Hallo zusammen,
nehmen wir folgendes Szenario, Umstellung auf Fernwärme in einem Mehrfamilien-Mietshaus, an:
Ein Vermieter kündige eine Modernisierungsmaßnahme an, wobei Einigkeit bestehe, dass die Mieter diese würden dulden müssen. Er wünsche von den Mietern aber außerdem die unterschriebene Erklärung, „Wir sind einverstanden und verzichten auf die dreimonatige Ankündigungsfrist und sind auch bereit die Arbeiten früher zuzulassen“.
Nehmen wir weiter an, dass die meisten Mieter befürchten, dass die auf jeden Fall zu erwartende Mieterhöhung durch diese recht pauschale Erklärung unerfreulich frühzeitig auf sie zukommt. Daher äußere die Mehrzahl der Mieter lediglich (formlos, teils nur mündlich), wann sie im Urlaub seien (Ziel: Anwesenheit in der Wohnung bei den Bauarbeiten), und sende eben nicht die angefragte Erklärung in der o.g. Form ab. Dies sei erstaunlicherweise vom Vermieter auch so hingenommen worden.
Das letzte Blatt in der Modernisierungsankündigung sei schließlich eine Erklärung (Originalformular), dass der Mieter mit einer Direktabrechnung durch den Fernwärmelieferanten einverstanden ist. Hier seien aber sämtliche Angaben, die noch auszufüllen sind, leer. Lediglich die Hausanschrift sei ausgefüllt. D.h. insbesondere fehlte:
- Name des Mieters und Lage der Wohnung (das könnte der Mieter tatsächlich selbst ausfüllen)
- anzusetzende m² Zahl für die Wohnung (das ist für den Mieter als Laien schon etwas schwieriger korrekt auszufüllen)
- Abrechnungsverhältnis nach Verbrauch und Quadratmeterfläche (also z.B. 40/60 - das kann der Mieter beim besten Willen nicht alleine ausfüllen, wenn ihm der Vermieter nicht sagt, wie er dies festgelegt hat)
- das Preisblatt des Lieferanten (kann der Mieter durch Recherche oder Ansprechen des Lieferanten evtl. selbst in Erfahrung bringen)
Bei diesem Formular sei es so, dass es fast alle Mieter, trotz der fehlenden Angaben, dem Vermieter unterschrieben eingereicht haben. Ein Mieter jedoch habe sich beim Lieferanten erkundigt und die eindeutige Auskunft bekommen, der Vermieter müsse dem Mieter das Formular ausgefüllt zur Unterschrift geben. Der Mieter wisse ja sonst nicht, was er da überhaupt unterschreibe. Es gehe im übrigen nur darum, wer die Abrechnung vornehme, und nicht um die Maßnahme als solche.
Der Mieter teile dies dem Vermieter mit, und dass er bereit wäre, die Werte selbst einzutragen, wenn er sie mitgeteilt bekomme; aber auch, dass er der Maßnahme nicht zustimmt, weil er durch eine Zustimmung Nachteile für sich befürchtet.
Über diesen Mieter rege sich der Vermieter schließlich in höchstem Maße auf und spreche am Telefon sogar Drohungen aus („Wenn Sie nicht endlich zustimmen, dann haben Sie übermorgen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs!“). Irgendwann nenne er dem Mieter zumindest das o.g. Abrechnungsverhältnis.
Außerdem kündige der Vermieter aber auch Regressforderungen an.
Der Mieter hingegen verstehe immer weniger, wo überhaupt das Problem des Vermieters ist. Weil ihn die Situation stresst, recherchiere er:
"Duldungspflicht des Mieters besteht […], wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten form- und fristgerecht ankündigt [und so] kann der Mieter nicht widersprechen und die
Modernisierung nicht verweigern. Er braucht auch nicht zuzustimmen. Vielmehr kann der Vermieter mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen. Der Mieter muss diese dulden."
Quelle: http://www.mietrecht.org/modernisierung/modernisierung-zustimmung-mieter/
So habe es der Mieter auch immer verstanden. Indem er sagt, er stimme der Maßnahme nicht zu, sagt er ja nicht, dass er sie nicht dulde(n wolle). Er überprüfe nochmals, wie er sich geäußert habe und stelle fest, dass er niemals gesagt habe, dass er die Maßnahme nicht dulden wird.
Das enorme Drängen des Vermieters bestärke den Mieter eher, nicht noch ausdrücklich zuzustimmen, da er nicht mehr wisse, womit er dann zu rechnen habe. Fest überzeugt sei der Mieter aber, dass er den Vermieter nicht aufhält (und dies ohnehin auch gar nicht kann).
Nach Auffassung des Mieters könne der Vermieter doch vielmehr jederzeit beginnen.
Eher wundere sich der Mieter also darüber, dass dies nicht passiere. Keine Arbeiten seien zu bemerken, insbesondere versuche der Vermieter in keiner Weise, einen Termin für die Arbeiten in der Wohnung des Mieters zu vereinbaren. Es gehe immer nur um die Rücksendung des Formulars zur Abrechnung mit dem Energielieferanten, die aber völlig unabhängig von der Maßnahme selbst und insbes. den Bauarbeiten zu sehen sei. Im „schlimmsten Fall“ müsste der Vermieter eben selbst mit den Mietern abrechnen (vgl. Betriebskosten u.ä.).
Nun (endlich) die Fragen:
Wie sähe das konkret aus, dass ein Mieter eine Modernisierungsmaßnahme nicht duldet (also in Abgrenzung dazu, dass er lediglich nicht zustimmt)? Wäre das z.B. Verweigerung von Terminen / Zugang zur Wohnung? Oder was hat man sich hier vorzustellen?
Aus welchem Verhalten des Mieters wäre eine (ansonsten unausgesprochene) Nicht-Duldung der Maßnahme zweifellos abzuleiten?
Inwiefern kann der Mieter hier eine Schuld tragen und regresspflichtig werden?
Ist die Weigerung des Mieters, ein unvollständiges Formular unterschrieben zurückzusenden, in diesem Sinne schuldhaft?
Ist die Anfrage des Mieters nach gesundheitsschädlichen Fußbodenbestandteilen (und Bitte um fachgerechte Arbeitsausführung bzw. Nennung des beauftragten Unternehmens) in diesem Sinne schuldhaft?
Könnte man annehmen, dass der skizzierte Vermieter den Unterschied zwischen Zustimmung und Duldung nicht kennt?
Oder muss man annehmen, dass er auf jeden Fall eine Zustimmung will, ggf. „mittelbar“ durch Erhalt des Abrechnungsformulars?
Aber warum das alles?
Danke für Eure Kommentare!
Hauke