ich habe eine Frage bezüglich eines Eintrages in einem Grundbuch (Bundesland: Bayern).
Es geht um ein Grundstück mit Haus.
Dort steht u.a. „Gemarkung Posemuckel, Flurstück 123, Wohnhaus, Garten und Gebäudefläche (darauf ein Teil des Wirtschaftsgebäudes von Flurstück 120), Gemeinderecht“.
(Dieser Gebäudeteil hat Holzwände, oben auf dem Dach sind Solar-Elemente, die sich aber zu weiteren 90% auf dem rechtmäßigen Teil des Gebäudes von 120 befinden.)
Neben dieser Überlappung (Wirtschaftsgebäude von Flurstück 120 auf Flurstück 123) ist es auch so, dass daran anschließend etwa 30qm Freifläche zu FlSt. 123 gehört (das ist eindeutig an den Grenzen der offiziellen Katasterpläne zu sehen), diese Fläche ist aber so eingezäunt, dass Eigentümer 120 es für sich nutzt.
Meine Wissens nach gibt es keine wirksame (= schriftliche) Vereinbarung zwischen den Eigentümern dieser genannten Flurstücke bzgl. dieser Überlappung bzw. Nutzung.
Eigentümer 120 lebt dort seit vielen Jahren, Eigentümer 123 hat sein Grundstück vor 10 Jahren erworben.
Der Eigentümer von FlSt. 123 möchte nun seine Besitzansprüche stellen.
Also die (unbebaute) Freifläche und möglichst auch irgendwie die überbaute Fläche.
Meine Fragen:
Ist dieser Hinweis „(darauf ein Teil des Wirtschaftsgebäudes von Flurstück 120)“ nur eine Information oder bedeutet es auch zwangsläufig, dass Eigentümer 123 das ohne jede Gegenleistung hinnehmen muss?
Wenn er das nicht hinnehmen muss, hat er dann Anpruch darauf? In welcher Art?
Ich lese z.B.: Nach dem deutschen Sachenrecht ist der Eigentümer des Grundstücks automatisch auch der Eigentümer aller fest damit verbundenen Gebäude (§ 94 BGB).
Dann würde ja der überlappende Teil des Wirtschaftgebäude Eigentümer 123 gehören.
Wie könnte eine juristisch korrekte und realistische Lösung aussehen? Eigentümer 123 möchte auf jeden Fall die Freifläche 'zurück’haben und für den überbauten Teil eine/n Entschädigung/Ausgleich.
Kann es auch rückwirkend eine Entschädigung geben, wenn Eigentümer 123 sein Grundstück schon seit 10 Jahren hat?
Der Eigentümer kann vom Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen (§ 985 BGB). Das betrifft auch die Sache Grundstück bzw. hier die freie Fläche (als Teil der Sache). Vermutlich muss man hier eher auf die §§ 903, 1004 BGB abstellen (ich bin gerade nicht ganz sicher), das wäre dann ein Abwehranspruch.
Für den überbauten Teil gilt das eventuell nicht. § 912 BGB lautet:
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Unter anderem daran kannst du erkennen, dass das Gebäude inklusive Überbau einen einheitlichen Eigentümer (120) hat (außer bei einem entschuldigten Überbau). Weitere Details zur Rente und zum Abkauf findest du in den §§ 912 ff. BGB.
Für die Verjährung der Rentenansprüche gilt die regelmäßige Verjährung mit einer Frist von drei Jahren (§§ 195 ff. BGB).
Der Eigentümer kann vom Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen (§ 985 BGB). Das betrifft auch die Sache Grundstück bzw. hier die freie Fläche (als Teil der Sache). Vielleicht muss man eher auf die §§ 903, 1004 BGB abstellen (ich bin gerade nicht ganz sicher), das wäre dann ein Abwehranspruch. Das Ergebnis ist dasselbe.
Für den überbauten Teil gilt das aber eventuell nicht. § 912 BGB lautet:
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Unter anderem daran kannst du erkennen, dass das Gebäude inklusive Überbau einen einheitlichen Eigentümer (120) hat (außer bei einem unentschuldigten Überbau). Weitere Details zur Rente und zum Abkauf findest du in den §§ 912 ff. BGB.
Für die Rentenansprüche gilt die regelmäßige Verjährung mit einer Frist von drei Jahren (§§ 195 ff. BGB).
