ich habe eine Frage bezüglich eines Eintrages in einem Grundbuch (Bundesland: Bayern).
Es geht um ein Grundstück mit Haus.
Dort steht u.a. „Gemarkung Posemuckel, Flurstück 123, Wohnhaus, Garten und Gebäudefläche (darauf ein Teil des Wirtschaftsgebäudes von Flurstück 120), Gemeinderecht“.
(Dieser Gebäudeteil hat Holzwände, oben auf dem Dach sind Solar-Elemente, die sich aber zu weiteren 90% auf dem rechtmäßigen Teil des Gebäudes von 120 befinden.)
Neben dieser Überlappung (Wirtschaftsgebäude von Flurstück 120 auf Flurstück 123) ist es auch so, dass daran anschließend etwa 30qm Freifläche zu FlSt. 123 gehört (das ist eindeutig an den Grenzen der offiziellen Katasterpläne zu sehen), diese Fläche ist aber so eingezäunt, dass Eigentümer 120 es für sich nutzt.
Meine Wissens nach gibt es keine wirksame (= schriftliche) Vereinbarung zwischen den Eigentümern dieser genannten Flurstücke bzgl. dieser Überlappung bzw. Nutzung.
Eigentümer 120 lebt dort seit vielen Jahren, Eigentümer 123 hat sein Grundstück vor 10 Jahren erworben.
Der Eigentümer von FlSt. 123 möchte nun seine Besitzansprüche stellen.
Also die (unbebaute) Freifläche und möglichst auch irgendwie die überbaute Fläche.
Meine Fragen:
Ist dieser Hinweis „(darauf ein Teil des Wirtschaftsgebäudes von Flurstück 120)“ nur eine Information oder bedeutet es auch zwangsläufig, dass Eigentümer 123 das ohne jede Gegenleistung hinnehmen muss?
Wenn er das nicht hinnehmen muss, hat er dann Anpruch darauf? In welcher Art?
Ich lese z.B.: Nach dem deutschen Sachenrecht ist der Eigentümer des Grundstücks automatisch auch der Eigentümer aller fest damit verbundenen Gebäude (§ 94 BGB).
Dann würde ja der überlappende Teil des Wirtschaftgebäude Eigentümer 123 gehören.
Wie könnte eine juristisch korrekte und realistische Lösung aussehen? Eigentümer 123 möchte auf jeden Fall die Freifläche 'zurück’haben und für den überbauten Teil eine/n Entschädigung/Ausgleich.
Kann es auch rückwirkend eine Entschädigung geben, wenn Eigentümer 123 sein Grundstück schon seit 10 Jahren hat?
Der Eigentümer kann vom Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen (§ 985 BGB). Das betrifft auch die Sache Grundstück bzw. hier die freie Fläche (als Teil der Sache). Vielleicht muss man eher auf die §§ 903, 1004 BGB abstellen (ich bin gerade nicht ganz sicher), das wäre dann ein Abwehranspruch. Das Ergebnis ist dasselbe.
Für den überbauten Teil gilt das aber eventuell nicht. § 912 BGB lautet:
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.
Unter anderem daran kannst du erkennen, dass das Gebäude inklusive Überbau einen einheitlichen Eigentümer (120) hat (außer bei einem unentschuldigten Überbau). Weitere Details zur Rente und zum Abkauf findest du in den §§ 912 ff. BGB.
Für die Rentenansprüche gilt die regelmäßige Verjährung mit einer Frist von drei Jahren (§§ 195 ff. BGB).
Die Sache sieht nicht einfach aus und könnte “Haken und Ösen” haben.
Da ist ein Überbau. Wer hat den Überbau in dieser Grösse festgestellt, bzw. wer kann mit welcher Sicherheit sagen wo die rechtliche Grenze wirklich ist?
Der Hinweis
weist auf irgendeine Vorgeschichte hin. Von daher ist
das ein Grund, zunächst die Historie der Grundstücke zu ermitteln. Ich vermute irgendeine Vorgeschichte, die sich nicht gleich offenbart.
Was wurde beim Kauf des Grundstücks zugesichert? Über welche Belastungen wurde geredet? Was steht im Kaufvertrag?
Wie sind die Grundstücke 120 und 123 entstanden und ins Grundbuch gekommen? Es genügt nicht, nur das Grundbuch einzusehen, hier muss eingehend die Grundakte, die es zu jedem Grundbuch gibt, anzusehen. Daneben lohnt sich ein Gang zur zuständigen Katasterbehörde (Ich glaube in Bayern ist das das Vermessungsamt) um Klarheit über die Grenzziehung und möglicherweise deren Entstehung zu bekommen.
Wurde mit dem Nachbarn geredet? Was sagt er zu dieser Angelegenheit?
Und warum fällt das erst jetzt, nach 10 Jahren, auf?
Wie ich schon schrieb, ist der Grenzverlauf eindeutig in den offiziellen Katasterblättern (z.B. online) hinterlegt und zu sehen.
Dort steht sinngemäß, dass diese Überlappung dem Käufer bewusst ist.
Bisher nicht. Der Nachbar (120) ist ein sehr alter Herr, der dort sein Gemüse anbaut.
Eigentümer 123 möchte seinen Anspruch erst geltend machen, wenn der alte Herr verstorben ist, also quasi gegenüber dem zukünftigen Eigentümer (Erben).
Das wird aber dann nicht funktionieren, wenn der Überbau schon anno tobac akzeptiert/offiziell geregelt worden ist, also z.B. dafür damals mal eine Einmalzahlung erfolgt ist. Dafür spricht die entsprechende Erwähnung im Kaufvertrag, die man jetzt natürlich im konkreten Wortlaut kennen müssen. Mehr dazu sollte sich etwas in der bereits angesprochenen Grundbuchakte finden lassen.
Man müsste einen Blick in Abteilung II des für das Grundstück 120 angelegten Grundbuchs werfen. Ein etwaiger Verzicht auf die Rente müsste dort nämlich eingetragen sein, um den neuen Eigentümer des Grundstücks 123 zu binden (§ 914 Abs. 2 S. 2 BGB).
Es könnte natürlich auch eine Grunddienstbarkeit geben.
Eine nicht ins Grundbuch eingetragene Vereinbarung wäre für den neuen Eigentümer nur verbindlich, wenn das mit diesem so vereinbart wäre. Dafür würde die Bestätigung, der Überbau sei zur Kenntnis genommen worden, IMHO nicht genügen. Der Wortlaut der Klausel wäre also wirklich interessant.
Ganz so klar scheint die Grundbucheintragung vorliegend offenbar nicht zu sein. Insoweit ist der nächste konsequente Schritt dann der Blick in die Grundbuchakte. Und wenn man sich so ansieht, wie häufig Anträge auf Berichtigung des Grundbuchs gestellt werden, wäre es alles andere als ein kurioser Einzelfall, wenn auch hier sich aus der Grundbuchakte etwas anderes ergeben würde, als das, was dann tatsächlich im Grundbuch gelandet ist.
Verstehe ich nicht ganz. § 914 BGB spricht nun einmal vom Grundbuch und nicht von der Grundbuchakte. Aber ich habe ohnehin nicht sagen wollen, dass man nicht in beides sehen solle. Hoffen wir also, dass beides passiert, und dass wir auch noch die Überbau-Klausel aus dem Kaufvertrag in der Herrlichkeit ihres ganzen Wortlautes kennenlernen.
Also mal die Grundlagen: Das Grundbuch ist das Ding, das jeder kennt, und das die bekannten Seitenformate mit den entsprechenden Abteilungen (Abteilung 1 Eigentümer, Abteilung 2 Lasten und Beschränkungen) und Spalten auf den entsprechenden Blatt-Nr. (eine pro Grundstück, wobei ein Grundstück aus mehreren Flurstücken bestehen kann) hat. Da steht dann z.B. drin, dass der ursprüngliche Eigentümer Herr Meier sein Grundstück an Frau Müller verkauft hat (das alles natürlich ordentlich sachenrechtlich getrennt in Auflassung und Eintragung). Mehr steht da aber über den Eigentümerwechsel nicht drin, obwohl der Kaufvertrag zwischen den beiden Parteien aus diversen Seiten im Einzelfall mehr oder weniger interessanter Bestimmungen besteht. Daher gibt es zu jedem Grundbuchblatt auch eine Grundbuchakte. Und in der findet sich dann der Kaufvertrag im Volltext in beurkundeter Fassung nebst ggf. weiteren Unterlagen, auf deren Grundlage Eintragungen gemacht wurden, …
D.h. immer wenn man sich nicht so ganz klar ist, was das Grundbuch ausdrückt, und ob eine Eintragung dort richtig und vollständig ist, und man selbst nicht die dafür ggf. entscheidenden Unterlagen vorliegen hat (man stelle sich vor, ein Grundstück wurde in den letzten zig Jahren mehrfach verkauft), macht es Sinn, Einblick in die Grundbuchakte zu nehmen. Und darin kann man dann von Kaufvertrag zu Kaufvertrag in der Zeit zurückgehen, um festzustellen, ob irgendwann man vergessen wurde, etwas einzutragen, bzw. etwas falsch eingetragen wurde, was als Nebenbestimmung in einem Kaufvertrag geregelt war.
Die Grundakte als eine Sammlung von Dokumenten könnte Informationen zutage fördern, die für die Beurteilung des Falles irgendwie von Bedeutung sind. Es wäre aber dringend erforderlich, diese Informationen hier präzise zu schildern.
Es gibt keinen Mechanismus, nach dem eine frühere Vereinbarung oder Zahlung an den Rechten des Eigentümers von 123 irgendetwas ändert. Im Gegenteil: Wer gutgläubig ein Grundstück erwirbt, für den gilt das Grundbuch als richtig (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB). Der Erwerb erfolgt insoweit lastenfrei. Vergessene Eintragungen ändern das Grundbuch nicht und können nicht gegen den Willen des Eigentümers von 123 nachgeholt werden (§ 19 GBO). Das ist wichtig, weil es auf das Grundbuch eben weitgehend ankommt. Dass im Laufe einer vielleicht wechselhaften Geschichte zwischendurch irgendwelche Vereinbarungen getroffen wurden, mag sein, würde aber wahrscheinlich nichts ändern. Denn im deutschen Recht gilt, dass man keine Verträge zu Lasten Dritter schließen kann, also auch nicht zu Lasten des Eigentümers von 123.
Der von mir eingangs erwähnte Widerspruch nach § 912 BGB könnte sich natürlich aus der Grundakte ergeben. Der müsste aber vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung erhoben worden sein, wie das Gesetz wörtlich vorschreibt. Es würde also nichts ändern, wenn sich aus der Grundakte ein späterer Widerspruch ergäbe. Wohlgemerkt kann der Widerspruch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Hier könnte die Grundakte also wirklich interessant sein, ebenso die Bauakte beim Bauamt: Gab es ein Baugenehmigungsverfahren für das Gebäude mit Beteiligung des Nachbarn?
Kein Vertrag zu Lasten Dritter wäre es natürlich, wenn sich aus dem Kaufvertrag, den der neue Eigentümer von 123 selbst geschlossen hat, eine Pflicht zur Duldung des Überbaus ergäbe. Darum möchte ich dich bitten, alle Klauseln, die mit dem Überbau zu tun haben, hier wörtlich wiederzugeben.
Vielen Dank für alle Kommentare, Zitate, Infos, Paragraphen.
Der Eigentümer 123 hat derzeit nicht die Möglichkeit den exakten Wortlaut der Dokumente (Grundbuch, Kaufvertrag etc) wiederzugeben, weil ihm momentan die Zeit fehlt.
Mein Frage zielte auf eine Situation hin, die für den Eigentümer 123 in vllt erst zwei oder vier Jahren eintritt, also jetzt noch nicht akut ist. Quasi als eine Vorbereitung, auf was er evtl. achten muss, wo Fallen sein könnten, welche Dokumente er heranziehen muss.
Insofern habt ihr schon alle sehr geholfen.
Wenn die Zeit reif ist und der alte Herr (jetziger Eigentümer 120) das Zeitliche gesegnet hat, dessen Erbschaft unter den Erben geregelt ist, dann kann der Eigentümer 123 aktiv werden, und alle entscheidenden Dokumente zusammenstellen. Und sicherlich wird er einen Juristen damit beauftragen, das würde ich jedenfalls empfehlen.
Oha. Ich bin gespannt, was da noch zutage kommen wird.
Und das wurde nicht hinterfragt? Was hat der Verkäufer dazu gesagt? Und warum wurde der Notar seinerzeit nicht um Erläuterung gebeten?
Wie sieht der exakte Text aus?
Ganz ehrlich: “Man” hat sich viel gedacht und wenig hinterfragt. Ob das Alles richtig ist oder nicht, muss jetzt geklärt werden.
Und wenn wir schon beim prüfen und recherchieren sind, dann würde ich auch hier nochmal genau hinsehen.
Mein Rat: Such Dir eine Person, die sich in Grundbuchsachen auskennt und kläre, wie es zu dem Überbau und der vom Eigentum abweichenden Nutzung gekommen ist. Erster Anlaufpunkt ist die Grundakte beim Grundbuchamt (Amtsgericht). Wenn Du Glück hast, ist die Rechtspflegerin dort nett und kann Dir das Meiste erklären.
Danach muss man weitersehen.
PS: Wenn Du magst, kannst du mir gern das eine oder andere Dokument als PN senden.
Die ganze Angelegenheit jetzt klären, so lange der alte Herr noch lebt und man sich auf die eine oder andere Art mit ihm einigen kann. Nicht warten, bis irgendwelche Erben auftauchen, die
die ganze Geschichte nicht kennen und/oder
irgendwo viel Geld oder andere Vorteile wittern.
Im Moment sehe ich die Chance, dass mit dem alten Herrn irgendeine Vereinbarung getroffen werden kann über das, was nach seinem Ableben geschehen soll. Diese Vereinbarung kann im Zweifelsfall so aussehen, dass auch irgendwelche alten Dinge aufgehoben werden und ein für beide Seiten sinnvoller Zustand hergestellt werden kann.
Das ist wirklich nicht nötig.
Habe mir selbst die Katasterpläne angeschaut. Die Grenzlinien sind dort absolut eindeutig.
Auch damals, als die Grundsteuer neu bestimmt werden musste. Da hatte die Vermessungsverwaltung Bayern eine Website zur Verfügung gestellt, wo man per Klick auf die Karte (Overlay aus Katastergrenzen und GoogleMaps) die Grunddaten (Flurnummer, Größe etc.) sehen konnte. Die Gelegenheit hatte ich genutzt, um alle Teilflächen dahingehend zu checken. Das Resultat war genau wie erwartet: Sowohl die erwähnte Freifläche als auch der überbaute Teil gehört zu 123, nicht zu 120.
Hatte mir damals den Vorgang auch abgefilmt, da es später die Gelegenheit nicht mehr gab, nur vom 1.7.2022 bis zum 30.11.2023.
Die Idee von @Joerg_Zabel ist trotzdem sinnvoll: Zumindest könnte der alte Herr den Sachverhalt gut kennen. So leicht kommst du später vielleicht nicht mehr an Informationen. Außerdem hat er auch juristisch Recht: Ihr könntet Regelungen treffen, die auch die Erben binden, selbst ohne Grundbucheintragungen. Die Verbindlichkeit folgt nicht aus dem Sachenrecht (das ist in solchen Fragen sehr streng, weshalb es eben nicht genügt, dass irgendwelche Voreigentümer privat irgendwas vereinbart haben), sondern aus dem Erbrecht (nämlich § 1922 BGB).
