Hallo,
folgendes Szenario habe ich frei erfunden. Dabei geht es um einen Herr Weingärtner der von der Familie Klöpfer ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung abgekauft hat. Im November wurde das Haus notariell beurkundet. Gefahrenübergabe und vollständige Zahlung ist laut Vertrag der 01.01.2011. Die Einliegerwohnung ist bewohnt und bleibt laut Kaufvertrag weiterhin vermietet an eine Pärchen das darin seit 1 1/2 Jahren wohnt.
Die Dezembermiete ist die letzte Miete, die an die Vorbesitzer, Familie Klöpfer, zu zahlen ist und wurde bis heute 19.01.11 nicht bezahlt. Dies wurde dem neuen Besitzer Herrn Weingärtner von der Familie Klöpfer mitgeteilt und auch, dass dies in der Vergangeheit noch nicht vorgekommen sei. Nun wartet im Januar nach der Übernahme des Hauses auch Herr Weingärtner auf seine Januar Miete die nicht bezahlt wird.
Folgende Schritte wurden eingeleitet:
Familie Klöpfer hat im Dezember nachdem die Miete nicht bezahlt wurde, die Zahlung schriftlich eingefordert und mit der Kündigung gedroht.
Herr Weingärtner hat sich gerichtlich erkundigt und erfahren, dass einer der Mieter Eidesstattliche Versicherung erklärt hat. Dieser Mieter lebt nach wie vor in der ELW. Dieser Mieter erklärt, dass der Partner seit Dezember nicht mehr in der gemeinsamen Mietwohnung lebt und kurzfristig ausgezogen ist. Es stehen aber beide Personen im Mietvertrag.
Der neue Hausbesitzer Herr Weingärtner möchte nun wissen, was er tun kann, um die Miete zu erhalten. Weiter möchte er gerne das Mietverhältnis kündigen, da er langfristig in diesem Mietverhältnis keinen Sinn sieht. Was hat Herr Weingärtner für Möglichkeiten?
MfG Jens
Hallo.
Der neue Eigentümer spricht zunächst sofort eine ordentliche Kündigung aus mit der Begründung, dass es sich um eine „Einliegerwohnung“ handelt. Hier braucht der Vermieter keinen Kündigungsgrund, sondern kann jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, muss aber im Schreiben den Tatbestand der Einliegerwohnung nennen. Die Kündigungsfrist dürfte hier 6 Monate betragen.
Dann wartet der neue Eigentümer, bis die Mietschulden die Grenze von 2 Monatsmieten erreicht haben. Sobald das der Fall ist, spricht er eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug aus und zusätzlich hilfsweise eine ordentliche Kündigung. Der Mieter kann in diesem Fall die Kündigung dann nicht mehr durch eine Zahlung der Schulden „heilen“.
So ist der Vermieter auf der sicheren Seite, falls eine der Kündigungen aus welchem Grund auch immer, fehlschlagen sollte.
Aber natürlich erst dann, wenn er im Grundbuch eingetragen ist.
Und hier http://bundesrecht.juris.de/bgb/__573a.html
stehen die genauen Bedingungen.
vnA
Hallo vnA,
Aber natürlich erst dann, wenn er im Grundbuch eingetragen
ist.
Und hier http://bundesrecht.juris.de/bgb/__573a.html
stehen die genauen Bedingungen.
Grundsätzlich kann natürlich auch das Recht zur Kündigung auf den Käufer im Kaufvertrag übertragen werden, aber -und da hast du natürlich vollkommen Recht- erhebt dieses Recht zur Kündigung den Käufer nicht in den Status des Vermieters. Somit sind dann alle Kündigungen die voraussetzen, dass der Grund sich aus dem Vermieterstatus ergibt (wie zu Beispiel Eigenbedarfskündigung oder Kündigung nach § 573a BGB) ihrer Grundlage beraubt.
Kammergerichtsurteil zur Kündigung durch den Käufer:
Urteil des KG Berlin vom 04.02.2008 (8 U 167/07)
Gruß
Joschi
Hallo & vielen Dank für Eure Antworten.
Zur Ergänzung:
Eigentlich wäre die Gefahrenangabe bereits am 01.01.2011 mit der vollständigen Bezahlung gewesen. Jetzt nehmen wir an, dass es Verzögerungen mit der Bank von Herr Weingärtner zur Zahlung gibt und er deshalb im Moment noch nicht Besitzer ist. Ist es rechtlich i.O., wenn Familie Klöpfer dem Mieter kündigt und ist diese dann auch noch wirksam, wenn in ca. 2 Wochen das Haus den Besitzer gewechselt hat? Dadurch möchte Herr Weingärtner die Kündigung verschnellern.
Was genau bedeutet in einem Mietverhältnis eine fristlose Kündigung, kann Herr Weingärtner den Mieter von einem auf den nächsten Tag auf die Straße setzten?
Muss Herr Weingärtner etwas beachten, da der Mieter „Eidesstattliche Versicherung“ erklärt hat?
Beste Grüße