Nachzahlung aufgrund Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

es geht um eine Nebenkosteabrechnung vom 14.11.2007! Mit dieser Nebenkostenabrechnung wird eine Nachzahlung über 959,42 € gefordert, welche bis zum 21.11.2007 auf das Konto des Vermieters eingegangen sein muss! Die Nebenkostenabrechnung lag heute am 17.11.2007 im Briefkasten des Rechnungsempfängers!

Folgende Punkte werden abgerechnet und welche Kosten sind berechtig bzw. unberechtig in Rechnung gestellt?:

  • Heizkosten
    * Ölheizung (30% Fest, 70% Verbrauch) = 729,17 €

  • Warmwasserkosten
    * Warmwasseraufbereitung
    (30% Fest, 70% Verbrauch) = 277,77 €

  • Direktkosten
    * Nutzerwechselgeb. anteil. = 12,36 €

  • Hausnebenkosten
    * Kaltwasser für 71,550 m³ = 166,85 €
    * Abwasser für 71,550 m³ = 197,21 €
    * Oberflächen-Abwasser für 95 m² = 83,88 €
    * Grundsteuer für 95 m² = 117,37 €
    * Haftpflichtversicherung für 95 m² = 27,52 €
    * Gebäudeversicherung für 95 m² = 75,02 €
    * Brandversicherung für 95 m² = 18,93 €
    * Gewässer-Haftpflichtversicherung für 95 m² = 21,98 €
    * Straßenreinigung für 95 m² = 4,97 €
    * Müllabfuhr für 4 Einheiten = 119,70 €
    * Garten / Reinig. / Winterdienst für 95 m² = 90,70 €
    * Gebühr Kaltwasserzähler für 1 Wohneinheit = 15,99 €

Weitere Details:

  • Müllabfuhr: Es geht um eine grüne, eine blaue und eine schwarze
    Tonne! Zusätzlich gibt es noch die gelben Säcke!

  • Gesamtpersonen in der Anlage sind 6! Auf der Abrechnung stehen 7,211
    Personen! Wie geht das denn?

  • Was ist Oberflächen-Abwasser? Dürfen solche Kosten umgelegt werden?

  • Die Gesamtrechnung für Abwasser ist höher als die für das
    Kaltwasser! Ist das normal? Der Wasserpreis beträgt 2,12 € / m³!
    Grundgebühr für Zähler beträgt 1,61 € / Monat!

  • Sind die Gebühren für Kaltwasserzähler berechtigt? Sind solche
    Kosten nicht eigentlich in der Rechnung für das Kaltwasser /
    Abwasser beinhaltet?

  • Wie kann man den Ölverbrauch berechnen? Wie kommt man dann auf den
    Eurobetrag! Gemessen wird es in KwH!

Welche Kosten könnten unberechtigt sein?

Vielleicht kann da jemand ein paar Tipps geben wie man alles überprüfen kann und welche Kosten berechtigt bzw. unberechtigt sind!

Vorallem was kann man tun, dass man die Zahlung für die Rechnung erstmal aufschieben kann, bis man diese überprüft hat! Die Zahlung soll in 4 Tagen erfolgt sein!

MFG
Rene

#2

Hallo Rene - aufgrund deiner vielen Fragen, vermute ich, dass du zum ersten mal mit einer Betriebskostenabrechnung konfrontiert bist :wink:
Packen wir’s mal an:

Vorallem was kann man tun, dass man die Zahlung für die Rechnung erstmal aufschieben kann, bis man diese überprüft hat! Die Zahlung soll in 4 Tagen erfolgt sein!

Zur Begleichung ist eine angemessene Prüffrist einzuräumen - i.A. werden dazu 4 Wochen als ausreichend angesehen, d.h. erst dann könnten wegen Verzugs gerichtl. Schritte eingeleitet werden.
http://www.frag-einen-anwalt.de/Nebenkostenjahresabr…
http://www.mietrecht-forum.com/topic,609,-faelligkei…

Die aufgezählten Kosten-Positionen sind alles umlegbare Betriebskosten i.S. der Betriebskostenverordnung > [FAQ:1341]

Welche Kosten könnten unberechtigt sein?

Ein Blick in den Mietvertrag verrät, ob alle (eher die Regel) oder evtl. nur ein Teil der Kostenarten neben der Grundmiete auf den Mieter umgelegt werden.

Gemäß DMB betrugen die durchschnittlichen Betriebskosten je m²-Wohnfläche/Monat im Jahr 2005 bereits 2,74 Euro
http://www.mieterbund.de/presse/2006/pm_2006_12_14-1…
Dagegen erscheinen die o.g. aufgelisteten Kostenanteile (für 2006?) extrem niedrig (ca. 1,70 €/m²).
Ggfs. bitte mal selbst rechnen - oder Angaben ergänzen !!
> Nutzerwechselgebühr deutet daraufhin, dass hier ein unterjähriger Nutzerwechsel stattfand, die Abrechnung also keinen vollständigen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten betraf.
Die Fragestellung ist zwar sehr umfassend - aber genau zu diesem wichtigen Umstand fehlen jegliche Angaben … (ebenso zur Höhe der monatlich geleisteten Vorauszahlung)

  • Gesamtpersonen in der Anlage sind 6! Auf der Abrechnung stehen 7,211 Personen! Wie geht das denn?

Umlageschlüssel (z.B. „Personen“) sind z.B. bei Nutzerwechsel zeitanteilig zu berücksichtigen. Bei unterjährige Zu-/Abgang von zu berücksichtigenden Personen, ergeben sich zwangsläufig so krumme Werte.

  • Was ist Oberflächen-Abwasser? Dürfen solche Kosten umgelegt werden?
  1. Niederschlagswassergebühr (manche Gemeinden/Städte berechnen das seit Jahren - viele haben das erst neuerdings als zusätzliche Einnahmequelle erkannt - zwecks „gerechterer Gebührenstruktur“) - z.B.
    http://www.aachen.de/DE/stadt_buerger/politik_verwal…
  2. JA = Kosten der Entwässerung > BetrKV § 2 Nr. 3
  • Die Gesamtrechnung für Abwasser ist höher als die für das Kaltwasser! Ist das normal?

JA

Grundgebühr für Zähler beträgt 1,61 € / Monat!

wohl anteilige Kosten für den Haus-Eingangszähler des Versorgers!?

  • Sind die Gebühren für Kaltwasserzähler berechtigt?

JA

Sind solche Kosten nicht eigentlich in der Rechnung für das Kaltwasser / Abwasser beinhaltet?

Wenn über Frisch-/Abwasser nur die reinen Gebühren des Versorgers umgelegt werden, sind die Kosten für die Wohnungs-Unterzähler eben nicht beinhaltet.

Vermutlich erschreckt einfach nur der hohe Nachzahlungsbetrag.
Interessant ist aber einzig der Abrechnungsbetrag - und natürlich für welchen Nutzungszeitraum der entstanden ist.
Grundsätzlich kommt eine hohe Nachzahlung dadurch zustande, dass die Vorauszahlungen zu niedrig waren.
Gerade hier spielt aber auch ein nur anteiliger Nutzungszeitraum eine erhebliche Rolle - weil auch Vorauszahlungen für Heizkosten rechnerisch auf 12 Monate zu verteilen sind. D.h. je nach Miet-/Nutzungsbeginn fehlt dann zwangsläufig der entsprechende Vorauszahlungsanteil aus den Nichtheizmonaten …

Sinnvoll wäre, zunächst mal einen der vielen zu ergoogelnden Ratgeber/Artikel zu Betriebskosten-Abrechnung durchzulesen - z.B.
http://www.ra-cunningham.de/rechtsanwalt-mietrecht-n…

ggfs. dann noch mal nachfragen …

#3

Moin, Rene,

  • Gesamtpersonen in der Anlage sind 6! Auf der Abrechnung
    stehen 7,211 Personen! Wie geht das denn?

wenn unter dem Jahr die Personenzahl zu-/abgenommen hat, dann werden diese Personen als AnzahlMonate/12 eingerechnet. Ein Kind, das im September geboren wird, geht zB als 0,333 Personen ein, der Auszug zweier Personen zum 10.5. wird als 2*5/12 = 0,833 kalkuliert.

Alles andere passt meiner Meinung nach; Wassergebühren kannst Du beim Versorger erfragen. Das Zahlungsziel 4 Tage allerdings ist eine Frechheit.

Gruß Ralf

#4

Hallo,

danke für die schnelle Antwort auf meine Frage!

Habe dennoch eine Frage zu 2 Punkten!

  1. Oberflächen-Abwasser
    Ihr bezeichnet es als Niederschlagswassergebühr, welche von einigen
    Gemeinden als zusätzliche Einnahmequelle erkannt wurde!

Es kann doch net sein, dass man nun das bezahlen muss, was als
Regen vom Himmel fällt! Ausserdem wie wird das denn gemessen bzw.
wie kann man prüfen, ob in meiner Gemeinde es überhaupt berechnet
wird bzw. wieviel berechnet werden darf?

  1. Nutzerwechselgebühr
    Es ist richtig, dass ein Nutzerwechsel mitten im Jahr erfolgt ist!
    Einzugsdatum war der 01.03.2006!
    Gehören diese Kosten nicht zu den Verwaltungskosten?

Hier mal eine Liste aus meinem Mietvertrag, was berechnet werden kann! Ich habe gehört, dass nur die Positionen abgerechnet werden dürfen, welche im Mietvertrag auch vereinbart wurden!

Hier die Liste der Vereinbarungen im Mietvertrag (§ 556. Abs. 1 BGB laut Mietvertrag):

Kosten für: Verteilungsschlüssel:

  1. Wasser 4 Meßgeräte nach Verbrauch
  2. Kanal - Entwässerung - Fäkalienabfuhr Meßgeräte nach Verbrauch
  3. Beleuchtung, Allgemeinstrom
    (soweit nicht Heizung) Meßgeräte nach Verbrauch
  4. Müllabfuhr nach Personenzahl
  5. Grundsteuer zu Bruchteilen
  6. Straßenreinigung zu Bruchteilen
  7. Schornsteinfeger (soweit nicht Heizung) zu Bruchteilen
  8. Sach- und Haftpflichtversicherungen zu Bruchteilen
  9. Hauswart zu Bruchteilen
    10.Gartenpflege zu Bruchteilen
    11.Schneebeseitigung und Streuen zu Bruchteilen
    12.Personen- und Lastenaufzug — (keiner vorhanden)
    13.Gemeinschaftsantenne bzw. wird vom Mieter übernommen
    Breitbandanschluss
    14.maschinelle Wascheinrichtung — (kein vorhanden)
    15.Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung zu Bruchteilen
    16.Wartungsarbeiten für Feuerlöscher, zu Bruchteilen
    Tank- und Lecksicherungsanlagen,
    Blitzschutzanlagen,
    Dachrinnenreinigung
    17.Bürgersteigreinigung zu Bruchteilen
    18.Heizung (siehe §8 Ziff. 2) 30% Fest, 70% Verbrauch
    19.Warmwasser (siehe §9) 30% Fest, 70% Verbrauch
    20.Reinigung und Wartung von zu Bruchteilen
    Warmwassergeräten, Etagenheizungen
    und Einzelöfen, z. Zt. pro Jahr
    21.Überprüfung und Wartung der — (Keine vorhanden)
    Gas- und Elektroinstallation

Im weiteren steht im Vertrag noch, dass Erhöhungen und Neueinführungen von Betriebskosten nach Maßgabe des §560 BGB umlegbar sind!

Im Folgenden habe ich mal eine Liste zusammengestellt, in der man ersehen kann, welche Betriebskosten abgerechnet werden, aber nicht im Vertrag vereinbart wurden bzw. nicht im Vertrag offensichtlich sind:

  1. Oberflächen-Abwasser / Niederschlagsgebühr
    (hier sollte aber noch geklärt werden, ob diese in meiner
    Gemeinde anfällt bzw. von der Gemeinde berechnet wird!)
  2. Direktkosten bzw. Nutzerwechselgebühr
    (meiner Meinung nach gehören diese Kosten zu Verwaltungskosten!
    Diese Kosten werden im übrigen nicht von dem Vermieter berechnet,
    sondern von einer Fremdfirma, welche für den Vermieter die
    Nebenkosten-Abrechnungen erstellt!)
  3. Gebühr Kaltwasserzähler
    (könnten zu den Kaltwasserkosten gehören aber mir ist nicht
    ganz klar was da genau abgerechnet wird! Könnten im Prinzip auch
    Verwaltungskosten sein, welche ja nicht umgelegt werden dürfen)

Weiterhin fallen noch folgende Kosten an…

Nebenkosten Heizung (Gesamtkosten vor Umlage auf Mieter):

  1. Schornsteinfeger (IST OK) = 62,92€
  2. Strom Heizung (???) = 449,79€
  3. Heizungswartung (???) = 132,38€
  4. TÜV Tankanlage (???) = 98,60€
  5. Abrechnungsgebühr (???) = 144,76€

Zusatzkosten Heizung:
Wartung Wärmezähler = 316,10€
* Die Wartung war am 24.01.2006, Unser Einzug war zum 01.03.2006
Meiner Meinung sind diese Kosten auf mich nicht umlegbar, da diese
vor meinem Einzug in das Objekt erfolgt sind! Liege ich da
richtig???

Zusatzkosten Warmwasser:
Wartung Warmwasserzähler = 50,17€
* Auch diese Wartung war am 24.01.2006, Unser Einzug war zum
01.03.2006 meiner Meinung sind diese Kosten auf mich nicht umlegbar,
da diese vor meinem Einzug in das Objekt erfolgt sind! Liege ich da
richtig???

LG Rene

#5

Habe dennoch eine Frage zu 2 Punkten!

  1. Oberflächen-Abwasser
    Ausserdem wie wird das denn gemessen

Hier wird nix gemessen, i.d.R. berechnen sich die Gebühren nach versiegelten Grundstücks- und Dachflächen.

bzw. wie kann man prüfen, ob in meiner Gemeinde es überhaupt berechnet wird bzw. wieviel berechnet werden darf?

entweder direkt bei der Gemeinde (Satzung) und/oder beim VM Einsicht in die Rechnung nehmen

  1. Nutzerwechselgebühr
    Es ist richtig, dass ein Nutzerwechsel mitten im Jahr erfolgt ist!
    Einzugsdatum war der 01.03.2006!
    Gehören diese Kosten nicht zu den Verwaltungskosten?

Nein
Die 12,36 Euro sind lediglich ein Pauschalkostenanteil für Erstellung von 2 (statt 1) Abrechnung für die betreffende Wohneinheit - und decken m.E. keineswegs den tatsächlichen Abrechnungsmehraufwand (von den Verwaltungskosten, die dem Vermieter bei einem Nutzerwechsel entstehen schon gar nicht die Rede).

Hier mal eine Liste aus meinem Mietvertrag, was berechnet werden kann! Ich habe gehört, dass nur die Positionen abgerechnet werden dürfen, welche im Mietvertrag auch vereinbart wurden!
…

Das stimmt, aber somit sind die umlegbaren Kosten gemäß Betriebskostenverordnung eindeutig vereinbart und umlegbar; es sind keine Ungereimtheiten zu erkennen.
Durch die bereits genannten Links hättest du dir hier leicht sebst Klarheit verschaffen können.

Im Folgenden habe ich mal eine Liste zusammengestellt, in der man ersehen kann, welche Betriebskosten abgerechnet werden, aber nicht im Vertrag vereinbart wurden bzw. nicht im Vertrag offensichtlich sind:

  1. Oberflächen-Abwasser / Niederschlagsgebühr
    (hier sollte aber noch geklärt werden, ob diese in meiner
    Gemeinde anfällt bzw. von der Gemeinde berechnet wird!)

bereits gesagt = Kosten der Entwässerung

  1. Direktkosten bzw. Nutzerwechselgebühr
    (meiner Meinung nach gehören diese Kosten zu
    Verwaltungskosten!

bereits gesagt

  1. Gebühr Kaltwasserzähler
    (könnten zu den Kaltwasserkosten gehören aber mir ist nicht
    ganz klar was da genau abgerechnet wird! Könnten im Prinzip
    auch
    Verwaltungskosten sein, welche ja nicht umgelegt werden
    dürfen)

bereits gesagt
Manche Kosten stehen nicht wortwörtlich in der Betriebskostenaufstellung, aber Wortklauberei betreiben selbst Richter nicht :wink:
hier die lange amtliche Version
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html
z.B.

  • Gebühr Kaltwasserzähler, Nutzerwechselgebühr, Abrechnungsgebühren > fallen unter z.B. § 2 Abs. 2 Kosten der Wasserversorgung: „die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung“.
  • analog für Heizung/WW > § 2 Abs. 4, 5, 6

Weiterhin fallen noch folgende Kosten an…

Nebenkosten Heizung (Gesamtkosten vor Umlage auf Mieter):

  1. Schornsteinfeger (IST OK) = 62,92€
  2. Strom Heizung (???) = 449,79€
  3. Heizungswartung (???) = 132,38€
  4. TÜV Tankanlage (???) = 98,60€
  5. Abrechnungsgebühr (???) = 144,76€

ok siehe Links
einzig bei den TÜV-Gebühren Tankanlage könnten man sich womöglich darüber streiten, ob bzgl. dieser Kostenposition eine wirksame Umlagevereinbarung besteht > d.h. wie der Mietvertragstext im Zusmamenhang mit bereits ergangenen anderen Einzelfallurteilen auszulegen ist - da wird aber ggfs. nur ein Rechtsanwalt weiterhelfen können
http://www.steuernetz.de/homepages/vv/vvlexikon/f3.html
http://www.steuernetz.de/homepages/vv/vvlexikon/o3.html

Zusatzkosten Heizung:
Wartung Wärmezähler = 316,10€
* Die Wartung war am 24.01.2006, Unser Einzug war zum 01.03.2006
Meiner Meinung sind diese Kosten auf mich nicht umlegbar, da diese vor meinem Einzug in das Objekt erfolgt sind! Liege ich da richtig???

Nein - es sind zunächst die Gesamtkosten für den gesamten Abrechnungszeitraums zu ermitteln (z.B. 01.01.-31.12.) und sodann auf die Mieter/Nutzeranteile (bei Nutzerwechsel gffs. zeitanteilig) umzulegen.

Zusatzkosten Warmwasser:
Wartung Warmwasserzähler = 50,17€
* Auch diese Wartung war am 24.01.2006, Unser Einzug war zum 01.03.2006 meiner Meinung sind diese Kosten auf mich nicht umlegbar, da diese vor meinem Einzug in das Objekt erfolgt sind! Liege ich da richtig???

siehe oben

Manchmal hilft auch eine Rückfrage direkt beim Vermieter.
Ansonsten gibt es eine sehr ausführliche Broschüre des DMB
http://www.mieterbund.de/verlag/br_zweite_miete.html

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#6

Hallo,
zur Info beachte man:

BGH: Vermieter muss Nutzerwechselgebühr zahlen - Mieterbund: Richtige Entscheidung
Politik, Recht & Gesellschaft
Pressemitteilung von: Deutscher Mieterbund
„Die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 19/07) ist richtig und für mehr als 2,2 Millionen Mieterhaushalte, die pro Jahr umziehen, von großer Bedeutung“, kommentierte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen Mieterbundes (DMB), in einer ersten Stellungnahme.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kosten einer Zwischenablesung oder Zwischenabrechnung beim Auszug des Mieters keine Betriebskosten sind, die der Mieter zahlen müsse. Tatsächlich handele es sich um Verwaltungskosten, für die der Vermieter aufkommen müsse.

http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/index.html
z.B.

  • Gebühr Kaltwasserzähler, Nutzerwechselgebühr,
    Abrechnungsgebühren > fallen unter z.B. § 2 Abs. 2 Kosten
    der Wasserversorgung: „die Kosten der Anmietung oder anderer
    Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die
    Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung
    sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung“.
  • analog für Heizung/WW > § 2 Abs. 4, 5, 6
#7

Hallo,
zur Info beachte man:

BGH: Vermieter muss Nutzerwechselgebühr zahlen - Mieterbund:
Richtige Entscheidung
Politik, Recht & Gesellschaft
Pressemitteilung von: Deutscher Mieterbund
„Die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR
19/07) ist richtig und für mehr als 2,2 Millionen
Mieterhaushalte, die pro Jahr umziehen, von großer Bedeutung“,
kommentierte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen
Mieterbundes (DMB), in einer ersten Stellungnahme.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kosten einer
Zwischenablesung oder Zwischenabrechnung beim Auszug des
Mieters keine Betriebskosten sind, die der Mieter zahlen
müsse. Tatsächlich handele es sich um Verwaltungskosten, für
die der Vermieter aufkommen müsse.

Das Zitat ist nur leider unvollständig bzw. wohl aus den Quellen WISO/Mieterbund, die leider zu oft zu stark kürzen
http://www.zdf.de/ZDFde/inhalt/4/0,1872,7125188,00.html

Aus der Aus der Pressemitteilung des BGH - im Original-Wortlaut:
_Die „Nutzerwechselgebühr“ fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben. _
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…
Der Volltext ist noch nicht veröffentlicht:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…

Da die üblichen Mietvertragsvordrucke aber eine entsprechende vertragliche Regelung enthalten, dürfte das für die Mehrzahl der Mieter irrelevant sein - und ist völlig unnötige „Stimmungsmache“.

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#8

Hallo,
BGH: Kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung einer „Nutzerwechselgebühr“
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hatte darüber zu entscheiden, ob der Vermieter von einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszieht, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine „Nutzerwechselgebühr“ verlangen kann.

Dem heute verkündeten Urteil liegt im Wesentlichen folgender Sachverhalt zugrunde: Die Beklagte war bis zum 31. Juli 2003 Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Mit der Betriebskostenabrechnung vom 19. Mai 2004 verlangte die Klägerin unter anderem Erstattung einer „Nutzerwechselgebühr“ in Höhe von 30,74 €, die ihr selbst von dem Abrechnungsunternehmen in Rechnung gestellt worden war.

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Auf die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es sich bei den Kosten des Nutzerwechsels nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um – nicht umlagefähige – Kosten der Verwaltung handelt. Nach dem Gesetz sind unter Betriebskosten nur solche Kosten zu verstehen, die dem Vermieter durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die „Nutzerwechselgebühr“ fällt in einem Mietverhältnis aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an, sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.

BGH, Urteil v. 14.11.2007, VIII ZR 19/07

Originaltext: Pressestelle des Bundesgerichtshofs

Ausgangstezt:
es geht um eine Nebenkosteabrechnung vom 14.11.2007! Mit dieser Nebenkostenabrechnung wird eine Nachzahlung über 959,42 € gefordert, welche bis zum 21.11.2007 auf das Konto des Vermieters eingegangen sein muss! Die Nebenkostenabrechnung lag heute am 17.11.2007 im Briefkasten des Rechnungsempfängers

ich kann nicht erkennen das eine Nutzerwchselgebühr anfallen sollte.

dennoch wird hier eine;

  • Direktkosten
    * Nutzerwechselgeb. anteil. = 12,36 €

gefordert.
Da fragt man sich schon für was eigentlich.

Gruß

Hallo,

zur Info beachte man:

BGH: Vermieter muss Nutzerwechselgebühr zahlen - Mieterbund:
Richtige Entscheidung
Politik, Recht & Gesellschaft
Pressemitteilung von: Deutscher Mieterbund
„Die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR
19/07) ist richtig und für mehr als 2,2 Millionen
Mieterhaushalte, die pro Jahr umziehen, von großer Bedeutung“,
kommentierte Ulrich Ropertz, Pressesprecher des Deutschen
Mieterbundes (DMB), in einer ersten Stellungnahme.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kosten einer
Zwischenablesung oder Zwischenabrechnung beim Auszug des
Mieters keine Betriebskosten sind, die der Mieter zahlen
müsse. Tatsächlich handele es sich um Verwaltungskosten, für
die der Vermieter aufkommen müsse.

Das Zitat ist nur leider unvollständig bzw. wohl aus den
Quellen WISO/Mieterbund, die leider zu oft zu stark kürzen
http://www.zdf.de/ZDFde/inhalt/4/0,1872,7125188,00.html

Aus der Aus der Pressemitteilung des BGH - im
Original-Wortlaut:
Die „Nutzerwechselgebühr“ fällt in einem Mietverhältnis
aber nicht in wiederkehrenden, periodischen Zeiträumen an,
sondern lediglich einmal, nämlich im Zusammenhang mit dem
Auszug des Mieters. Damit hat der Vermieter die Kosten des
Nutzerwechsels zu tragen, sofern die Parteien keine
anderweitige vertragliche Regelung getroffen haben.
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…
Der Volltext ist noch nicht veröffentlicht:
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…

Da die üblichen Mietvertragsvordrucke aber eine entsprechende
vertragliche Regelung enthalten, dürfte das für die Mehrzahl
der Mieter irrelevant sein - und ist völlig unnötige
„Stimmungsmache“.

#9

Hallo,

auch wenn einige Anhaltspunkte gegeben sind ist mir diese Abrechnung nicht klar nachvollziehbar.

Nach den Angaben scheint Deine Wohnung 95m² groß zu sein.

Wenn der M³ Kaltwasser also 2,12€ kosten soll
komme ich bei der Angabe von Kaltwasser für 71,550 m³ = 166,85 €
Auf einen M³ Preis von 2,3319
sofern 2,12€ richtig sein sollten lediglich 151,69 €,

Abwasser ist überall teuerer ,so das der Betrag richtig sein kann,erfährt man aber
beim zuständigen Abwasseramt.
Niederschlagswassers oder Oberflächenwasser welches in den Kanal abgeleitet wird,
Betrag wird von der Gemeinde festgesetzt und ist geringer als die üblichen Kanalgebühren.
Zu den umlagefähigen Entwässerungskosten gehören auch die Gebühren für die Ableitung von Oberflächenwasser (OLG Düsseldorf 10 U 197/98 WM 2000, 591).
In dem Fall M² 1,13€ X 95 m² = 83,88€

Die einzelnen Preise lassen sich aber alle über die Gemeinde erfragen bzw. über die Seiten der Gemeinde meist einsehen.

Insofern kann ich nur raten die Kosten detailliert erklären zu lassen mit den entsprechenden Belegen…

Grundsätzlich soll eine Abrechnung der Betriebskosten so gestaltet sein das diese
einfach nachzuvollziehen ist,kann ich hier nicht erkennen.

Frist wie bereits gesagt liegt bei 30,auch das könnte man noch genauer spezifizieren,
wichtiger ist ob die Abrechnung zunächst einmal den 12-Monats Zeitraum beinhaltet.

Auch das ist aus Deiner Fragestellung nicht ersichtbar,
Ja und eine Nutzerwechselgebühr als bestehender Mieter kann doch nun wirklich nicht
in Frage kommen.

Gruß

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#10

Hallo,

bin heute bei meinem Vermieter gewesen zwecks Klärung einiger Positionen bei denen nach meiner Berechnung einige Differenzen zu meinem ungunsten auftreten!

Der Vermieter teilte mit, dass er eine Fremfirma beauftragt hat die Nebenkostenrechnung zu erstellen und darum gebeten mit Angabe einer betreffenden Person bei der Firma die Punkte im Einzelnen durchzusprechen! Der Vermieter kann nicht sagen ob die Nebenkostenabrechnung sachlich in Ordnung ist geht aber davon aus, dass die Fremdfirma rechtliche Vorschriften beachtet! Dafür wäre diese Fremdfirma auch beauftragt um die rechtlichen Vorschriften sicherzustellen!

Gesagt getan! Hin zur Fremfirma zur zuständigen Sachbearbeiterin! Mit Sachbearbeiterin zusammen gesessen um Position zu Position durchzugehen! Einge Details wurden auch geliefert!

Dann kam der Chef der Firma und unterbrach die Besprechung, welche sich wirklich auf sachlichen bewegt hatte! Die Sachbearbeiterin wollte wirklich nur helfen!

Der Chef mault aufeinmal rum „Haben Sie ein Problem?“ Ich daraufhin „Nein, ich habe kein Problem! Bin nur dabei die Nebenkostenrechnung zu überprüfen und in Klärung wie diverse Differenzen auf der Rechnung auflaufen“!

Der Chef meinte dann „Er wäre nicht verpflichtet Auskünfte zu erteilen“! Ich daraufhin „Ich als Mieter habe das Recht mir unklare Positionen offenlegen zu lassen, wie die sich zusammen setzen“!

Der Chef schmieß mich raus und nennte mich „Kleiner Zwockel, was willst Du überhaupt!“ Er war drauf und dran auf körperliche Gewalt anzuwenden! Ich wies ihn daraufhin zurecht, wenn er mich nun angreifen sollte bekäme er eine Anzeige! Ich fühlte mich sehr bedroht und zu unrecht behandelt!

Folgende Punkte konnte die Sachbearbeiterin mit mir durchsprechen

  1. Kaltwasser
    Gesamtrechnung = 402,73€

Nachfrage bei Stadtwerke hat folgendes ergeben:
Mengenpreis x Gesamtverbrauch in m³ des gesamten Hauses

  • Grundgebühr pro Monat x 12 Monate

Meine Berechnung unter Maßgabe der Preise der Stadtwerke:
2,12 € x 172.705 m³ = 366,14 €

  • 1,61 € x 12 Monate = 19,32 €
    = Gesamt = 385,46 €

Differenz = 17,27 €

Die Gesamtrechnung wird auf die einzelnen Mieter wie folgt
umgelegt:

402,73 € ./. 172,705 m³ Gesamtverbrauch = 2,331895 x 71,550 m³
Eigener Verbrauch = 166,85 €

Folgendes Problem:

In der Gesamtrechnung ist die Grundgebühr eines Zählers enthalten (Laut Stadtwerke hat das Haus nur einen Hauptzähler (bis QN=2,5 und nur dieser wird berechnet!

Der Einzug war unterjährig (10 Monate berechnungszeitraum)! Daher können doch ausgenommen des Verbrauchs doch auch nur 10 Monate an Zählergrundgebühr umgelegt werden, oder?

Die Differenz zwischen meiner Berechnung und der Gesamtrechnung kommt angeblich daher, dass die Stadtwerke ca. 181 m³ abgerechnet wurden! Ist es nicht so, dass dann auch die Gesamtrechnung nicht durch 181 m³ anstatt durch 172,505 m³ geteilt werden müsste?

  1. Abwasser:
    Das gleiche Problem! Gesamtrechnung = 476,03 € für 172,705m³
    Auch hier wurden angeblich 181m³ von den Stadtwerken abgerechnet aber laut Hauptzähler wären es 172,705 m€!

  2. Gebühr Kaltwasserzähler
    Diese Gebühr ist eigentlich bereits in der Kaltwasserrechnung drin, wird aber hier mit Gesamt 76,27€ abgerechnet und nach Einzelwohnung auf die Mieter umgelegt!

Laut der Fremdfirma wäre das nicht die Gebühr des Kaltwasserzähler der Stadtwerke sondern Wartungsarbeiten am Kaltwasserzähler (Ablesung, Überprüfung auf Eichung etc.), welche bei jeder Ablesung mit durchgeführt würde!

Warum das dann Gebühr Kaltwasserzähler genannt wird obwohl das Wartungarbeiten sind ist nicht bekannt! Dürfen solche Kosten auf die Mieter umgelegt werden?

Man muss mir doch die Kosten offenlegen! Warum werde ich dann rausgeschmiessen! Auch dem Vermieter verwundert das nun sehr! Selbst der Vermieter ist der Meinung, dass ich natürlich das Recht habe die Nebenkostenabrechnung zu überprüfen und habe auch das Recht auf Offenlegung der Kosten!

Bitte um dringende Hilfe was ich nun tun könnte! Ich möchte mir das von dem Chef nicht gefallen lassen und habe nun sogar den Eindruck, dass er etwas zu verbergen hat! Wenn die Rechnung IO wäre, hätte er auch nichts zu verbergen! Selbst wenn die Rechnung nicht IO wäre, könnte er doch einfach sagen „OK, wir rechnen nochmal alles neu durch und überprüfen bei einzelnen Positionen auf Umlagefähigkeit und schreiben den entsprechenden Betrag, welcher zuviel ist wieder gut!“!

Ist doch so, oder?

LG Rene

#11

Das Verhalten des Chefs der Abrechnungsfirma ist empörend - und legt nun wirklich den Schluss nahe, dass an der Abrechnung irgendetwas faul ist.
Allerdings kann ich nach wie vor bislang nichts falsches finden:

1+2 Frischwasser/Abwasser: Es sind die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten nach dem Anteil der Unterwasserzähler zu verteilen. Aufgrund der unterschiedlichen Techniken zählen die Unterzähler i.d.R. weniger, d.h. die Summe der Unterzähler liegt i.d.R. unter dem Gesamtverbrauch laut Hauptzähler.
http://www.kleingartenvereine.de/recht/deutsch/messd…
http://www.bfw-gohl.de/faq/differenzen_zaehler.htm

181m³ - 172,505m³ = Differenz 3. Gebühr Kaltwasserzähler

Diese Gebühr ist eigentlich bereits in der Kaltwasserrechnung drin, wird aber hier mit Gesamt 76,27€ abgerechnet und nach Einzelwohnung auf die Mieter umgelegt!

Kann ich nicht erkennen - unterscheide Kosten/Grundgebühr des Versorgers für Hauptwasserwähler Kosten für Wohnungswasserzähler

Laut der Fremdfirma wäre das nicht die Gebühr des Kaltwasserzähler der Stadtwerke sondern Wartungsarbeiten am Kaltwasserzähler (Ablesung, Überprüfung auf Eichung etc.), welche bei jeder Ablesung mit durchgeführt würde!

siehe oben & mein Posting vom 19.11.2007

Warum das dann Gebühr Kaltwasserzähler genannt wird obwohl das Wartungarbeiten sind ist nicht bekannt! Dürfen solche Kosten auf die Mieter umgelegt werden?

Ja - siehe oben

Hier sind Muster von Abrechnungen Heizung/kalte Nebenkosten:
http://www.eddi24.de/produkte/hk_plus_uebersicht_nut…
http://www.eddi24.de/produkte/muster_nebenkostenabre…

Wegen Forumsregeln [FAQ:1129] kann ich nur nochmals z.B. auf diese Ratgeber verweisen
> Rechte des Mieters (verständliche Abrechnung, Einsicht in Abrechnungsunterlagen, ggfs. Einbehalt bei Weiterung des Vermieters bzw. der Abrechnungsfirma als Handlungs-/Erfüllungsgehilfen des Vermieters)
http://www.mdr.de/escher/1365601.html

http://www.secjur.de/juristisches/mietrecht/nebenkos…

Hier drehen wir uns jedenfalls im Kreise - ggfs. ist der nächste Schritt: Rechtsberatung vor Ort.