Muss die Hausverwaltung einverstanden sein?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Experten,

ich möchte hier gerne einen Mietrecht-Fall schildern und hoffe auf Lösung des Problems, weil Google leider nicht weiterhelfen kann, gerne auch mit §§-Angabe. Vielen Dank für jegliche Hilfe:

Es geht um ein Fachwerkhaus aus dem 16. Jahrhundert in Hamburg. In der Mietwohnung wohnt eine WG mit 4 Bewohnern, die Zimmer sind teilweise nur durch Leichtbauwände (Rigips) getrennt. Geplant ist die Aufnahme eines 5. Bewohners, um die Mietkosten zu senken. Dazu soll ein 30qm großes Zimmer geteilt werder. Die Hausverwaltung wurde bereits angeschrieben und hat gegen einen weiteren Bewohner nichts einzuwenden. Für den Umbau sind zwei Möglichkeiten vorgesehen:

Möglichkeit 1:
Trennung des Zimmers durch eine Leichtbauwand (Rigips), entlang des Fachwerk-Balkens (daran befestigt). Zugang zum neu gewonnenen Zimmer soll durch die bestehende Abstellkammer (Nebenraum) entstehen. Dazu müsste ein Stück der Rigips-Wand zwischen Abstellkammer und neuem Zimmer geöffnet werden.

Möglichkeit 2:
Trennung des Zimmers durch Regale, Zugang zum neu gewonnenen Zimmer wie in Möglichkeit 1. Vorteil: Veränderungen nur an Leichtbauwänden, keine Befestigung am Fachwerk nötig.

Beide Möglichkeiten wurden von der Hausverwaltung abgelehnt. Aber ist die Hausverwaltung überhaupt dazu berechtigt? Was würden Sie in einem solchen Fall tun?

Vielen Dank

PS: aus rechtlichen Gründen handelt es sich hier um einen fiktiven Fall.

#2

Hallo,

in dieser Sache bin ich keine Expertin, aber soweit ich weiß, muss die Hausverwaltung baulichen Veränderungen zustimmen. Sowohl in Möglichkeit 1 als auch in Möglichkeit 2 werden bauliche Veränderungen angesprochen.

Mehr weiß ich leider auch nicht.

MfG

petra0801

#3

Die Antwort ist ganz einfach:

Ja, die Hausverwaltung MUSS einverstanden sein. Handeln Sie gegen dieses Einverständnis, ist das ein Kündigungsgrund.
Normalerweise steht das auch in jedem!! Mietvertrag, dass bauliche Veränderungen vom Vermieter/Hausverwalter zu genehmigen sind.
Das hat nichts mit Bosheit oder so zu tun, sondern es ist einfach zu viel Aufwand, diese geteilten Zimemr wieder mit der BK-Abrechnung z.B. „umzurechnen“. Jede Veränderung muss der Vermieter/Verwalter dem Bauamt melden und in diesem Moment gehen die Grundsteuern wieder einen neuen Berechnungszyklus an. Also Fazit: OHNE GEnehmigung geht nichts.
MfG Waldi64

#4

Auch wenn dieser Fall fiktiv ist, ist solch ein Umbau/Einbau ohne Einwilligung des Vermieters (vertreten durch die Hausverwaltung, richtig?) nicht durchzuführen.

Letztendlich bestimmt dieser über die Wände in seinem Eigentum, auch wenn es solche aus Rigips sind.

#5

Danke schonmal für das Feedback. Hier wird immer von baulischen Veränderungen gesprochen.

Google konnte mir bisher schon so weit helfen: Leichtbauwände sind keine bauliche Veränderung, sondern Einrichtungen und dürfen nicht abgelehnt werden. Richtig? Quelle: http://www.verband-wohneigentum.de/bv/on16315

Wenn das korrekt ist, wäre die Frage, ob eine bestehende Leichtbauwand, die ebenfalls vom Vormieter eingebaut wurde, eine Einrichtung ist, die der jetzige Mieter einfach nur entfernt und bei Auszug wieder herstellt … oder ob die Schaffung eines Durchgang in einer Leichtbauwand eine baulische Veränderung darstellt und deshalb zu genehmigen ist.

#6

Das Haus steht vermutlich unter Denkmalschutz. Veränderungen an der Substanz sind daher ausgeschlossen (auch Nägel/Dübel, etc.). Natürlich können Sie die Räume mit Trennregalen, etc. gestalten, ohne dass die Hausverwaltung ihr Einverständnis geben muss. Es darf nur eben keinerlei Beeinträchtigung an der Substanz des Hauses erkennbar sein (auch nicht nach dem Rückbau). Anderenfalls wird es richtig teuer für Sie.

#7

Rein fiktiv würde ich sagen (aber nur, weil sich da schon jemand „fachgerechte Gedanken“ gemacht hat):
Die Wohnung muss bei _Auszug_ wieder im Ausgangszustand sein. Die alten Balken würde ich nicht anbohren!

#8

Hallo,

Das Haus steht vermutlich unter Denkmalschutz. Veränderungen
an der Substanz sind daher ausgeschlossen (auch Nägel/Dübel,
etc.)

ich denke auch, dass das Haus unter Denkmalschutz steht. Wie beschrieben sind die Leichtbauwände aber moderne Rigipswände, die vom Vormieter eingebaut wurden. Denkmalschutz dürfte die Leichtbauwände eigentlich nicht betreffen.

#9

also nach meinem verständnis kann der eigentümer sehr wohl umbauten in seiner wohnung versagen bzw. die art und weise von umbauten, die durchgeführt werden sollen, bestimmen, das liegt eigentlich auf der hand. paragrafen kann ich dazu leider nicht nennen, bin ja auch kein anwalt.
viele grüße
salomo

PS: aus rechtlichen Gründen handelt es sich hier um einen
fiktiven Fall.

hääää? sollte ich etwa aus rechtlichen gründen nur fiktiv antworten?

#10

Danke für deine Meinung.

PS: aus rechtlichen Gründen handelt es sich hier um einen
fiktiven Fall.

hääää? sollte ich etwa aus rechtlichen gründen nur fiktiv
antworten?

Ja, wir wollen doch keinen Ärger mit dem wer-weiss-was Team haben :smile: FAQ:1129: http://www.wer-weiss-was.de/app/service/faq_navi?got…

#11

Hallo,

grundsätzlich haben Hausverwaltungen nichts mit Umbauarbeiten an Mietobjekten zu tun. Es ist abzuklären, inwieweit der Hauseigentümer nicht eine Rechtsperson mit der Hausverwaltung ist. Wenn eine Trennung besteht, hat letztendlich der Hauseigentümer
sämtliche Entscheidungen baulicher Art zu treffen.
Sollte allerdings die Verwaltung auch Hauseigentümer sein, so ist ausschließlich nach deren Weisung zu handeln. Dsbzgl. Anfrage beim lokalen Haus- und Wohnungeigentümerverband wäre sinnvoll.

Viel Erfolg, bustobaer

#12

hi
sry bin kein experte kann dir nicht helfen

#13

Hallo,

ich verweise auf 2 Webseiten:
http://www.bussmann-feckler.de/presse-miet-und-wohnu… - hier eher für den Vermieterseite
oder für den Mieter erläutert auf http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/r1/rueckb…
Besser kann ich es auch nicht erklären.

Es geht immer um die Rückbaupflicht - Zustimmung der Verwaltung hin oder her - und das kann teuer werden.
Die Verwaltung muss nicht zustimmen, warum sollte sie auch, solange die Rückbaukosten offen sind.

Ich würde es lassen - mit oder ohne Zustimmung

Gruß
Elfriede

#14

Hallo iButch,
*Beide Möglichkeiten wurden von der Hausverwaltung abgelehnt. Aber ist die Hausverwaltung überhaupt dazu berechtigt?* = Die Hausverwaltung besteht offensichtlich aus Ahnungslosen !

*Was würden Sie in einem solchen Fall tun?* = Mal beim Mieterverein oder Fachanwalt nachfragen…

*PS: aus rechtlichen Gründen handelt es sich hier um einen fiktiven Fall.* = Irrtum, großer Meister !

MfG USKO

#15

Hallo,
leider kann ich keine verbindliche Aussage dazu treffen. Aber für mein Verständnis kann die Hausverwaltung durchaus gewisse Massnahmen ablehnen. Ob das allerdings im Falle von Leichtbauwänden so ist, wage ich zu bezweifeln. Ich denke, alle Massnahmen, die zum Ende des Mietverhältnisses wieder in den ursprunglichen Zustand zurück versetzt werden könnnen, sind rechtlich legitim. Ich würde ich aber nochmal anwaltlich absichern.
Gruss Daylighter

#16

Moin iButch,

http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/hil…

http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/hil…

http://www.morgenpost.de/printarchiv/immobilien/arti…

http://www.vermieter-forum.com/mietvertrag-ueber-gew…

und:

Gestattung von Mieterumbauten

Rechtsfrage:
Verhält sich ein Vermieter rechtsmissbräuchlich, wenn er dem Mieter seiner Wohnung den Einbau einer modernen Heizungsanlage (hier: Gasetagenheizung) nicht gestattet?

Hierzu gleichfalls BGH - Urteil vom 14.09.2011 - Az.: VIII ZR 10/11:
Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf (BGH, WM 1964, 563; BGH, WM 1963, 643 f.). Die Entscheidung des Vermieters, die vermietete Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen vertragsgemäßen Zustand zu belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der ihm als Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren. Vor diesem Hintergrund stellt es auch keine rechtsmissbräuchliche Ausnutzung eigener Rechte dar, dass der Vermieter dem Mieter nicht gestattet, die Heizung auf eigene Kosten einzubauen. Denn mit einer derartigen Erlaubnis wäre eine erhebliche Einschränkung seiner Entscheidungsfreiheit als Eigentümer verbunden, den Zeitpunkt einer Investition selbst zu bestimmen und dabei das eigene - legitime - Interesse zu wahren, bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen.

Ich denke, die Sache ist klar:
Ohne Genehmigung des Vermieters keine Veränderung der Wände. Wenn trotzdem umgebaut wird, besteht die Gefahr der Kündigung.

MfG
MH

#17

Hallo,
ersteinmal ich bin kein Rechtsanwalt. Ich bin auch nur Vermieter.
Die Hausverwaltung muß natürlich zustimmen ob eine Untervermietung an einer weiteren Person infrage kommt.
Dies hat Sie getan.
Zu Ihren Umbauplänen: Suchen Sie doch einmal das direkte Gespräch mit der Hausverwaltung. Diese wird mit Sicherheit begründen können warum sie Ihre Baumaßnahmen ablehnt.
Vieleicht wünscht sich die Verwaltung auch nur eine Verpflichtung von Ihnen zum Rückbau bei Auszug.
Dieses Recht hat sie und kann dementsprechend dann auch Sicherheiten in Form von Kaution oder Bankbürgschaft fordern.
Sprechen Sie mit der Verwaltung, machen Sie diese darauf aufnerksam das für den neuen Mitbewohner auch ein Zimmer da sein muß. Fragen Sie genau nach wie die Verwaltung den Umbau haben möchte, auch in Bezug auf Rückbau und Kaution. Lassen Sie sich das alles schriftlich geben und besprechen die Ausfertigung noch einmal mit einem Anwalt.

MfG
Bernd

#18

Hallo,

bauliche Änderungen (z.B. neue Wand einziehen oder auch Türausschnitt in vorhandene Wand setzen) bedürfen der Genehmigung des Vermieters, ebenso die dauerhafte Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung.
Bei den baulichen Änderungen spielt es keine Rolle ob „nur“ eine Rigips-Wand oder das Fachwerk betroffen ist.

Vorschlag: mit Vermieter einen Vor-Ort-Termin wahrnehmen und besprechen was dieser genehmigen würde.

Viele Grüße,
FvS

#19

Hallo,

wenn die Hausverwaltung dem neuen Mitbewohner zustimmt, kann es ihr m.E. nach egal sein, wie Ihr den unterbringt - solange Ihr keine dauerhaften Schäden an der Mietsache verursacht und die Mietsache nach Auszug (also alle ziehen aus) wieder in den Ursprungszustand bringt. Somit würde ich Möglichkeit 2 bevorzugen, dabei macht Ihr nichts kaputt und könnt die Trennwand ohne große Probleme bei Bedarf rückbauen.

Alles Gute!

Micha