Folgender fiktiver Fall würde mich interessieren:
Er lehnt sich an zwei bereits ergangene Urteile an, in denen es aber um Schönheitsreparaturen ging und nicht wie im beschriebenen Fall um zwecks Renovierung erlassenen Monatsmieten:
(AG Stuttgart Bad Cannstatt, 12 C 1800/06; Das Urteil wurde zwischenzeitlich vom Landgericht bestätigt. LG Stuttgart 13. Zivilkammer, 12. März 2007, Az: 13 S 12/07)
Ende Mai 2008 wurde ein Wohnungs-Mietvertrag abgeschlossen. Die Wohnung wurde unrenoviert an den Mieter übergeben.
Im Vertrag steht folgende Klausel: „Der Mieter erhält zum Zwecke der Renovierung die Kaltmiete für Juni/Juli/August 2008 erlassen.“
Es kommt bereits Anfang Juni 2008 (also kurz nach dem Einzug) zu einer fristlosen behelfsweise fristgemäßen Kündigung von Seiten des Mieters, wobei sich die fristlose Kündigung vor Gericht später als unbegründet herausstellt.
Der Vermieter fordert nun die Miete für alle Monate bis zum Ende der regulären dreimonatigen Kündigungsfrist - ohne Erlass für Juni/Juli/August 2008.
War der Vermieter in der Pflicht bei der Mahnung des Mietzins (z.B. aus Schadensminderungsgründen), zunächst eine Renovierung statt der 3 Monatsmieten zu fordern?
Anders gefragt: Wäre der Vermieter z.B. wegen der Schadensminderungspflicht nach dem Auszug des Mieters aus der Wohnung und der fristlosen & fristgerechten Kündigung der Wohnung verpflichtet gewesen, dem Mieter eine Frist / Aufforderung zum Renovieren zukommen zu lassen oder musste der Vermieter nichts derartiges tun. Müssen die drei Nettomonatsmieten also nicht bezahlt werden, weil der Vermieter den Mieter nicht zur Renovierung aufgefordert hat, oder muss der Mieter komplett für alle Monate zahlen?
Das einzige Argument, das evtl. gegen die notwendige Fristsetzung spricht, ist, dass der Mieter im Falle einer vom Gericht bestätigten fristlosen Kündigung ja gar nicht mehr hätte renovieren müssen. Da die Kündigung durch das Gericht jedoch nicht bestätigt wurde, hätte der Mieter allerdings renovieren müssen…
Und sollte man deshalb Berufung gegen ein bereits erteiltes Urteil einlegen, das nur die fristlose Kündigung als durch den Mieter als Nachweispflichtigem nicht ausreichend belegt ansieht?
Folgende Urteile eines Amts- und eines Landgerichts befassen sich mit dieser Schadensminderungspflicht in einem ähnlichen Fall (Es ging aber um Schönheitsreparaturen):
Ungeachtet der Frage, ob der Mieter die Wohnung überhaupt hätte renovieren müssen und ungeachtet der Frage, ob falls der Mieter die Wohnung hätte renovieren müssen, dies in ausreichendem Maße geschehen ist, ist der Vermieter bevor er Kosten geltend machen kann, dazu verpflichtet, dem Mieter eine Frist zu setzen, damit der Mieter ggf. dem Renovierungserfordernis in vollem Umfang gerecht werden kann. Eine derartige Aufforderung oder Fristsetzung hat nicht stattgefunden.
Ich verweise in diesem Zusammenhang auf das folgende Urteil, das eine derartige Fristsetzung für zwingend erforderlich hält:
Selbst wenn der Mietvertrag den Mieter rechtswirksam zu Renovierung / Schönheitsreparaturen verpflichtet, kann der Vermieter diesbezüglich trotzdem leer ausgehen.
Im konkreten Fall war der Mieter vorzeitig ausgezogen, und zwar ohne vorher zu renovieren. Der Vermieter bestellte daraufhin einen Maler und verlangte Ersatz der Kosten. Vergebens. Er hätte dem Mieter eine Frist setzen müssen, bevor er die Wände selbst streichen ließ, so die Richter (AG Stuttgart Bad Cannstatt, 12 C 1800/06). Das Urteil wurde zwischenzeitlich vom Landgericht bestätigt. (LG Stuttgart 13. Zivilkammer, 12. März 2007, Az: 13 S 12/07)
Das einzige, was der Vermieter in seiner Mietforderung schreibt ist, dass er davon ausgehe, dass keinerlei Renovierungen durchgeführt wurden und die Vereinbarung über einen entsprechenden Mietnachlass hinfällig sei. Deshalb sei für Juni, Juli und August 2008 die komplette Miete fällig.
Für Ihre Antworten und Tipps bedanke ich mich im Voraus.