Ist es möglich, mit einen potentiellen Käufer meiner ETW den Kaufvertrag notariell vorzubereiten und dabei zu vereinbaren, dass vom Kaufpreis in erster Instanz meine Restschuld bei der Bank beglichen wird. Kann die Bank diese Vorgehensweise ablehnen? Welche Verfahrensweise wird in der Regel von Banken praktiziert bzw. empfohlen?
Hallo Ruhi,
nach Abschluß eines notariellen Kaufvertrages wird der Notar eine sog. Löschungsbewilligung anfordern, damit die zur Absicherung Deiner Finanzierung eingetragene Grundschuld gelöscht werden kann.
Das Vorliegen der Löschungsbewilligung ist ein der Fälligkeitsvoraussetzungen, damit der Notar die Kaufpreiszahlung an Dich fällig stellt.
Deine Bank wird die Abgabe der Löschungsbewilligung per Treuhandauftrag an den Notar an die Zahlung der Restschuld binden.
Das bedeutet der Notar darf die Löschungsbewilligung erst verweden, wenn gleichzeitig das Darlehen bei der Bank zurückgezahlt wird.
Sofern also sichergestellt ist, dass der Kaufpreis ausreicht, um Dein Darlehen bei Deiner Bank zu tilgen, kann die Bank nichts gegen den Verkauf einwenden.
Ich hoffe, meine Ausführungen helfen Dir.
Hi,
Ich versuche es mal in einfachen Worten ohne Notarchinesisch.
Die Bank hat zur Sicherung der Kredite eine Grundschuld auf die ETW eingetragen. Dein Käufer wird die Wohnung nur ohne „Belastungen“ kaufen sprich Löschung aller Grundpfandrechte / Grundschulden.
Die Bank wird also vom Notar gebeten, die Löschung der Rechte zu bewilligen (Löschungsbewilligung wird erteilt). Diese erteilen die Banken natürlich nur, wenn die Ihre Knete bekommen. Dass heißt, die erteilen die Löschungsbewilligung gegen Auflage. Auflage ist, dass ihre Kredite zurückgezahlt werden.
Der Notar MUSS demnach den Kaufpreis zuerst der Bank zur Verfügung stellen, um die Kredite zu tilgen, sonst kann er nicht sicherstellen, dass der Käufer die Wohnung lastenfrei bekommt. Das ist (auch) sein Job.
Die Bank rechnet allerdings neben den offenstehenden Schulden auch ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wenn du ein 10 Jahresdarlehen abgeschlossen hast und 5 Jahre vorbei sind, wird die Bank die entgehenden Gewinne der nächsten 5 Jahre ausrechnen und mit in Rechnung stellen. Die dürfen also den Verkauf nicht verhindern, müssen auch nicht gefragt werden, können aber Extrageld berechnen. Das können schnell mal 20.000,-€ sein. Also sprechen muss man mit der Bank sowieso. Insbesondere, wenn man vielleicht weniger Geld bekommt, als man für die Bank inkl. Aufhebungsentgelt benötigt.
Ich hoffe, ich konnte dir helfen. Sonst frag einfach nochmal.
Herzliche Grüße
Raphael Toussaint
Vom Notar wird der Kaufvertrag automatisch so gestaltet, daß die noch valutierenden und mit Grund-
schulden auf diese ETW gesicherten Verbindlichkeiten abgelöst werden. Die Höhe der aktuellen Restschulden wird vorher vom Notar bei den kreditgebenden Banken ab-
gefragt. Der Käufer wird vom Notar ausdrücklich darauf hingewiesen NUR auf die im Kaufvertrag angegebenen Konten zu zahlen. Sonst erfolgt kein Eigentumsübergang.
(Es hat schon Fälle gegeben, da wollte der Verkäufer das Geld bar vom Käufer)
Viele Grüße
Jennerwein
Ja genau so ist das möglich. Nein die Bank kann das nicht ablehnen. U.U. ist aber Vorfälligkeitsentgelt zu zahlen, wenn Festzinsvereinbarung noch läuft. Mit Bank reden.
Ich übernehme keine Haftung für vorgenannte private Meinung.
Das erfolgt automatisch so. Bei Finanzierungen auf dem Objekt werden mit der Kaufpreiszahlung generell zuerst diese Darlehen beglichen. Praktisch gibt es 2 Möglichkeiten: Der Käufer zahlt den gesamten Kaufpreis auf ein Treuhandkonto Ihrer Bank, diese rechnet die Darlehen ab und überweist Ihnen den Restbetrag auf Ihr Konto, oder es wird eine Valutenbescheinigung des ab zu lösenden Betrags angefordert und der Käufer überweist diesen Betrag an die Bank und den Restbetrag direkt an Sie. Bitte sprechen Sie mit Ihrer Bank, wie diese das möchte.
Generell kann eine Bank die Ablösung der Restschuld eines Kredites bei Verkauf der Immobilie nicht ablehnen. Bitte bei der Bank die Restschuld per Übergabedatum schriftlich erfragen und grundsätzlich deren Zustimmung einzufordern. Die Bank meldet dann die Restschuld inkl. Zinsen bis Übergabedatum, evtl. eine Vorfälligkeitsentschädigung, welche man mit der Bank verhandeln kann und die Kosten für die Erstellung einer Löschungsbewilligung der Grundschuld, wenn diese anfällt. Nach neuester Rechstsprechung dürfte diese Gebühr aber nur unter bestimmten Voraussetzungen noch anfallen, in den allermeisten Fällen jedoch nicht. In jedem Fall grundsätzlich die Bank kontaktieren, bevor man zum Notar geht.
Hallo ruhi,
der übliche Ablauf entspricht schon recht genau Ihrer Wunschvorgehensweise:
• Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Kaufpreis und auf einen Notar, der den Kauf abwickelt. Ein Notar ist zwingend notwendig, da der Verkauf einer Immobilie beurkundet werden muss.
• Der Notar bereitet alles vor, stellt die Beschaffenheit des Grundbuches fest und stellt den Parteien einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung. Die Regel ist, dass das Kaufobjekt lastenfrei übergeben wird, d.h. das bestehende Verbindlichkeiten aus dem Kaufpreis abgelöst werden.
• Kommt es zu der Beurkundung, schreibt der Notar die Grundbuchgläubiger an und bittet um Aufgabe der Ablöseforderung zum Stichtag der Kaufpreisfälligkeit. Die abzulösende Bank ist verpflichtet, den Kredit zurückzunehmen, kann aber ihrerseits einen Schaden aus der vorzeitigen Rückzahlung geltend machen.
• Sinnvollerweise erkundigt sich der Verkäufer bei seiner Bank, was da auf ihn zukommt.
• Die abzulösenden Banken stellen dem Notar die Löschungsbewilligungen im Treuhandwege zur Verfügung. Der Notar darf darüber nur verfügen, wenn er die Kreditrückzahlung aus dem Kaufpreis sicherstellen kann.
• Der Käufer seinerseits zahlt den Kaufpreis, ggf. mit Hilfe einer finanzierenden Bank, auf das vereinbarte Notaranderkonto. Über das hinterlegte Geld darf der Notar nur verfügen, wenn er die Eigentumsumschreibung auf den Käufer und ggf. die Besicherung des Bankkredites der finanzierenden Bank nach deren Vorgaben gewährleisten kann.
• Und dann sind alle (meistens)glücklich.
Alles Gute und einen reibungslosen Verkauf, wünscht
HYPOFACT - mein baugeld
Sorry, dazu kann ich nichts sagen. Gruß
MH
Hallo,
die Verfahrensweise ist üblicherweise wie folgt:
die Bank erteilt Löschungsbewilligung für die eingetragen Grundschulden (des Verkäufers) mit der Auflage der Zahlung der Restschuld. Die Käuferbank überweist diesen Betrag an die Verkäuferbank und den Restbetrag des Kaufpreises an den Verkäufer auf das im Kaufvertrag angegebene Konto. Ich denke, das müsste auch das von Ihnen gewünschte Verfahren sein. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, ein sogenanntes Anderkonto beim Notar einzurichten, auf das der komplette Kaufpreis gezahlt wird. Die Abwicklung wird vom Notar erledigt. Dieses Verfahren ist jedoch dann mit Notarkosten verbunden. Gruß.
Hallo Ruhi,
ich verstehe Ihre Frage so, dass Sie möchten, dass der Käufer Ihr Darlehen übernimmt. Das heisst, das Darlehen wird auf den Käufer umgeschrieben, er steigt in Ihren Vertrag ein und Sie müssen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Meines Erachtens eine Bank nicht verpflichtet, dem zuzustimmen. Sie kann das ablehnen, wenn der Käufer nicht die gleiche Bonität und das gleiche Eigenkapital hat wie Sie.
Britta
Hallo Ruhi,
eine Bank hat grundsätzlich nur dann „Mitspracherecht“ wenn sie zur Absicherung einer Finanzierung eine Grundschuld im Grundbuch der ETW hat. Wenn Du kein Darlehen mehr offen hast, kannst Du auf Löschung der Grundschuld bestehen.
Falls noch eine Finanzierung offen steht und ggf. noch eine Zinsbindung bei dem Darlehen, kann die Bank bei vorzeitiger Tilgung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Das heißt Du musst den möglichen „Zinsschaden“ erstatten. Dieses kann schnell ein paar Tausend EURO ausmachen.
Wenn mit dem Verkaufserlös das Darlehen zurückgezahlt werden kann, muss die Bank dem Verkauf erstmal zustimmen. Wird aber in jedem Fall verlangen, dass das Darlehen mit dem Kaufpreis vollständig zurückgezahlt wird.
Hoffe ich konnte Dir weiterhelfen?! Viel Erfolg bei den Verhandlungen!
mfg Sondey
Hallo !
Sorry für die späte Antwort !
ALSO: Ich weiß natürlich nicht, zu welchen Bedingungen
Sie den Kredot bei der Bank aufgenommen haben. Sie
sollten prüfen, ob eine vorzeitige Rückzahlung möglich
ist und ob sie sinnvoll ist.
Wenn die vorzeitige Kredittilgung möglich ist, können
Sie das im Kaufvertrag selbstverständlich vereinbaren.
Die Bank hat darauf keinen Einfluss.
Habe das gerade selbst so praktiziert und dabei die
Rückzahlung an 2 verschiedene Gläubiger im Kaufvertrag
schriftlich festgehalten.
Warum will denn Ihre Bank auf Ihren Verkauf überhaupt
Einfluss nehmen ? Welchen Grund hat man Ihnen genannt ?
Das würde mich mal interessieren.
MfG
Hartmut