnis im Beispielfall noch bis zum 3. März zum Ablauf des 31. Mai gekündigt werden.
Zu beachten:
Mit Rücksicht auf das bestehende Ausschlagungsrecht ist der Erbschaftserwerb durch die Erben zunächst nur ein Vorläufiger. Erst die Annahme der Erbschaft oder das Verstreichen der Ausschlagungsfrist vollendet der Erwerb. Während der 6-wöchigen Überlegungsfrist ist der Erbe dennoch entsprechend geschützt. Insbesondere können keine Ansprüche, die sich gegen den Nachlass richten vor Ablauf der Frist oder Annahme der Erbschaft gegen die Erben geltend gemacht werden (§ 1958 BGB).
Im Beispielfall kann der Vermieter also zunächst nicht wegen der noch offenen Mietzahlungen gegen die Erben vorgehen.
Die Erben können, auch wenn sie die Absicht haben sollten die Erbschaft später auszuschlagen, das Mietverhältnis gleichwohl bereits während des Schwebezustandes kündigen. Die Kündigung bleibt trotz einer späteren Ausschlagung wirksam, da die Entscheidung über die Beendigung nicht ohne Nachteil für den Nachlass verschoben werden konnte. (Je später die Kündigung erfolgt, desto länger besteht die Verpflichtung zur Mietzahlung, obwohl die Wohnung nicht mehr genutzt wird) § 1959 Abs II BGB.
Der Vermieter kann sein Kündigungsrecht ebenfalls bereits während des Schwebezustandes ausüben, er braucht nicht abzuwarten, ob die Erben die Erbschaft nun antreten oder nicht. Die von ihm gegenüber den vorläufigen Erben ausgesprochene Kündigung bleibt in jedem Fall auch gegenüber den endgültigen Erben wirksam § 1959 Abs III BGB.
Wichtig: Im Beispielfall muss die Kündung (Schriftform ist zwingend) beiden Erben zugehen. Nicht ausreichend wäre es, wenn die Kündigung nur einem von beiden Erben zugeht.
C. Die Haftung der Erben
Auch wenn der Nachlass wie in diesem Beispielfall offensichtlich überschuldet ist, empfiehlt es sich für die Erben, eine kurz gefasste Aufstellung anzufertigen, die in diesem Fall wie folgt aussehen könnte (sehr vereinfachte Darstellung). Die Aufstellung kann später dazu dienen um die Aufnahme eines amtlichen Inventarverzeichnisses beim zuständigen Amtgericht zur Haftungsbegrenzung des Erben (Details dazu siehe unten) zu beantragen.
Bezeichnung
Vermögen
Verbindlichkeiten
Bargeld
Hausrat Fernseher)
Miete Februar
Miete März
Miete April
Miete Mai
Kautionsguthaben
Zinsen der Kaution ca.
Renovierungskosten
Nebenkostennachzahlung
Bankschulden
Vermächtnis für Max (der Fernseher)
Beerdigungskosten fiktiver Betrag)
Sterbegeld (fiktiver Betrag!)
230,00
500,00
1.800,00
450,00
750,00
600,00
600,00
600,00
600,00
2.500,00
350,00
1.500,00
500,00
2.000,00
Summen
3.730,00
9.250,00
Überschuldung
5.520,00
Die Erben haben an Stelle des Erblassers sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten zu erfüllen. Sie müssen die Miete und Nebenkosten bezahlen, sich um die Räumung kümmern und ggf. Schönheitsreparaturen ausführen. Die Kosten der Räumung der Wohnung sind im obigen Rechenbeispiel noch gar nicht berücksichtigt worden. Allerdings können die Erben entweder die Erbschaft ausschlagen oder sich gegenüber den Gläubigern, zu denen auch der Vermieter zählt, auf ihre beschränkte Haftung als Erben berufen (mehr dazu siehe weiter unten).
Der Vermieter kann die Kaution nebst der Zinsen einbehalten und mit seinen Mietforderungen verrechnen. Natürlich ist es sinnvoll hier einen Mietaufhebungsvertrag (anstelle der Kündigung des Mietvertrages) abzuschließen, um dem Vermieter die schnellstmögliche Weitervermietung der Wohnung zu ermöglichen. Ein solcher Mustervertrag (Mietaufhebung) mit weiteren rechtlichen Erläuterungen finden sie hier >>> Mietaufhebungsvertrag (PDF).
Hallo
soweit ich es weiß: Wenn die ERben das Erbe ausschlagen, tritt die Stadt, bzw. das Sozialamt an deren Stelle ein. Also bitte gleich an dieses wenden. Die müssen danna uch die Kosten für die Räumung der Wohnung etc. tragen.
Alles Gute
zaubermaus
Da kann ich leider nicht weiterhelfen…sorry.
lg
sierra