Nachträglich Mietminderung und Kautionrückfordern

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,

ich habe folgenden Sachverhalt, der mich beschäftigt und zu dem ich Rat ersuche.
Im April 08 habe ich eine 2-Zimmer-Dachgeschoss-Wohnung gemietet und 600€ Kaution beim Vermieter hinterlegt.
Im Laufe des Jahres 2009 konnte ich folgende Mängel an der Mietsache feststellen:
-Wasserrohrbruch im Haus, Keller alle feucht, Schimmelbildung in allen Wohnungen,Treppenhaus,etc.

  • Ausfall Treppenhausbeleuchtung über knapp 6 Monate
  • Ausfall Heizung dauerhaft, auch im Winter bei -17°C
  • Decke im Badezimmer eingestürzt, 2qm² Loch mit Blick zum Himmel
  • Verzogene, nicht dichte, teilweise unschliessbare Fenster
  • permanent Brandgefahr durch uralte Elektroinstalltion
  • Luftverschmutzung und enorme Lärmbelästigung durch anliegenden Industriepark (auch begünstigt durch kaputte Fenster)
  • Abflüsse im Badezimmer (Wanne u. Waschbecken) mehrfach verstopft, Geblubber,Fäkalgeruch über lange Zeiträume

Diese Mängel waren die gravierendsten, ALLE davon habe ich dem Vermieter versucht anzuzeigen, meist jedoch ohne Erfolg, da der Mann knapp 90 ist und entweder im Krankenhaus liegt oder im Urlaub in fernen Ländern ist.
Zumeist habe ich die Mängel seiner Tochter mitgeteilt,
die manchmal eine Behebung der Mängel durch polnische Schwarzarbeiter-Handwerker veranlasste.
Die eingestürzte Decke im Bad, das Treppenhauslicht, der Schimmelbefall nach Rohrbruch sowie die verstopften Abflüsse wurden nach mehrmaligem Anrufen und langem Bitten nach zig Monaten erst behoben.
Da ich weder Kontakt zu dem Vermieter herstellen konnte und mir darüberhinaus der Zustand der Wohnung in Verbindung mit meinem Gesungheitszustand (man kann sich vorstellen, wie angenehm das ist, wenn die Abflüsse nicht repariert werden, die Heizung nicht heizt, das Licht nicht geht,die Bude einstürzt etc. pp)derart missfiel, sah ich mich genötigt ab Oktober 09 bis zu meinem Auszug April 10 keine Miete (270 kalt, 130 NK) zu zahlen.
Der Vermieter hat dann von mir per Gericht knapp 3000€ gefordert.
Von diesem Titel ist mittlerweile die Hälfte getilgt.
Nun finde ich, dass nicht nur der Vermieter seine Ansprüche geltend machen darf, sondern ich auch, schliesslich habe ich fast ein Jahr unter diesem Vermieter und dessen Ignoranz gelitten.
Habe im April die Wohnung freiwillig geräumt und ohne Übergabeprotokoll die Wohnung verlassen. Anders wärs ja auch nicht möglich gewesen, da der Vermieter -wie zumeist- nicht erreichbar war.
Eine Rückerstattung der Kaution erfolgte bislang nicht.
Nun die Fragen:

Kann es von Erfolg sein, den Sachverhalt der Rechtschutzversicherung mitzuteilen?
Kann ich nachträglich Mietminderungen geltend machen ohne Beweise für die Mängel zu haben?
Muss der Vermieter mir die Kaution zurückzahlen trotz des Titels, den er gegen mich hat?
Wie geh ich am geschicktesten vor gegen diesen Blutsauger?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antworten!

MfG,
animo79

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Kann es von Erfolg sein, den Sachverhalt der
Rechtschutzversicherung mitzuteilen?

hierzu kann ich Ihnen gar nichts sagen, da ich mich nicht mit Versicherungen auskenne.

Kann ich nachträglich Mietminderungen geltend machen ohne
Beweise für die Mängel zu haben?

Auch wenn die Beweise fehlen: gab es noch andere Bewohner dieses Hauses, die vielleicht als Zeugen auftreten können oder selbst Beweise haben? Oder Besuch, der als Zeuge fungieren kann? - Dann wäre es eventuell einen Versuch wert. Aber ob das nachträglich geht und wenn ja wie weit zurückgehend, weiss ich nicht.
Für’s nächste Mal: Mängel schriftlich per Einwurfeinschreiben zusenden. Der Einwurf des Briefes in den Briefkasten gilt als Zugang und somit ist der Mangel mitgeteilt. Alter oder Krankheit sind hier genausowenig als Entschuldigung anzusehen wie Urlaub. Der Briefträger gilt bei einem Einwurfeinschreiben als Zeuge des Zugangs (er muss notieren, wann der Brief genau zugestellt wurde). Idealerweise den Mangelbericht von einer neutralen Person lesen, ins Briefkuvert stecken und zur Post bringen lassen (Zeuge, dass in dem Briefumschlag auch der Mangelbericht drin war). Im Brief Frist setzen, bis wann der Mangel behoben sein muss. Eventuell Mangel dann auf eigene Kosten beheben lassen und dem Vermieter in Rechnung stellen - ob ein Verrechnen mit der Miete möglich ist, hängt glaube ich vom Vertrag ab - Anwalt fragen.

Muss der Vermieter mir die Kaution zurückzahlen trotz des
Titels, den er gegen mich hat?

Eine Kaution gilt nicht zur Anrechnung von Mietschulden. Insofern denke ich schon, kann hier aber keine rechtsverbindliche Aussage treffen. Probleme kann hier das fehlende Übergabeprotokoll bringen, wenn der Vermieter Schäden anführt, die (ob wahr oder nicht - ohne Protokoll wird das schwer beweisbar sein) von Ihnen stammen und durch Sie beseitigt werden müssen. Für das nächste Mal: mit einem Bekannten ein Übergabeprotokoll aufsetzen und ihn als Zeugen unterschreiben lassen, dass keine Schäden in der Wohnung sind, die von Ihnen beseitigt werden müssen. Besser wäre ein Hausmeister, wenn vorhanden.

Wie geh ich am geschicktesten vor gegen diesen Blutsauger?

Rechtsanwalt fragen.

Beste Grüße und viel Glück dabei

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Hallo animo79,

die Wohnung klingt für mich wie aus einem Film von
Steven King. Prinzipiell stellen sich mir dazu folgende
Fragen:

  • WARUM wurden diese Mängel nicht festgehalten (also
    wenn mir die Bude über dem Kopf zusammenfällt würde ich
    schon allein um die Filmrechte verkaufen zu können,
    Fotos machen!)?
  • WARUM haben Sie die Mietzahlungen nicht schon viel
    früher eingestellt (spätestens wenn ich in völliger
    Dunkelheit bei -17 Grad IN einem Raum sitze kommt mir
    das doch spanisch vor)?
  • WARUM haben Sie die Miete nachträglich doch noch
    überwiesen, ohne triftigen Grund warum die Wohnung in
    diesem Zustand war (und diesen TRIFTIGEN Grund würde
    ich gerne hören)?

Gut, hinterher ist man immer schlauer. Ich vermute es
wird auch weiterhin Nachbarn geben, die den Zustand des
Gebäudes bezeugen können, vielleicht war auch mal
jemand in Ihrer Wohnung, der das bezeugen kann
(Handwerker, Fernsehtechniker, Freunde, etc.).
Vermutlich wird sich die Wohnung in der Zeit seit der
Sie ausgezogen sind auch nicht wesentlich verändert
haben. Ich würde an Ihrer Stelle umgehend einen Anwalt
aufsuchen, die Rückzahlung der ausstehenden Miete
verweigern und den Anwalt klären lassen, inwiefern der
Vermieter noch Schadenersatzpflichtig ist.

Ich wünsche jedenfalls viel Erfolg und hoffe zumindest
für den Nachmieter (den Sie im Notfall auch als Zeugen
heranziehen könnten) lässt nicht so mit sich
umspringen.

Alles Gute!!

Majamaniac

Hallo zusammen,

ich habe folgenden Sachverhalt, der mich beschäftigt

und zu

dem ich Rat ersuche.
Im April 08 habe ich eine 2-Zimmer-Dachgeschoss-

Wohnung

gemietet und 600€ Kaution beim Vermieter hinterlegt.
Im Laufe des Jahres 2009 konnte ich folgende Mängel an

der

Mietsache feststellen:
-Wasserrohrbruch im Haus, Keller alle feucht,

Schimmelbildung

in allen Wohnungen,Treppenhaus,etc.

  • Ausfall Treppenhausbeleuchtung über knapp 6 Monate
  • Ausfall Heizung dauerhaft, auch im Winter bei -17°C
  • Decke im Badezimmer eingestürzt, 2qm² Loch mit Blick

zum

Himmel

  • Verzogene, nicht dichte, teilweise unschliessbare

Fenster

  • permanent Brandgefahr durch uralte

Elektroinstalltion

  • Luftverschmutzung und enorme Lärmbelästigung durch
    anliegenden Industriepark (auch begünstigt durch

kaputte

Fenster)

  • Abflüsse im Badezimmer (Wanne u. Waschbecken)

mehrfach

verstopft, Geblubber,Fäkalgeruch über lange Zeiträume

Diese Mängel waren die gravierendsten, ALLE davon habe

ich dem

Vermieter versucht anzuzeigen, meist jedoch ohne

Erfolg, da

der Mann knapp 90 ist und entweder im Krankenhaus

liegt oder

im Urlaub in fernen Ländern ist.
Zumeist habe ich die Mängel seiner Tochter mitgeteilt,
die manchmal eine Behebung der Mängel durch polnische
Schwarzarbeiter-Handwerker veranlasste.
Die eingestürzte Decke im Bad, das Treppenhauslicht,

der

Schimmelbefall nach Rohrbruch sowie die verstopften

Abflüsse

wurden nach mehrmaligem Anrufen und langem Bitten nach

zig

Monaten erst behoben.
Da ich weder Kontakt zu dem Vermieter herstellen

konnte und

mir darüberhinaus der Zustand der Wohnung in

Verbindung mit

meinem Gesungheitszustand (man kann sich vorstellen,

wie

angenehm das ist, wenn die Abflüsse nicht repariert

werden,

die Heizung nicht heizt, das Licht nicht geht,die Bude
einstürzt etc. pp)derart missfiel, sah ich mich

genötigt ab

Oktober 09 bis zu meinem Auszug April 10 keine Miete

(270

kalt, 130 NK) zu zahlen.
Der Vermieter hat dann von mir per Gericht knapp 3000€
gefordert.
Von diesem Titel ist mittlerweile die Hälfte getilgt.
Nun finde ich, dass nicht nur der Vermieter seine

Ansprüche

geltend machen darf, sondern ich auch, schliesslich

habe ich

fast ein Jahr unter diesem Vermieter und dessen

Ignoranz

gelitten.
Habe im April die Wohnung freiwillig geräumt und ohne
Übergabeprotokoll die Wohnung verlassen. Anders wärs

ja auch

nicht möglich gewesen, da der Vermieter -wie zumeist-

nicht

erreichbar war.
Eine Rückerstattung der Kaution erfolgte bislang

nicht.

Nun die Fragen:

Kann es von Erfolg sein, den Sachverhalt der
Rechtschutzversicherung mitzuteilen?
Kann ich nachträglich Mietminderungen geltend machen

ohne

Beweise für die Mängel zu haben?
Muss der Vermieter mir die Kaution zurückzahlen trotz

des

Titels, den er gegen mich hat?
Wie geh ich am geschicktesten vor gegen diesen

Blutsauger?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Antworten!

MfG,
animo79

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Hallo animo79,

es tut mir leid, ev. kann Dir nur ein guter
Rechtsanwalt helfen. Wenn Du eine Rechtsschutz-
versicherung hast, kannst Du abklären lassen, ob
diese für die Rechtsanwaltkosten aufkommt.

Ich bin leider nur Laie und kann daher keine
rechtssichere Auskunft geben.

Es stellen sich mir aber etliche Fragen:
Warum bist Du überhaupt in so eine Bruchbude eingezogen. Solche Mängel entstehen ja nicht innerhalb eines knappen Jahres ?
Wie konnte Dein Vermieter einen Titel gegen Dich
erwirken. Hast Du da denn keinen Rechtseinwalt eingeschaltet ?
Meines Erachtens wäre die Mietminderung (zumindest bei
ausgefallener Heizung) O.K. gewesen.
Hast Du diese Mietminderung überhaupt schriftlich,
mitgeteilt - oder hast Du einfach keine Miete mehr bezahlt ?

Du siehst Du bist spät dran und hast vielleicht schon
einiges verbockt.

Deshalb - Rechtsanwalt, überhaupt um rechtssicher festzustellen ob überhaupt Ansprüche Deinerseits bestehen.

Recht (vor Gericht) bekommen und recht haben sind zwei paar Stiefel.

Weil recht hast Du, dass man eine solche Wohnung nicht
vermieten kann, schon gar nicht Geld dafür verlangen.

Grüße

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meines Erachtens nach ist ohne Beweise und vor allem rückwirkend - ohne dass Du noch die Wohnung bewohnst - schlecht etwas zu machen.
Aber da Du eine Rechtsschutzversicherung hast würde ich mich sicherheitshalber von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten lassen.

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Hallo animo,

sofern ein Titel über die Zahlung der Miete für den Zeitraum besteht, für den nun Minderungsansprüche geltend gemacht werden, dürfte dem die Rechtskraft des Titels entgegen stehen. Warum wurden die Mängel und die damit verbundene Minderung nicht als Einwendung im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht?

Sofern bei der Berechnung der Zahlungsforderung von 3.000,00 € die Kaution nicht bereits in Abzug gebracht wurde, kann mit dem Kautionsbetrag nunmehr die Aufrechnung gegen den noch offenen Betrag aus dem Titel erklärt werden. Zunächst sollte Auskunft über die Höhe der angefallenen Zinsen begehrt werden und dann der Gesamtbetrag zur Aufrechnung gestellt werden.

Im Übrigen ist mir Ihre Vorgesehensweise unverständlich, denn wenn der Vm schon auf Zahlung der Miete klagt, dann hätten sie doch in diesem Verfahren ihre Mängeleinwendungen erheben können.

Gruss
Sebastian

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Hallo!
Leider kann ich Ihnen da nicht weiter helfen.
LG

8

Hallo

>Kann es von Erfolg sein, den Sachverhalt der >Rechtschutzversicherung mitzuteilen?
Jawohl
>Kann ich nachträglich Mietminderungen geltend machen ohne >Beweise für die Mängel zu haben?
Falls Sie anfangs wegen der Mängel ihn schriftlich angemaht haben ja.
Gruss