mündlicher Mietvertrag und Nebenkosten

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

ich würde mich freuen wenn sie mir ihre Meinung zu folgendem Fall schreiben würden:

Person A besitzt ein Wohnhaus in dem eine Wohnung vermietet ist, der Rest wird von ihr selbst bewohnt.
Im Keller befinden sich ca. 40qm gewerbliche Räume, hiervon soll ein Raum in Alleinnutzun der Rest in Mitbenutzung an Person B zur gewerblichen Nutzung vermietet werden.

Es wird zunächst ein mündlicher Mietvertrag geschlossen, beide Parteien stimmen der vereinbarten Kaltmiete zu. Über Details des schriftlichen Mietvertrages wird (nach Schlüsselübergabe und begonnener Nutzung der Räume) mehrfach diskutiert - über die von Person A geforderten pauschalen Nebenkosten erfolgt keine Einigung. Person B erscheint die Pauschale viel zu hoch, sie fordert insbesondere eine Abrechnung der tatsächlichen Verbrauchskosten. Dies ist aufgrund fehlender Zähler nicht möglich, ein Einbau ebendieser lehnt Person A aufgrund der hohen Kosten ab.

Person B kündigt nach wenigen Wochen schriftlich den mündlichen Mietvertrag (es gibt eine schriftliche Ausfertigung die aber von Person B nicht akzeptiert und nicht unterschrieben wurde) mit Hinweis auf die mündlich vereinbarte Kündigungsfrist von 3 Monaten und erklärt die geforderten Nebenkosten in dieser Form nicht zu akzeptieren, insbesondere da die Räume nur 3-4 Stunden/Woche genutzt werden und somit kaum Energieverbrauch entstehe.
Die Kaltmiete wird für die Mietzeit von Person B nachweislich gezahlt.

Person A möchte nun rechtliche Schritte einleiten um die von ihr geforderten Nebenkosten zu erhalten. Laut Person A waren diese mündlich vereinbart, Zeuge sei ihr Onkel.

Person B ist nicht bereit ohne detaillierte Abrechnung Nebenkosten zu zahlen, sie verweist u.a. darauf dass sie der geforderten Pauschale in dieser Höhe nie zugestimmt hat.

Meine Fragen:

  1. Greift in diesem Fall die Heizkostenverordnung, ist Person A also verpflichtet den tatsächlichen Energieverbrauch nachzuweisen?
  2. Welche rechtliche Gültigkeit haben pauschale Nebenkostenvereinbarungen?
  3. Inwieweit steht hier Aussage gegen Aussage, bzw. welche Rolle spielt der Onkel von Person A?

Meine laienhafte Meinung:

Mündliche Verträge gelten wie schriftliche.

Person B hat sich durch die Zahlung der Kaltmiete an den von ihr akzeptierten Teil des Vertrages gehalten, ebenso Person A durch Aushändigung des Schlüssels.

Es stehen Aussage gegen Aussage, der genannte Zeuge hat aufgrund seiner Familienzugehörigkeit zu Person A wenig Bedeutung.

Person A ist verpflichtet den tatsächlichen Energieverbrauch nachzuweisen sowie eine detaillierte Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Nachträglich ist der Energieverbrauch nicht mehr zu ermitteln, lediglich Kosten wie anteilig Müllabfuhr etc. können noch in Rechnung gestellt werden.

Liege ich falsch?

Ich bedanke mich schon jetzt ganz herzlich für ihre Geduld bei meinem langen Text und würde mich freuen wenn sie mir ihre Experten-Meinung schreiben würden.

Lieben Gruß,

Könemann

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Hallo lieber Forumsfreund Könemann,

  1. sofern im Mietvertrag für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten eine Pauschale vereinbart wurde, ist diese für beide Vertragsparteien rechtsverbindlich. In der Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV ist in „§ 2 Vorrang vor rechtsgeschäft-lichen Bestimmungen“ Folgendes geregelt: „Außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, gehen die Vorschriften dieser Ver-ordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor“

Daraus kannst du entnehmen, dass für das 2 Familienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, die HeizkostenV. nicht anzuwenden ist.

  1. In der Betriebskosten-Verordnung ist geregelt, dass bei einer Vereinbarung für die Betriebskosten eine Pauschale vereinbart wurde, für den Vermieter keine Abrechnungspflicht für die Be-triebskosten besteht. Das heißt jedoch nicht, dass der Mieter nicht Einblick in die in der Pauschale veranlagten Betriebskosten bei dem VermieterIn hat. Den auch der Vermieter ist gehalten, auch bei der Festlegung einer Pauschale die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. Dies kann man aber nur, wenn man Einblick in die Unterlagen (Rechnungen und Bescheide von Behörden) nehmen kann. Dieses Recht ist in Betriebskosten-Verordnung festgelegt.

In diesem Zusammenhang wäre zu prüfen, ob der Vermieter im Mietvertrag mit dem Mieter verein-bart hat, welche Betriebskosten in der vereinbarten Pauschale enthalten sind. Dabei würde es ge-nügen, wenn er auf die Betriebskosten-Verordnung Bezug nehmen würde.

Hätte er dies nicht gemacht, also dass die einzelnen Betriebskosten benannt wurden und auf BetrK.V nicht Bezug genommen worden wäre, hättest du auch keine Pauschale für Betriebskosten zu zahlen. Das musst du jedoch in deinem Mietvertrag nachsehen.

Sollte das Vorhergesagte nicht zutreffen, gilt die mietvertraglich vereinbarte Pauschale. Du kannst dann nur verlangen, die Unterlagen der angefallenen Kosten für die Betriebskosten einzusehen und Erforderlichen falls prüfen lassen, ob die gesetzlich geforderte Wirtschaftlichkeit gewahrt wurde.

Dies kannst du am besten und preiswertesten bei den Verbraucherzentralen erfahren.

Mit den besten Wünschen auf Erfolg und lieben Grüßen

Willi

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Hallo Willi,

zunächst bedanke ich mich ganz herzlich für die ausführliche Antwort.

Die Crux an dem Ganzen ist, daß der Vertrag lediglich mündlich geschlossen wurde. Es liegt zwar ein schriftlicher Vertrag vor (von Person A unterschrieben), dieser wurde aber von Person B nicht akzeptiert und auch nicht unterschrieben.
Somit steht was mündliche Vereinbarungen trifft tatsächlich Aussage gegen Aussage.
Dazu muss ich noch erwähnen, dass es einige weitere mündliche Absprachen gab die Person A nicht eingehalten hat. (Telefonanschluß, Installation einer Gegensprechanlage u.ä.)

Zur Betriebskostenverordnung:
Im Mietvertrag (von Person B nicht unterschrieben!) steht eine Netto-Kaltmiete von xxx und „Betriebskosten, Heizkosten, Stromkosten (pauschal)“ von xxx.
Der Passus „Betriebskosten gemäß Betriebskostenverordnung“ wurde von Person A komplett gestrichen.
Dies würde - wenn ich deine Antwort richtig verstehe - bedeuten, dass Person B nicht zur Zahlung verpflichtet ist?

Gelten alle diese von dir genannten Dinge auch für gewerbliche Räume?

Weißt du wie mündliche Absprachen überhaupt rechtlich gehandhabt werden? Behaupten kann ja jeder viel - wie wird dies aber juristisch behandelt?

Ich bedanke mich nochmals und wünsche noch einen schönen Sonntag!

Könemann

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Hallo Könemann,
sofern kein Miete/Pachtvertrag unterschrieben wurde besteht das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Bestimmungen des BGB § 535 bis 587. Es ist mir nicht verständlich, wie der mündliche Vertrag entstanden sein soll. Das einzige was meines Erachtens entstanden ist, ist ein Mietverhältnis nach dem BGB das durch das konkludente zahlen der Miete/Pacht entstanden ist. Denn mit der Zahlung der Miete ist das Mietverhältnis entstanden. Hinsichtlich der Betriebskosten ist es doch so, selbst wenn man voraussetzt, dass mündlich vereinbart worden sei, dass Pauschaliert die Betriebskosten gezahlt werden sollten, könnte doch der Vermieter das ebenso wenig beweisen wie du. Denn er könnte dies ja auch nur mündlich gemacht haben und sich auf den Entwurf des Mietvertrages berufen. Dann müsste er immer noch beweisen das du zugestimmt hättest. Dann hast du immer noch ein Zeuge.
Füge dir den §556 BGB bei, damit du die gesetzliche Grundlage dir anschauen kannst.
Mit freundlichen Grüßen
Willi

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Hallo Willi,

ich sehe jetzt etwas klarer und bedanke mich ganz herzlich bei dir für deine Hilfe!

Lieben Gruß,
Könemann