Nachteile bei 'Teilung nach weg' für Reihenhaus?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen!

Aus aktuellem Anlass bin ich auf den Begriff „Teilung nach WEG“ gestoßen. Im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen scheint es der Normalfall zu sein.

Wie verhält es sich bei einem Reihenhaus? Als Beispiel:

  • Ein Siebenspänner ist im als „Teilung nach WEG“ eingetragen.
  • Zur Begründung: Es besteht eine gemeinsame Tiefgarage unter den Grundstücken.
  • Die Tiefgarage liegt laut Bauplan z. T. unter den mittleren Häusern.
  • Für die Tiefgarage fällt auch eine Art „Wohngeld“ an.

Welche Nachteile ergeben sich für die Hauseigentümer (bzw. für einen Interessenten)?

Liege ich richtig, dass der Grund somit allen Eigentümern gehört und jeder nur einen Anspruch auf einen (nicht näher beschriebenen) Teil hat. Somit nicht zwingend das Grundstück auf dem sein Reihenhaus steht?
Ist prinzipiell davon ab zu raten Häuser mit einer Teilung nach WEG zu erwerben? Oder welche Nachteile hat sowas?
Kann man sowas umwandeln lassen in eine Realteilung?

Danke und Grüße,
Michael

#2

Hallo Michael,
Teilung nach WEG wird immer wieder gern von Bauträgern angewandt.
Eine Reihe von Häusern erscheint optisch als Reihenhäuser, tatsächlich sind es aber Eigentumswohnungen.
Das Grundstück wird nicht in die Anzahl der geplanten Objekte geteilt, weil das Vermessen und Teilen zu teuer wäre.
Im Endefekt stehen alle Objekte auf einem einzigen Grundstück.
Jeder Partei steht dabei rechtlich ein Anteil am Ganzen zu. Dieser ist normaerweise nicht als genau das Grundstück unter dem jeweiligen Stück Haus gekennzeichnet. Es gibt aber eigene Teil-Grundbücher.
So weit so schön.
Dummerweise entstehen aus diesem Konstrukt aber einige unschöne Nachteile. Z.B. der, das bei äußerlichen Veränderungen eines Ojektes alle anderen zustimmen müssen. oder im Umkehrschluß: Hat einer der Bewohner einen Einwand gegen etwas, dass ein anderer Bewohner an „seinem Haus“ ändern möchte kann es kompliziert werden.
Ein schönes Beispiel ist, wenn der Bewohner des ganz linken Endhauses beispielsweise einen Außenkamin/Grill an sein Haus bauen möchte, weil er gerne draußen grillt. Der Bewohner ganz rechts oder irgend ein anderer, findet das aber gar nicht gut, weil er den Geruch nicht mag, oder weil er findet das Gesamtbild der Anlage würde gestört oder sonst irgendetwas.
Also geht er zu dem „Verursacher“ und weist Ihn darauf hin, dass er seine Zustimmung geben muß und schon ist der Ärger da.
Denn das Äußere des Wohnkomplexes gehört allen.
Innerhalb der einzelnen Objekte kann jeder machen, was er will, außen müssen alle zustimmen.

Darüber hinaus muß es nach WEG Eigentümerversammlungen geben, Verwalter etc.
Google mal unter dem Stichwort WEG und lies dir den Gesetzestext genau durch, da kann man schon mal große Augen kriegen, was dort alles drinsteht.

Eine Realteilung ist soweit ich weiß nicht nachträglich möglich.

Viele Grüße,
Frank Scholtysek

#3

Hallo zusammen!

Aus aktuellem Anlass bin ich auf den Begriff „Teilung nach
WEG“ gestoßen. Im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen scheint
es der Normalfall zu sein.

Wie verhält es sich bei einem Reihenhaus? Als Beispiel:

  • Ein Siebenspänner ist im als „Teilung nach WEG“ eingetragen.
  • Zur Begründung: Es besteht eine gemeinsame Tiefgarage unter
    den Grundstücken.
  • Die Tiefgarage liegt laut Bauplan z. T. unter den mittleren
    Häusern.
  • Für die Tiefgarage fällt auch eine Art „Wohngeld“ an.

Welche Nachteile ergeben sich für die Hauseigentümer (bzw. für
einen Interessenten)?

  • es ist ein Verwalter notwendig, der die Anlage im Außenverhältnis vertritt (und der in der Regel bezahlt werden muss).

Liege ich richtig, dass der Grund somit allen Eigentümern
gehört und jeder nur einen Anspruch auf einen (nicht näher
beschriebenen) Teil hat. Somit nicht zwingend das Grundstück
auf dem sein Reihenhaus steht?

  • nein das stimmt nicht. Das Grundstück „gehört“ allen, das Nutzungsrecht an deinem Grundstück ist alleine dir übertragen, die anderen Miteigentümer werden lt.Teilungserklärung davon ausgeschlossen.

Ist prinzipiell davon ab zu raten Häuser mit einer Teilung
nach WEG zu erwerben? Oder welche Nachteile hat sowas?

Es gibt Kosten, die obliegen dem Gesamtgrundstück - z.B. Erschließungskosten. Im Innenverhältnis, also die Miteigentümer untereinander, teilen sich diese Kosten lt:Teilungserklärung auf; im Außenverhältnis, z.B.Eigentumsanlage gegen Stadt, haftet jeder Eigentümer de facto gesamtschuldnerisch. Also: kann einer nicht zahlen, müssen die anderen erst einmal mitzahlen und anschl.sehen ob sie ihr Geld wieder bekommen.

Bauliche Veränderungen erfordern die Zustimmung aller.

Und hier kann natürlich Streit schon programmiert sein: ist eine elektrische Markise über der Terrasse eine bauliche Veränderung, eine Natursteinmauer im Garten genehmigungspflichtig, prinzipiell oder erst ab 1,50m, eine Satelitenanlage, ein transportables Gartenhäuschen, Solaranlage auf dem Dach…?
Diese Fälle beschäftigen gerne die Gerichte.

Dann muss man ganz genau prüfen (lassen), welche Besonderheiten die Teilungserklärung beinhaltet. z.B. kann man die Nutzungsart der Häuser festlegen. Steht z.B. …zu Wohnzwecken… in der Teilungserklärung, kannst du keine Zahnarztpraxis in den Räumen aufmachen.

Kann man sowas umwandeln lassen in eine Realteilung?

Sicherlich nicht, wenn gemeinsame Gebäudeteile existieren. Wem soll denn dann die Tiefgarage gehören? Wer soll sie unterhalten und nutzen?
Gruß n.