unser Vermieter hat jetzt, nachdem wir seit Januar 2010 hier wohnen, eine Heizkostenabrechnung erstellt. Da diese sehr gepfeffert ausgefallen ist und auch unübersichtlich erstellt wurde (es wurde mal von 11 und mal von 12 Monaten ausgegangen??), haben wir den Vermieter kontaktiert. Er meinte wir hätten vor einem Jahr 2 Mal die Miete um 170 Euro gekürzt, wovon uns aber nichts bekannt ist. Leider haben wir von keine Kontoauszüge mehr, die ein Jahr zurückreichen. Müssen wir beweisen, dass wir bezahlt haben, oder muss der Vermieter nachweisen, dass wir nicht bezahlt haben?? Kann er eine Abrechnung für 2011 im November verschicken, nachdem wir für 2010 gar keine bekommen haben? Vielen Dank für Eure Hilfe.
Viele Grüße aus Metzingen
Rosi und Michael
Sehr geehrtes Ehepaar Bronner,
ganz kurz eine klare Antwort. SIE sind in der Pflicht, die Mietzahlung nachzuweisen, was bedeutet, dass Sie in Ihrer Bankfiliale die besagten Konto-Auszüge anfordern müßten(kostet jedoch Geld). Erstaunlich ist, dass Sie diese wirklich nicht mehr haben. Man sollte ja generell Konto-Auszüge 3 Jahre aufheben, bzw. irgendwo als Kopie zur Sicherheit(für solche Dinge wie eben)speichern.
Zur 2.Frage: Für das Jahr 2010 hat jeder Vermieter bis 31.12.2011 Zeit, eine Abrechnung zu erstellen. Bedingung ist,dass der Abrechnungszeitraum immer vom 0101.-31.12.des jeweiligen Jahres ist. Für die Abrechung 2011 hat Ihr Vermieter bis dieses Jahr 31.12.2012 Zeit. Es gibt auch Abrechnungszeiträume, die jeweils von Juni bis Juni gehen usw., aber weitgehendst doch wie erst genannt. Dieser Zeitraum sollte jedoch unbedingt klar in Ihrem Mietvertrag stehen!
Ich hoffe, meine Antwort beruhigt Sie ein wenig und in diesen Sinn wünsche ich Ihnen viel Erfolg.
MfG Waldi
Hallo, Michael
- Sofern Euer Vermieter die Betriebskostenabrechnung 2010 erst nach dem 31. 12. 2011 hat zukommen lassen, kann er keine Nachforderungen an Euch mehr stellen, es sei denn, er könnte nachweisen, dass die Unterlagen zur Ab-rechnung erst nach dem 31. 12. 2011 zugegangen sind.
- Ich füge hinsichtlich von Betriebskostenabrechnungen 3 ausführliche Kommentare re bei.
Hinsichtlich der der Behauptung, dass Ihr mit 2 Monatsmieten oder Vorauszahlungen der Betriebskosten in Rückstand seit, würde ich von ihm den Beweis verlangen. Den er muss ja auf seinen Kontoauszügen und seinen Buchungen der eingehenden Zahlungen verbuchen. Somit müsste er den Beweis ja führen können.
Dessen ungeachtet würde ich Euch empfehlen, bei euerer Bank einen Auszug der im letzten Jahr getätigten finanziellen Bewegungen auf Eurem Konto einen Auszug zu erstellen. Dies wird von den Banken gegen ein gewisses Entgelt auch ausgeführt. Dann habt Ihr in jedem Fall den Beweis in der Hand, wenn die 2 mall 170,00 € abgebucht wurden.
Sofern Ihr den Beweis führen könnt und der Vermieter nicht, könnt Ihr die entstandenen Kosten von ihm verlangen oder mit andren Kosten aufrechnen.
Mit freundlichen Grüßen Willi
ZMR 2011 Heft: 1 Seite: 1 ff.
Von Dr. Michael J. Schmid, weiland Richter am BayObLG, München
(„formelle“) Wirksamkeit und (inhaltliche) Richtigkeit der Mietnebenkostenabrech-nung
Zugleich eine Besprechung der Urteile des BGH vom 23.6.2010 – VIII ZR 227/09 – und vom 11.8.2010 – VIII ZR 45/10 –
I. Einleitung
Die für einen Zeitschriftenbeitrag nicht gerade gewohnt aussehende Überschrift ent-stammt im Wesentlichen dem amtlichen Leitsatz des BGH zum Urteil vom 23.6.2010.1 Damit beschreitet der BGH jedenfalls terminologisch einen neuen Weg. Lässt man Anführungszeichen und Klammerzusätze ganz weg, so geht es um die Wirksamkeit der Abrechnung und die Richtigkeit der Abrechnung. Eine nur formelle Wirksamkeit ohne materielle Wirksamkeit gibt es nicht. Entweder ist die Abrechnung wirksam oder unwirk-sam. Der BGH folgt damit im Ergebnis Blank,2 der zutreffend erkannt hat, dass nur eine den formellen Kriterien entsprechende Abrechnung überhaupt als Abrechnung i.S. des § 556 Abs. 3 BGB angesehen werden kann, womit aber noch nicht die Frage beantwortet ist, welche Kriterien das sind.
II. Das Urteil vom 23.6.2010
3
Inhaltlich wiederholt der BGH jedoch seine alte Formel: „Ob die Betriebskostenabrech-nung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen.“ So ganz genau genommen wird die Formel allerdings nicht mehr. Nach den "Versicherungen"4 gibt es nunmehr – wie von mir bereits vorhergesagt5 – auch eine Position „Strom allgemein“.6 Kann der durch Werbung und Umweltschützer auseichend aufgeklärte Verbraucher zwar zwischen einem gelben und einem grünen Strom unterscheiden oder beide Farben kombinieren, so fehlt dem durchschnittlichen Mieter doch die Erkenntnis, was ein „Strom allgemein“ ist, vor allem was der Vermieter unter „allgemein“ versteht. Gibt es auch einen „Strom besonders“? Müssen Stromkosten nicht möglicherweise nach unterschiedlichen Abrechnungsmaßstäben verteilt werden?7 Ebenso wenig wie der Mieter bei „Versicherung“ erkennen kann, ob nur die Kosten Sach- und Haftpflichtversicherung umgelegt sind, kann er bei einer Position „Strom allgemein“ erkennen, welche Stromkosten der Vermieter da reingepackt hat. Der Mieter kann also „die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen“ gerade nicht erkennen. Interessant ist, dass sich der BGH in diesem Zusammenhang mit seiner eigenen Formel gar nicht befasst hat und auch auf die abweichenden Meinungen8 zum „Allgemeinstrom“ gar nicht eingegangen ist.
III. Das Urteil vom 11.8.2010
9Auch dieses Urteil betrifft die Mindestanforderungen an eine Abrechnung, ohne Klam-mern und Anführungszeichen und mit einer etwas anderen vom BGH auch gerne ge-brauchten Formel: „Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrech-nung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit zum Verständnis erforderlich – die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.“
Interessant an dieser Entscheidung ist vor allem, dass Erläuterungen, die für das Jahr 2005 gegeben wurden, für das Jahr 2007 „fortwirken“, obwohl der BGH in anderen Zu-sammenhängen betont hat, dass sich eine Abrechnung immer nur auf den jeweiligen Abrechnungszeitraum bezieht10 und der Mieter seine Einwendungen jedes Jahr wieder-holen muss.11 Außerdem berücksichtigt der BGH auch Umstände außerhalb der Ab-rechnung, insbesondere auf eine Nachfrage des Mieters hin gegebene Erläuterungen, wenn diese innerhalb der Abrechnungsfrist erfolgen. Die Nachholung einer erforderli-chen Erläuterung wurde auch bisher grundsätzlich für zulässig erachtet.12 Aber ein paar Überlegungen ist das schon wert: Die Abrechnung muss also keine Einheit sein, son-dern kann aus einem unverständlichen Rechenwerk auf Papier und einer mündlichen Erläuterung bestehen. Wird damit die mündliche Erläuterung Bestandteil der verkörperten Abrechnung oder werden die verkörperten Zahlen durch die mündliche Erläuterung zu Bestandteilen einer mündlichen Abrechnung? Letztendlich ist auch die unverständliche Abrechnung eine Abrechnung. Wäre sie ein Nullum würde sie auch mit Erläuterungen ein Nullum bleiben. Auch ein erläutertes Nichts bleibt ein Nichts. Die Frage muss deshalb nicht lauten, ob eine erläuterungsbedürftige Abrechnung eine Abrechnung ist – nur das ist für die Fristwahrung nach § 556 Abs. 3 BGB von Bedeutung –, sondern ob eine unverständliche Abrechnung zur Fälligkeit von Nachforderungen führen kann. Das ist aber ein ganz anderes Thema.
IV. Fazit
Vor allem die Instanzgerichte haben oft vorschnell eine („formelle“) Wirksamkeit der Miet-nebenkostenabrechnung verneint. Dass der BGH hier wesentlich großzügiger verfährt ist unverkennbar. Er vollzieht die Wende jedoch behutsam und unter Wiederholung, aber nicht überzeugender Anwendung seiner früheren Grundsätze. Die beiden besprochenen Urteile zeigen, dass der BGH auch terminologisch so langsam in Bewe-gung kommt und inhaltlich die Anforderungen an eine wirksame Mietnebenkostenab-rechnung immer weiter absenkt. Die noch wiedergegebenen Formeln zu den Vorausset-zungen einer Abrechnung sind nur noch Leerformeln. Auf sie kann verzichtet werden. Es genügt eine Erfassung der Gesamtkosten, zumindest nach Kostengruppen, für die unterschiedliche Abrechnungsmaßstäbe gelten, eine Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Mieter und eine Berücksichtigung der Vorauszahlungen.13 Oder noch kürzer eine andere Formel des BGH:14 „Die Abrechnung muss danach nicht aus sich heraus eine vollständige Überprüfung auf ihre materielle Richtigkeit erlauben, sondern nur so detailliert sein, dass der Mieter ersehen kann, welche Gesamtbeträge dem Vermieter in Rechnung gestellt worden sind und mit welchen Rechenschritten er daraus den auf den einzelnen Mieter entfallenden Betrag errechnet hat.“ Dabei gehört die Frage, ob die Gesamtbeträge richtig sind, nicht zur („formellen“) Wirksamkeit, sondern zur (materiellen) Richtigkeit.
Fußnoten:
1
– VIII ZR 227/09 –, WuM 2010, 493 = IMR 2010, 369.
2
DWW 2009, 91 [92].
3
- VIII ZR 227/09 -, WuM 2010, 493 = IMR 2010, 369.
4
ZMR 2010, 102.
5
Schmid, NZM 2010, 264 [265].
6
Anders die bisher überwiegende Meinung: OLG Hamburg, ZMR 2003, 181 = WuM 2003, 268; LG Kiel, WuM 1996, 631 [632]; Wall, in: Eisenschmid/Rips/Wall, Be-triebskosten-Kommentar, 2. Aufl., 2006, Rdn. 3623; Schmid, Handbuch der Mietne-benkosten, 11. Aufl., 2009, Rdn. 5255; Langenberg, WuM 2005, 502 [503]; a.A. Wienicke, GE 1984, 608; AG Wetzlar, WuM 2001, 30.
7
Vgl. z.B. für den Betriebsstrom der Heizung § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkV.
8
Siehe oben Fn. 6.
9
- VIII ZR 45/10 -, GE 2010, 1261 = IMR 2010, 413 mit krit.Anm. Blank.
10
BGH, WuM 2008, 407 = NZM 2008, 567 = ZMR 2008, 777 = GE 2008, 855 = IMR 2008, 221.
11
BGH, ZMR 2010, 669 = MDR 2010, 980 = NZM 2010, 470 = WuM 2010, 420 = GE 2010, 901 = ZfIR 2010, 478 L. = NJW 2010, 2276 m.abl.Anm. Dercks = NJW-Special 2010, 450 m.zust.Anm. Drasdo.
12
Kinne, GE 2003, 444.
13
Schmid, NZM 2010, 264 [267].
14
MDR 2010, 377 = NZM 2010, 315 = WuM 2010, 156.
________________________________________
ZMR 2011/ Januar [S. 1-84]/ Aufsätze [S. 1-16]/015 - („formelle“) Wirksamkeit und (inhalt-liche) Richtigkeit der Mietnebenkostenabrechnung
(© Wolters Kluwer Deutschland GmbH)
Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung.
Gemäß dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02) erfordert eine wirksame Betriebskostenabrechnung die geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die An-gabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie des Abzugs der Vorauszahlungen des Mieters. Sollte eine Abrechnung dem nicht entsprechen, ist sie unwirksam. Eine unwirksame Abrechnung wird auch nicht durch nachträgliche Erläuterungen, etwa im Prozess, wirksam.
Die Anforderungen an eine vollständige und ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung stellen sich daher wie folgt dar:
• genaue Bezeichnung des Objektes,
• genaue Angabe der Abrechnungsperiode,
• exakte Angabe des Abrechnungszeitraums (wichtig bei einem Mieterwechsel während des Abrechnungszeitraumes),
• Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach Kostenarten (bis zum 31. Dezember 2003 gemäß der II. Berechnungsverordnung; seit 1. Januar 2004 gemäß der Verordnung über die Aufstel-lung von Betriebskosten),
• Angabe des Verteilerschlüssels,
• Ausweisung des auf den Mieter entfallenden Betriebskostenanteils,
• Angabe der auf den Mieter entfallenden Gesamtbelastung aller Betriebskosten,
• Mitteilung der in der Abrechnungsperiode geleisteten Vorauszahlungen,
• Bekanntgabe der Nachzahlung/des Guthabens.
Die Abrechnung muss den Mieter in die Lage versetzen, sie nachzuprüfen. Ein durchschnittlich ge-bildeter juristischer und betriebswirtschaftlicher nicht vorgebildeter Mensch muss sie gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Im preisfreien Wohnungsbau bedarf es in der Regel keiner wei-teren Erläuterung der Betriebskosten.
Im preisfreien Wohnungsbau bedarf es einer weiteren Erläuterung der Betriebskosten in der Regel nicht. Dennoch kann es hier zu Erläuterungsbedarf kommen, wenn sich beispielsweise die Abrech-nungsflächen geändert haben. Erläuterungsbedarf kann auch entstehen, wenn sich in Ausnahmefäl-len der bisherige Verteilerschlüssel ändert, zum Beispiel beim Übergang auf die verbrauchsabhän-gige Wasserabrechnung. Gleichermaßen empfiehlt es sich, auch ohne rechtliche Verpflichtung, be-stimmte Sachverhalte näher darzulegen, wie zum Beispiel Vorwegabzüge für Sonderverbräuche.
Im Gegensatz zum preisfreien Wohnungsbau müssen Betriebskostenabrechnungen im öf-fentlich geförderten / preisgebundenen Wohnungsbau in jedem Fall näher erläutert werden.
Die Erläuterung muss sich zumindest auf die Gründe erstrecken, die zu einer Erhöhung oder Ver-ringerung der Betriebskosten geführt haben. Hier genügen stichpunktartige Angaben. Hinsichtlich des Verteilerschlüssels erübrigen sich Angaben, wenn sich Änderungen gegenüber der vorherigen Abrechnung nicht ergeben haben.
Formelle Anforderungen
Die Betriebskostenabrechnungen sind an die Mieter zu adressieren. Hierbei müssen die Abrech-nungen sämtlichen Mietern des Mietverhältnisses erteilt werden. Wer Mieter des Mietverhältnisses ist, ergibt sich aus dem Rubrum des Mietvertrages. In den neuen Bundesländern gibt es bei den vor dem 3. Oktober 1990 geschlossenen Mietverträgen die Besonderheit, dass dort auch die Ehepartner Mietvertragspartei sind, selbst wenn sie nicht im Mietvertrag gesondert benannt sind.
Die Betriebskostenabrechnung muss unterzeichnet sein. Bei DV-erstellten Abrechnungen genügt es, wenn im Unterschriftenfeld der Name des Vermieters ausgedruckt ist. Im Übrigen ist zwingend die persönliche Unterschrift des Vermieters beziehungsweise des Verwalters erforderlich.
Seit dem 1. September 2001 gilt auch für freifinanzierten oder so genannten preisfreien Wohnraum eine einjährige Ausschlussfrist.
Hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes nicht abgerechnet, kann er eine Nachzahlung nicht mehr geltend machen. Das gilt jedoch nicht für Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen waren. Im öffentlich geförderten, steuerbegünstigten oder preisgebundenen Wohnungsbau gab es schon immer eine einjährige Ausschlussfrist nach Ablauf des Betriebskostenabrechnungs-zeitraumes. Später vorgelegte Abrechnungen braucht der Mieter nicht zu akzeptieren und kann Nachforderungen endgültig verweigern.
Mehr noch: Der Mieter kann im Hinblick auf eventuelle Abrechnungsguthaben vom Vermieter die Abrechnung spätestens nach Ablauf eines Jahres nach Abschluss des letzten Abrechnungszeitrau-mes verlangen und sogar die Vorauszahlungen einstellen. Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungs-recht für künftige Vorauszahlungen zu. Bereits geleistete Vorauszahlungen für den zurückliegenden Abrechnungszeitraum kann er jedoch nicht zurückverlangen. Der Vermieter hingegen kann rück-ständige Vorauszahlungen nicht mehr verlangen, sofern er fristgerecht hätte abrechnen können.
Werden diese Fristen also schuldhaft überschritten, läuft der Vermieter respektive der Ver-walter Gefahr, dass der Mieter hinsichtlich der Vorauszahlungen von seinem Zurückbehal-tungsrecht Gebrauch macht.
In derartigen Fällen kann der Mieter, um den Vermieter zu einer Abrechnung zu zwingen, seine Vo-rauszahlungen einstellen. Hierbei ist der Mieter erst nach erteilter Abrechnung zur Fortentrichtung der Vorauszahlungen verpflichtet. Derartiges ist in jedem Fall durch eine rechtszeitige Abrechnung zu vermeiden. Sollte es dennoch soweit kommen, empfiehlt sich eindringlich, den Mietern die Ursachen plausibel mitzuteilen und Verständnis zu wecken, um den sich abzeichnenden Schaden zu begrenzen.
Ausnahme: Entlasten kann sich der Vermieter von dieser Ausschlussfrist nur, wenn er die verspä-tete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Dies ist etwa der Fall, wenn beispielsweise die Abwasser-kosten vom Versorger noch nicht berechnet worden sind.
Schließlich muss die Betriebskostenabrechnung den Mietern zugestellt werden.
Im Interesse eines Nachweises hierüber empfiehlt es sich in größeren Wohnanlagen, den Haus-meister damit zu betrauen, die Abrechnungen in die Briefkästen einzuwerfen und dies anhand einer Namensliste bestätigen zu lassen. Eine nachweisbare Zustellung kann jedoch auch über ein Ein-schreiben mit Rückschein sichergestellt werden.
Stand: 11.02.2011
VERSÄUMNISURTEIL VIII ZR 108/02 Verkündet am: 27. November 2002
in dem Rechtsstreit
NMV 1970 § 20 Zur Wirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung BGH, Versäum-nisurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02 -LG Berlin, AG Neukölln
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. November 2002 durch Richter Dr. Hübsch als Vorsitzenden und die Rich-ter Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Revision der Klägerin wird das Anerkenntnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin vom 22. März 2002 im Umfang der zugelassenen Revision aufgehoben und teilweise abgeändert.
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin weitere 82,03 DM) zu zahlen. Wegen des Zinsanspruchs aus 82,03 _______________________! !_"_#_%$__ uten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Zwischen der Klägerin und den Beklagten bestand auf der Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages vom 9. März 1999 ein Mietverhältnis über Wohnräume im Haus S-straße in B. . Es war ein monatlicher Mietzins inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen von 1.557,34 DM vereinbart. Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis ab sofort". Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 anderweitig. Die Beklagten leisteten keine Zahlungen. Die Klägerin hat zunächst
von den Beklagten die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen für die Zeit vom 11. März bis 20. Juni 1999 Klageweise geltend gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berechnete die Klägerin den Be-klagten im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachforderung von 160,43 DM für die Zeit vom 11. März 1999 bis 20. Juni 1999; diese Nachforderung hat die Klägerin sodann in der Berufungsinstanz im Wege der Klageerweiterung geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Klage insoweit abgewiesen und die Revision „in Höhe eines Teilbetrages von 160,43 DM nebst anteiligen Zinsen“ zugelassen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 160,43 DM nebst Zinsen. Für
die Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand erschienen. Die Klägerin hat den Erlass eines Versäumnisurteils beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
Über die Revision der Klägerin ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entschei-den. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).
II.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskos-tenabrechnung vom 24. November 2000. Diese sei zwar innerhalb der Abrechnungsfrist erstellt, sei jedoch formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung habe grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Betriebskostenabrechnung der Klägerin vom 24. November 2000 stelle jedoch nicht die tatsächlich geleisteten Vorschüsse der Beklagten, sondern die mietvertraglich vereinbarten Sollvorschüsse den entstandenen Kosten gegenüber.
III.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zu Unrecht meint das Landgericht, die Nebenkostenabrechnung der Klägerin vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Klägerin von den entstandenen Betriebskosten die von den Beklagten geschuldeten und in der Abrechnung als „Soll-Vorschuss“ bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen in Abzug gebracht hat.
-
Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter I 2 a aa).
-
Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muss überprüfen können, welche von ihm erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung berücksichtigt hat. Eine Abrech-nung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerle Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist.
Die Beklagten haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum weder Mietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. Bei Erteilung der Abrechnung im November 2000 hatte die Klägerin bereits auf Zahlung der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt. Zu diesem Zeitpunkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Abrechnungsreife nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch § 556 Abs. 3 BGB), so dass die Klägerin noch berechtigt war, die vereinbarten Vorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte die Klägerin mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sich aus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschuldeten
Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. BGH a. a. O.), war auch aus einer solchen .Abrechnung ohne weiteres erkennbar, dass die Klägerin die bereits eingeklagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der Abrechnung von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.
IV.
Bezüglich des Zinsanspruches bedarf es noch tatsächlicher Feststellungen. Die Sache ist daher insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Dr. Hübsch, Dr. Beyer, Dr. Leimert, Wiechers Dr. Freilesen
¬! ! " # %$ uten
Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Zwischen der Klägerin und den Beklagten bestand auf der Grundlage eines
schriftlichen Mietvertrages vom 9. März 1999 ein Mietverhältnis über Wohnräume
im Haus S. straße in B. . Es war ein monatlicher Mietzins
inklusive Nebenkostenvorauszahlungen und Umlagen von 1.557,34 DM vereinbart.
Mit Schreiben vom 29. März 1999 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis
„ab sofort“. Die Klägerin vermietete die Wohnung zum 21. Juni 1999 an-
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derweitig. Die Beklagten leisteten keine Zahlungen. Die Klägerin hat zunächst
von den Beklagten die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen
und Umlagen für die Zeit vom 11. März bis 20. Juni 1999 klageweise geltend
gemacht. In einer Umlagenabrechnung vom 24. November 2000 berechnete
die Klägerin den Beklagten im Hinblick auf die Nebenkosten eine Nachforderung
von 160,43 DM für die Zeit vom 11. März 1999 bis 20. Juni 1999; diese
Nachforderung hat die Klägerin sodann in der Berufungsinstanz im Wege der
Klageerweiterung geltend gemacht. Das Berufungsgericht hat die Klage insoweit
abgewiesen und die Revision „in Höhe eines Teilbetrages von 160,43 DM
nebst anteiligen Zinsen“ zugelassen. Mit ihrer Revision erstrebt die Klägerin die
Verurteilung der Beklagten zur Zahlung weiterer 160,43 DM nebst Zinsen. Für
die Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand
erschienen. Die Klägerin hat den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.
Entscheidungsgründe:
I.
Über die Revision der Klägerin ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil
zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer
Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach- und
Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).
II.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Die Klägerin habe keinen Anspruch auf den Nachzahlungsbetrag aus der
Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000. Diese sei zwar innerhalb
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der Abrechnungsfrist erstellt, sei jedoch formell unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung
habe grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung
der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls
die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils
des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Betriebskostenabrechnung
der Klägerin vom 24. November 2000 stelle jedoch nicht die tatsächlich
geleisteten Vorschüsse der Beklagten, sondern die mietvertraglich vereinbarten
Sollvorschüsse den entstandenen Kosten gegenüber.
III.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
Zu Unrecht meint das Landgericht, die Nebenkostenabrechnung der Klägerin
vom 24. November 2000 sei formell unwirksam, weil die Klägerin von den
entstandenen Betriebskosten die von den Beklagten geschuldeten und in der
Abrechnung als „Soll-Vorschuß“ bezeichneten Nebenkostenvorauszahlungen in
Abzug gebracht hat.
- Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Nachzahlung entstandener
und von Vorauszahlungen nicht gedeckter Betriebskosten ist erst
dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
erstellt hat. Diese Abrechnung muß den allgemeinen Anforderungen des
§ 259 BGB entsprechen, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen
und Ausgaben enthalten. Soweit keine besonderen Abreden getroffen
sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig
folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der
Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Voraus-
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zahlungen des Mieters (Senat, Urteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80,
NJW 1982, 573 unter I 2 a aa). - Hinsichtlich der Vorauszahlungen hat der Vermieter grundsätzlich die
vom Mieter im Abrechnungszeitraum tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen
in Abzug zu bringen. Denn der Mieter muß überprüfen können, welche von ihm
erbrachten Leistungen der Vermieter bei der Berechnung seiner Saldoforderung
berücksichtigt hat. Eine Abrechnung, in der lediglich die geschuldeten Vorschüsse
aufgeführt sind, entspricht jedenfalls dann den Anforderungen an eine
ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt
der Erteilung der Abrechnung der Mieter für den Abrechnungszeitraum keinerlei
Vorauszahlungen erbracht hat, die offenen Vorauszahlungsansprüche vom
Vermieter bereits eingeklagt sind und auch noch keine Abrechnungsreife im
Sinne des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten ist.
Die Beklagten haben für den hier streitigen Abrechnungszeitraum weder
Mietzahlungen noch Vorschußzahlungen auf die Betriebskosten erbracht. Bei
Erteilung der Abrechnung im November 2000 hatte die Klägerin bereits auf
Zahlung der rückständigen Miete und der Betriebskostenvorauszahlung geklagt.
Zu diesem Zeitpunkt war für das Abrechnungsjahr 1999 auch noch keine Abrechnungsreife
nach § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 eingetreten (vgl. jetzt auch
§ 556 Abs. 3 BGB), so daß die Klägerin noch berechtigt war, die vereinbarten
Vorauszahlungsansprüche geltend zu machen. In dieser Situation konnte die
Klägerin mit ihrer Betriebskostenabrechnung vom 24. November 2000 den sich
aus der Differenz zwischen den verauslagten Betriebskosten und den geschuldeten
Vorauszahlungen ergebenden Saldo geltend machen. Für einen durchschnittlich
gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten
Mieter, auf den insoweit abzustellen ist (vgl. BGH aaO), war auch aus einer solchen
Abrechnung ohne weiteres erkennbar, daß die Klägerin die bereits einge-
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klagten offenen Vorauszahlungen gesondert verlangte und mit dem Saldo der
Abrechnung von 160,43 DM lediglich den sich im Fall der Zahlung der Vorschüsse
noch ergebenden Nachzahlungsbetrag geltend machte.
IV.
Bezüglich des Zinsanspruches bedarf es noch tatsächlicher Feststellungen.
Die Sache ist daher insoweit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung
an das Landgericht zurückzuverweisen.
Dr. Hübsch Dr. Beyer Dr. Leimert
Wiechers Dr. Frellesen
.
.
habe gegoogelt,
lt. BGB §556 Abs.3 Frist für Erstellung und Zusendung der Nebenkostenabrechnung 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes.
Also kann N.k.abrechnung für 2011 bis Ende 2012 zugestellt werden.
Die Belege als Nachweis für Zahlung müßten sie doch bei Ihrem Kreditinstitut bekommen.
wenn sie unsicher wegen Richtigkeit evtl. andere Mieter zum Vergleich anfragen,
Nebenkostenabrechnung muß natürlich nachvollziehbar und rechtens sein, sie haben ja auch Recht zur Einsicht der Rechnungen.
viel Glück
Hallo,
der Vermieter muss nicht nachweisen, dass Ihr das Geld gezahlt habt, sondern Ihr müsst dies nachweisen.
Fragt Eure Bank und lasst Euch Kopien der Kontoauszüge mit den entsprechenden Überweisungsdaten - sprich Kontonummer und BLZ des Eigentümers - fertigen (prüft vorab ob die Bankverbindung richtig ist, eventuell hat sich jemand bei der Bankverbindung vertan). Legt diese dem Vermieter vor.
Das kostet zwar Geld, aber immer noch weniger wie Eure geleisteten Vorauszahlungen.
Anders geht es leider nicht. Und zukünftig alle Belege schön ordentlich abheften. 
Viele Grüße und viel Erfolg
Hallo.
Der Vermieter kann für ein Jahr eine Nebekostenabrechnung vorlegen, für das andere nicht. Sie haben allerdings einen Anspruch darauf, dass er - sofern Sie Nebenkosten vorausbezahlt haben - eine Nebenkostenabrechnung für das entsprechende Jahr erstellt.
Bezüglich der nicht vollständig bezahlten Miete müsste Ihr Vermieter Ihnen mitteilen, welche Monate welcher Betrag bei ihm eingegangen ist. Sie können dann bei Ihrer Bank anfragen, welche Beträge tatsächlich überwiesen wurden - und zwar auch für vorangegangene Jahre. In einem gerichtlichen Verfahren wären Sie beweispflichtig dafür, dass Sie die Miete vollständig bezahlt haben - Ihr Vermieter müsste nachweisen, welche Monate welcher gekürzte Betrag bei ihm einging.
Hallo Willi,
danke für die ausführliche Antwort. Inzwischen hat sich einiges getan. Der Vermieter hat die vermeintlich fehlende Mietzahlung „gefunden“. Gleichzeitig hat er die Nebenkostenabrechnung um 300 Euro gesenkt, wobei sich uns der Verdacht aufdrängt, das er die vermeintlich rückständige Miete auf die Nebenkosten umgerechnet hat. Ist sowas überhaupt zulässig? Was können wir jetzt noch machen?
Vielen Dank für Deine Hilfe.
Hallo Soccermad71
danke für die ausführliche Antwort. Inzwischen hat sich einiges getan. Der Vermieter hat die vermeintlich fehlende Mietzahlung „gefunden“. Gleichzeitig hat er die Nebenkostenabrechnung um 300 Euro gesenkt, wobei sich uns der Verdacht aufdrängt, das er die vermeintlich rückständige Miete auf die Nebenkosten umgerechnet hat. Ist sowas überhaupt zulässig? Was können wir jetzt noch machen?
Vielen Dank für Deine Hilfe.
Hallo Leopold,
danke für die ausführliche Antwort. Inzwischen hat sich einiges getan. Der Vermieter hat die vermeintlich fehlende Mietzahlung „gefunden“. Gleichzeitig hat er die Nebenkostenabrechnung um 300 Euro gesenkt, wobei sich uns der Verdacht aufdrängt, das er die vermeintlich rückständige Miete auf die Nebenkosten umgerechnet hat. Ist sowas überhaupt zulässig? Was können wir jetzt noch machen?
Vielen Dank für Deine Hilfe.
Hallo Junia,
danke für die ausführliche Antwort. Inzwischen hat sich einiges getan. Der Vermieter hat die vermeintlich fehlende Mietzahlung „gefunden“. Gleichzeitig hat er die Nebenkostenabrechnung um 300 Euro gesenkt, wobei sich uns der Verdacht aufdrängt, das er die vermeintlich rückständige Miete auf die Nebenkosten umgerechnet hat. Ist sowas überhaupt zulässig? Was können wir jetzt noch machen?
Vielen Dank für Deine Hilfe.
Hallo, Michael
sofern noch Fragen offen geblieben sind, teile diese mir noch mit. den Deine uraprüngliche Fragen habe ich nicht mehr.
Mit freundlichem Gruß
Willi