MwSt bei Miete von Büroräumen

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo ihr Lieben,
ich brauche mal Eure Hilfe!

Ich soll für eine Bekannte von mir (hat ein eigenes Unternehmen) nach geeigneten Büroräumen suchen.
Bei Immobilienscout24 beispielsweise finde ich meist die Miete pro m² plus die Nebenkosten + m² - zusammen addiert dann also die Gesamtmiete.
Nun hat sich mir eben die Frage gestellt: wie sieht das aus mit Mehrwertsteuer? Beträgt die auch bei Unternehmen 19%? Und ist diese üblicherweise schon in der Miete enthalten oder muss die extra noch dazu gerechnet werden?

Vllt ist die Frage ein bisschen doof, aber ich beschäftige mich gerade zum ersten Mal damit und würde mich über Antworten freuen!

Danke !

#2

Kannst höchtens mal hier gucken, ob du eine Antwort auf deine Frage findest: http://www.immobilien-und-bauen.de

#3

Hallo,

vorab, ich bin kein Steuerberater oder BWLer noch Rechtsanwalt, aber Ingenieur und dem ist Nichts zu schwer.

Mehrwert-Steuer darf nur einer auf seiner (Miet)-Rechnung ausweisen, wenn er gewerblich vermietet, also beim Finanzamt als Gewerbetreibender gemeldet ist. Somit sind die Mietpreise für Wohnungen und Garagen etc. in der Regel ohne Mehrwertsteuer.

Es ist auch darauf zu achten, ob denn überhaupt erlaubt ist in den angemieteten Räumen ein Gewerbe zu betreiben. Im „Reinen Wohngebiet“ ist es zum Beispiel nicht erlaubt. Im „Misch- und Gewerbegebiet“ ist es erlaubt.

Gruß

#4

Moin,

wenn du geeignete Räume gefunden hast, dann solltest du ja auch einen Mietvertragsentwurf bekommen. Da siehst du dann, wie der Vermieter das sieht, eben in Abhängigkeit seines STatus. I.d.R. wird die Mehrwertsteuer draufgeschlagen - weil Vermieter das immer so sehen, dass der Mieter sich die sowieso vom Finanzamt zurückholt. Allerdings müsste ein entsprechender Hinweis in den jweiligen Anzeigen zu finden sein. Ansonsten einfach fragen bei Anruf.

Und bedenke: im Gewerbebereich werden Sicherheiten als Bürgschaft oder Kaution meist als drei Bruttomonatsmieten gerechnet und zwar inkl. Mehrwertsteuer. Das ist sehr deutlich sehr viel mehr als die Standardkaution einer Wohnung.

Gruß
Ex.

#5

Servus,

der Verzicht auf die USt-Befreiung von Grundstücksmieten ist nur zulässig, wenn der Mieter die gemieteten Räume ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Beispiel: An Versicherungsmakler, Ärzte, Kleinunternehmer gem. § 19 Abs 1 UStG darf nicht USt-pflichtig vermietet werden.

Für einen Mieter, der zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, kostet die Miete genau wegen des Vorsteuerabzugs nur das vereinbarte Entgelt ohne USt.

Welchen Sinn hätte es jetzt, ein Mietobjekt zu einem Preis incl. USt anzubieten, wenn man (a) als Vermieter überhaupt nicht weiß, ob man USt-pflichtig vermieten darf und (b) dieser Preis zwar das ist, was der Mieter (falls ja) bezahlt, aber nicht das, was ihn die Bude kostet?

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#6

…ja bei Gewerbeimmobilien kommt dann zur Kaltmiete noch die 19% Mehrwertsteuer dazu. Dies wird in den Inseraten meistens nicht angegeben, weil selbstverständlich.
Bei den Nebenkostenangaben würde ich allerdings nochmals nachfragen, ob da die MwSt. bereits enthalten ist, an dem Punkt könnte es eventuell anders gestaltet sein, aber auch da würde ich vorher mit dazukommenden 19% MwSt. rechnen.
Als Mieter einer Gewerbeimmobilie wird die MwSt. ja dann meist auch wieder an die eigenen Kunden quasi „durchgereicht“ (Vorsteuerabzug).

#7

USt bei Miete von Büroräumen
Hallo Pit,

…ja bei Gewerbeimmobilien kommt dann zur Kaltmiete noch die
19% Umsatz steuer dazu.

das tut sie manchmal, und manchmal nicht. Vgl. § 9 Abs. 2 UStG. Die Kollegen von der Vermietung und die Property Manager sehen das zwar in der Regel anders, aber es wird durch ständige Wiederholung nicht richtiger. Im Zweifelsfall ist es sinnvoll, hier den Objektbuchhalter zu fragen - der sollte die Grundzüge der Umsatzbesteuerung bei Vermietung und Verpachtung eigentlich draufhaben.

Bei den Nebenkostenangaben würde ich allerdings nochmals
nachfragen, ob da die U St bereits enthalten ist, an dem
Punkt könnte es eventuell anders gestaltet sein,

Kann nicht anders gestaltet sein - es handelt sich da um eine unselbständige Nebenleistung, die das Schicksal der Hauptleistung teilt. Wenn die Vermietung unter Verzicht auf die USt-Befreiung erfolgt, dann erfolgt auch die Bewirtschaftung USt-pflichtig. Möglicherweise meinst Du die Vermietung von Stellplätzen in separaten Verträgen - die ist immer USt-pflichtig, egal an wen vermietet wird.

Als Mieter einer Gewerbeimmobilie wird die U St. ja dann meist
auch wieder an die eigenen Kunden quasi „durchgereicht“
(Vorsteuerabzug).

Das geht nicht in allen Gewerbeimmobilien, sondern nur, wenn der Mieter ein Unternehmer iSd § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG ist, und wenn dieser Mieter zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Dann wird die USt, die er an den Vermieter bezahlt, allerdings nicht an die eigenen Kunden durchgereicht, sondern an das Finanzamt, das um die abziehbare Vorsteuer geminderte USt-Beträge bekommt.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder

#8

Moin,

das ist sicherlich alles richtig - wenn ich aber das Ausgangsposting anschaue, dann haben wir hier eine Fragestellerin, die so gar keine Ahnung von der Materie hat und aus Gefälligkeit handelt. Da sie also keine Ahnung hat, ist es unschädlich, ihr auch das Thema Mehrwertsteuer zu nennen, damit nicht erst knapp vor Unterschrift unschöne Überraschungen für alle Beteiligten auftauchen, zumal das ja ein rein liquiditätsmässig betrachteter wesentlicher Aspekt ist.

ALso schlage ich vor, die AUsgangsposterin nimmt das Thema mit und klärt das mit demjenigen, der sich um die Steuern des in Frage stehenden Unternehmens kümmert. Dann ist sie auf der sicheren Seite :smile:

Fröhlichen Abend
Ex.

#9

Hallo Alicia85

Ust, kann sein, muss nicht sein!

Der Vermieter ist relevandt, ist dieser ein Privatmann, dann kannst davon ausgehen, dass keine Umsatzsteuer hinzukommt, eine sogenannte Bruttomiete.

Ist der Vermieter gewerblicher Vermieter kannst davon ausgehen, dass die MwSt. dazukommt, sollte aber im Exposé ausgewiesen sein.

Einfach den Makler oder Vermieter fragen, da bekommst am schnellsten die Antwort.

Gruß

BHS-Huber

#10

Servus,

neugierhalber: In welchem Land ist die Umsatzbesteuerung von Mieten so geregelt, wie Du beschreibst? In Deutschland jedenfalls nicht.

Schöne Grüße

Dä Blumepeder