Nebenkosten

[Ingogni]

Liebe/-r Experte/-in,

ich wünsche ien frohes neues Jahr und starte einfach mal mit meiner Frage.

Ich habe ende letzten Jahres die Nebenkostenabrechnung vom Jahr 2008 bekommen. Wir wohnen in einem Objekt mit 3 Wohnungen (2x ca. 88qm, 1x ca. 50-70qm erst seit 2009 vermietet), einer Praxis (ca. 88qm erst seit 2009 vermietet) und einem Verkaufsgeschäfft (qm unbekannt).

Nun sind mir folgende Dinge aufgefallen, bzw. folgende Fragen aufgekommen.

1. Die Nebenkosten werden auf folgende Kostenarten aufgeteilt:
   Wasserversorgung, Entwässerung, Gebäuderversicherung, Kosten d. Beleuchtung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Müllbeseitigung, Hauswartkosten und Grundsteuer.
   Alle Kosten, bis auf die letzten drei genannten werden durch 435qm geteilt und dann auf die 88qm meiner Wohnung hochgerechnet. Die letzten 3 werden durch 240qm geteilt und dann auf meine 88qm hochgerechnet. Ist das so richtig?

2. Die Gebäudereinigungskosten belaufen sich auf ca. 1500€.
   Davon bezahle ich alleine 305€
   Ist das nicht überzogen für eine ein mal im Monat stattfindende oberflächliche und „schlechte“ Reinigung des Treppenhauses.

3. Die Hauswartkosten sind 900€ hoch. Ich bezahle 325.
   Er bringt lediglich die Mülltonnen heraus. Wenn er es nicht wieder vergessen hat.
   Legitim?

4. Die Kosten für Wärmeversorgung betragen fürs gesamte Objekt 5400€.
   Diese werden ebenfalls durch 435qm geteilt und dann auf die 88qm hochgerechnet.
   Kann das in Ordnung sein?

Ich hoffe ich habe alles an Details bekannt gegeben und würde mich über eure Meinungen sehr freuen.

LG

[Sascha_L_bke]

Hallo,
hier die Antworten:

1. Wahrscheinlich hat er bei den letzten drei Positionen leerstehende Flächen angesetzt. Er muss bei allen drei Positionen, wobei man sich über den Müll streiten kann -hier wäre es nachvollziehbar nur auf die vermieten Flächen abzustellen-, die gesamten m² ansetzen, es sei den es gibt andere nachvollziehbare Gründe, die er dann auch erleutern muss.

Für Grundsteuer und einige andere Positionen (z. B. Sachversicherung und Hausmeister) muss er einen Vorwegabzug vornehmen. D. h. den höheren Kostenanteil, den die Gewerbeeinheiten i. d. R. verursachen, abziehen und nicht auf die Wohnraummieter umlegen. Er muss das Gebäude also so stellen, also ob alles nur Wohnraum wäre. Zwangsköufig müssen nicht höhere Kosten für das Gewerbe entstehen, aber dies ist meist üblich und wäre zu erfragen.

Zu den Kosten kann ich schwer etwas sage, da dies immer orts- und Objektabhängig ist. Vergleichswerte kann man am Besten beim örtlichen Mieterbund erfragen (ggf. kostenpflichtig). Ansonsten mal mitteilen lassen, wie viele Stunden im Monat geleistet werden bzw. welche Leistungen zugrunde liegen. Anhand dessen kann man einen ca. Stundenlohn ausrechnen. Ein Reinigungsstd.lohn zwischen 15,- und 20,- € pro Stunde zzgl. Umsatzsteuer ist für Osnabrücker Verhältnisse angemessen. Deinen Anteil musst Du bitte selbst nachrechnen, ob das passt. Dies wird ja auch nach Fläche verteilt worden sein.

3. Wert des Hauswarts für Mülltonnen sollte okay sein. Wir zahlen wir Mülltonnen und den ein oder anderen Havarieeinsatz in Münster 150,- € im Monat + Steuer als Pauschale. Wenn er die Leistung nicht erbringt, ist das jedoch eine andere Sache. Wenn Du das nicht bereits moniert hast, ist es jetzt aber aus meiner persönlichen Sicht (arbeite auf Seiten der Vermieter) jetzt unangemessen, hierfür einen Abzug vornehmen zu wollen. Mein Tipp: Vermieter anschreiben, darauf hinweisen, dass Du das nicht mehr machst. Im Zweifel hat er es vergessen und muss für eine nachträgliche Leerung sorgen. Diese ist kostenpflichtig und darf den Mietern dann nicht auferlegt werden. Deinen Anteil bitte wieder selbst nachrechnen.

4. Hierfür gibt es eine Heizkostenverordnung, an die er sich i. d. R. halten muss. Zunächst einmal fragen, ob für das Gebäude eine Ausnahme vorliegt (meist bei alteren Gebäuden), so dass er hieran nicht gebunden ist. Dann sagt die HeizKV, dass 15 % der indiv. Kosten in Abzug gebracht werden können, wenn -gleich aus welchen Gründen- nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurde. Gilt natürlich nur dann, wenn er auch daran gebunden ist. Ich gehe davon aus, dass Ihr keine Verbrauchserfassungsgeräte im Gebäude habt.

Unabhängig davon würde hier auch der Vorwegabzug notwendig werden. WEnn es sich unten um einen Laden handelt, verbraucht dieser evtl. deutlich mehr Wärme, wenn dieser einen Türluftschleier besitzt. Ansonsten zahlt dieser ja schon einen größeren Betrag aufgrund der größeren Fläche.

Ich hoffe, hier einen kleinen bzw. groben Überlick gegeben zu können. Sollten noch fragen offen sein, einfach noch einmal melden.

[zita]

Hallo,
wenn ich alles richtig verstanden habe. folgende Antworten:

1. Offenbar werden Müll, Hauswart und Grundsteuer nur auf die Wohnungsmieter umgelegt, das ist nicht in Ordnung! Beim Müll kann es sein, dass die gewerbl. Mieter direkt selbst bezahlen, kann man überprüfen. Die Grundsteuer ist auf jeden Fall auf alle Mieter umzulegen. Oftmals werden den gewerblichen Mietern sogar höhere Grundsteueranteile berechnet als den Wohnungsmietern!
2. Die Gebäudereinigung ist mit 1.500 sicher nicht zu hoch, allerdings ist mir nicht klar, wie diese Kosten umgelegt werden. Vermutlich durch die Gesamt-qm (435) und dann multipliziert mit Ihren qm, dann ergeben sich 303,45 €, aufgeteilt auf 12 Monate wären das 25,00 € monatlich, also eigentlich nicht zu viel!
3. Die Berechnugn der Hauswartkosten verstehe ich total nicht. Bei Umlegen laut Punkt 2 wären es für Sie 182 €??? Bei Umlegen auf 5 Mieter wären es 180 € für Sie. Also …???
4. Die Heizkosten müssen nach Verbrauch umgelegt werden (70%) und 30% Grundkosten, also in diesem Punkt kann die Abrechnung auf jeden Fall angefochten werden.

Die anderen Punkte müssen Sie nochmal genau durchsehen.

Grüße, Zita

[gabler]

Hallo,guten Tag
Im Abrechnungsjahr 2008 waren nur 2 Wohnungen a) 88qm vermietet.Hier braucht man keinen Hauswart.(2008
Bestehen Sie auf eine „Verbrauchsabrechnung“ das heist Zähler für wasser/Heizung/Strom Allgemein.
Die Abrehnung für die anderen Kosten werden schon so wie gemacht abgerechnet.
Der Fehler: Gewerbliche Vermietungen dürfen nicht wie Wohnungen abgerechnet werden.(für die Zukunft)
Lassen Sie sich alle Belege zeigen,Sie haben das Recht dazu.Lesen Sie ihren Mietvertrag genau durch auf was Sie sich verpflichtet haben.
Verlangen Sie eine Ordnungsgemäße Abrechnung.Verweigern Sie die Bezahlung,bis dies geschehen ist.
mit freundlichen Grüßen a.g.

[Anonym_28137ce8c8e2]

Hallo Pferdi

Ich schicke voraus, daß ich mit Mischobjekten (Wohnungsvermietung und Gewerbevermietung) nicht vertraut bin, versuche aber nach bestem Wissen zu antworten:

Die Abrechnung ist rechtzeitig eingegangen.

zu 1. Die genannten Nebenkosten sind grundsätzlich umlagefähig, allerdings gehen bei einer Kostenverteilung nach qm die Leerstände zu Lasten des Vermieters. Demnach müssen nach meiner Auffassung und Ihrer Schilderung alle Kosten auf 435 qm umgelegt werden.
zu 2. Die Aufteilung erfolgt offenbar auch hier über die qm und ist insofern korrekt. Über die Höhe der Reinigungskosten kann ich nichts sagen. Das müssen Sie direkt mit dem Vermieter klären. Lassen Sie sich die Unterlagen vorlegen.
zu 3. Hier werden offenbar nur die qm der Mietwohnungen (240 qm) zu Grunde gelegt. Das scheint mir nicht korrekt, denn ein Hauswart ist für das ganze Objekt zuständig. Prüfen Sie das in den entsprechenden Unterlagen.
zu 4. Das scheint mir korrekt zu sein.

Fazit: meine Meinung steht unter dem Vorbehalt, daß ich über Mischvermietung nicht verbindlich Auskunft geben kann.
Lassen Sie sich die Abrechnung vom Vermieter/Verwalter erläutern, er ist auch verpflichtet, Kopien der Unterlagen auf Ihre Kosten zu ermöglichen.
Prüfen Sie auch, ob ggf. Kosten doppelt berechnet wurden. Es kommt vor, daß in Hauswartkosten (Welche vertraglichen Aufgaben hat der Hauswart ?) auch schon Reinigungskosten enthalten sind.
Prüfen Sie, ob die Abrechnung mit ihrem Mietvertrag, speziell den dort genannten Nebenkosten, in Einklang steht.
Wenn Sie weiter Zweifel an der Richtigkeit haben, legen Sie schriftlich Widerspruch ein.
Helfen kann auch die Verbraucherzentrale oder der örtliche Mieterverein. Ggf. können Sie sich auch mit ihren betroffenen Nachbarn kurzschließen.

Ich hoffe, ich konnte ein wenig helfen. Wenn Sie weitere Fragen haben, könne Sie mir gerne schreiben.
Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

[Weschdl]

Hallo,

Zu1:
Man unterscheidet zwischen reiner Wohn und der gesamten Nutzfläche, deshalb können diese Unterschiede entstehen. Evtl. vergisst der Vermieter bei der einen Kostenart die Gewerbemietflächen…??? Im Mietvertrag prüfen, welche Flächen vereinbart sind und den Grundsteuerbescheid vorlegen lassen.
Wasserversorgungskosten sollten normalerweise über Wasserzähler, also nach Verbrauch verteilt werden. Auch hier prüfen, was im Mietvertrag vereinbart ist.
Prinzipiell können alle diese Kostenarten aber, wenn vertraglich so vereinbart, auf die Fläche verteilt werden.

Zu 2.+3
Ob diese Kosten zu hoch sind oder nicht, kann ich nicht entscheiden. Vielleicht macht der ja doch mehr, Rasen mähen, Schnee schippen, Treppenhaus reinigen, etc…

Zu 4.
WW-Kosten müssen, ebenso wie die Heizkosten, nach Regel der Heizkostenverordnung (HKVO) verteilt werden. D.h. es müssen Zähler installiert werden. Auch hier prüfen, was im Mietvertrag steht und den Vermieter auf den Missstand hinweisen. Wenn allerdings das Nachrüsten von Warmwasserzählern unverhältnismäßig teuer ist, dann können auch diese Kosten nach qm verteilt werden.

Auf alle Fälle gilt: Der Eigentümer muss lückenlos nachweisen können, wie sich die Kosten zusammenstellen. Er muss auch die entsprechenden Rechnungen vorlegen können, bzw. Einsicht gewähren.

Gruß

[K_H_Grimm]

Tschuldigung, ich war verreist.
Zu 1) Ihre Daten sind unvollständig, ich kann die 435 und auch die 240 qm nicht nachvollziehen.
Zu 2+3)Bei Ihrer Hausgröße sind die Gebäude-reinigungskosten und die Hauwartkosten weit überzogen. Wenn allerdings Ihr Vermieter diese Kosten in Form von Rechnungen nachweisen kann, so müssen Sie zahlen.
Zu 4)Auch hier müssen die Rechnungen vorgelegt werden. Eine Umlage der Heizkosten nach qm ist eine entscheidung des Vermieters, der Sie im Mietvertrag wahrscheinlich zugestimmt haben. Wahrscheinlich haben Sie keine Verbrauchsmesser an den Heizkörpern.
Versuchen Sie zuerst ein klärendes Gespräch mit Ihrem Vermieter. Gruss Grimm