Nebenkosten-Abrechnung Brauchwasser/Schmutzwasser

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Folgendes Szenario:

Eine Halle wird gewerblich vermietet, es sind mehrere unterschiedliche Mieter drin. Über einen Mieter (nennen wir ihn mal A) läuft die Wasserversorgung (Stadtwerke), die Stw-Rechnung wird also von diesem Mieter bezahlt und die Hauptwasseruhr ist bei diesem Mieter. Die anderen Mieter (B) haben Zwischenzähler in ihren Räumen und wenn Mieter A eine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter bekommt, wird von diesem Rechnungsbetrag der Wasserverbrauch der anderen Mieter abgezogen. Soweit die Theorie.

Jetzt meine Frage:
Ist es nicht falsch, die Wasserverbräuche der Mieter B mit dem Hebekostensatz für Wasser aus der Jahresveranlagung der Stadt (die der Vermieter bekommt und meines Wissens nach das Abwasser betreffen) zu multiplizieren und den dabei herauskommenden Wert dem Mieter A (der ja die Stadtwerke bzw. den Wasserbezug, also BRAUCHWASSER bezahlt) von seiner Rechnung abzuziehen?

Meiner Meinung nach müsste doch den Mietern B einmal der Wasserverbrauch x Wasserkosten (ergeben sich pro cbm aus der Wasserrechnung der STadtwerke) abgerechnet werden und aber auch das Schmutzwasser berechnet werden, also Wasserverbrauch x Hebesatz lt. Jahresveranlagung (für Schmutzwasser).
Außerdem müsste dem Mieter A das verbrauchte Wasser (lt. Stadtwerkerechnung) x Hebesatz in Rechnung gestellt werden (für Schmutzwasser).
Der Mieter A, der zwar für Brauchwasser zahlt, bekommt doch 1. von den Mietern B für das von ihnen verbrauchte Wasser weniger zurückerstattet, als er bezahlt und auch das Schmutzwasser quasi vom Vermieter geschenkt, oder habe ich einen Denkfehler?

Ich hoffe, es ist einigermaßen verständlich erklärt :wink:

#2

Hallo Mathilde,

ich versuche mal mit einem Zahlenbeispiel darzustellen, wie es m. E. richtig wäre.

Annahmen:
Brauchwassermenge (= Frischwasser) 500 m³, Preis 2,50 €/m³
Davon verbrauchen A 150 m³ und B 350 m³
Die Schmutzwassergebühren betragen 3,00 €/m³

A bezahlt zunächst das gesamte Brauchwasser
500 m³ x 2,50 € = 1.250 € (gesamt)
Gutschrift für den Verbrauch B (Weiterverrechnung durch Vermieter)
-350 m³ x 2,50 € = - 875 €
Per Saldo hat A seinen Anteil am Brauchwasser bezahlt mit
(500 m³ - 350 m³) = 150 m³ x 2,50 € =
375 € (nämlich die Differenz zwischen 1.250.€ und 875 €)
A zahlt für Schmutzwasser
150 m³ x 3,00 € = 450 €
Die Gesamtkosten A betragen 375 € + 450 € = 825 €
Bereits bezahlt hat er 1.250 €, so dass ihm eine
Erstattung des Vermieters V in Höhe von 425 € zusteht.

B bezahlt an V
für seinen Frischwasserverbrauch
350 m³ x 2,50 € = 875 € (der A gutgeschriebene Betrag)
Für Schmutzwassergebühr
350 m³ x 3,00 € = 1.050 €
Gesamtkosten B 875 € + 1.050 € = 1.925 €

Probe:
V hat gezahlt
Für Schmutzwassergebühr
500 m³ x 3,00 € = 1.500 €
Erstattung an A = 425 €
Gesamtkosten V = 1.925 €
von B erhält V = -1.925 €
Saldo Kosten V = 0

Ergebnis: Alle Kosten sind vollständig und mit den korrekten Preisen auf A und B umgelegt.

Jede andere Verfahrensweise führt zu falschen Ergebnissen mit Vorteilen für einen Mieter bzw. Nachteilen für den anderen Mieter.
Gruß
Zemionow

#3

Also stimmten meine Überlegungen?

#4

Also stimmten meine Überlegungen?

Genau! Jede andere Vorgehensweise als die in der Beispielrechnung dargestellte ist falsch.

Gruß
Zemionow

#5

Hallo,

Also stimmten meine Überlegungen?

Genau! Jede andere Vorgehensweise als die in der
Beispielrechnung dargestellte ist falsch.

Das wird von mir anders gesehen. Vom BGH wohl auch:

http://vermieter.foren-city.de/topic,1384,-nicht-imm…

Zuerst sollte mal nachgesehen werden, was dazu im MV steht.

Dann wäre es so, das bei Umlage nach Verbrauch nur gilt, wenn jeder Verbraucher eine eigene Wasseruhr (oder ggf. mehrere) hat.
Dies scheint hier nicht der Fall zu sein. Also müßte die Abrechnung Verordnung personenunabhängig über Wohnquadratmeter abgerechnet werden.

Der M ohne eigene Wasseruhr könnte darauf bestehen, es sei denn im MV wurde etwas anderes vereinbart. Dann könnte zB ggf. über Personenmonate die Anteile nach Personen ausgerechnet und abgerechnet werden.

vlg MC

#6

Hallo,

Zuerst sollte mal nachgesehen werden, was dazu im MV steht.

Das ist richtig. Allerdings hätte man sich die Frage in diesem Forum ersparen können, wenn der MV entsprechende Regelungen enthält.

Dann wäre es so, das bei Umlage nach Verbrauch nur gilt, wenn
jeder Verbraucher eine eigene Wasseruhr (oder ggf. mehrere)
hat.Dies scheint hier nicht der Fall zu sein.

Entscheidend bei BGH-Entscheidung war m. E., dass eine Wohnung gar keinen Zähler hatte, so dass für diese keinerlei Verbrauchsmessung erfolgte.

Auf den ins Forum eingestellten Fall ist wohl folgendes BGH-Urteil anwendbar (http://www.zvig.de/News/?p=133.)

„Den Wasserverbrauch dürfen Sie mit Zwischenzählern als Differenz berechnen.“

„…Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wurde mit einem Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen existierten keine Zwischenzähler… berechnete der Vermieter den auf die Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mit dem Zwischenzähler der Gewerbeeinheit ermittelten Verbrauch vom durch den Hauptwasserzähler angezeigten Gesamtverbrauch abzog. Die Kosten verteilte der Vermieter auf die vier Mietwohnungen entsprechend der Wohnfläche.Der BGH erklärte die Vorgehensweise des Vermieters für rechtmäßig…“

Im Umkehrschluss ist es m. E. dann auch zulässig, den Verbrauch der Gewerbeeinheit durch Abzug des Verbrauchs der (lt. Fragestellung vorhandenen) Wohnungs-Zwischenzähler vom Gesamtverbrauch des Hauptzählers zu ermitteln. Voraussetzung wäre, dass es keinen anderen Verbrauch ohne Messung gibt und eine zeitgleiche Ablesung aller Zähler
erfolgt.

Gruß
Zemionow

#7

Hallo,

Dann wäre es so, das bei Umlage nach Verbrauch nur gilt, wenn
jeder Verbraucher eine eigene Wasseruhr (oder ggf. mehrere)
hat.Dies scheint hier nicht der Fall zu sein.

Entscheidend bei BGH-Entscheidung war m. E., dass eine Wohnung
gar keinen Zähler hatte, so dass für diese keinerlei
Verbrauchsmessung erfolgte.

Auf den ins Forum eingestellten Fall ist wohl folgendes
BGH-Urteil anwendbar (http://www.zvig.de/News/?p=133.)

„Den Wasserverbrauch dürfen Sie mit Zwischenzählern als
Differenz berechnen.“

„…Der Wasserverbrauch der Gewerbeeinheit wurde mit einem
Zwischenzähler gemessen. Für die Wohnungen existierten keine
Zwischenzähler… berechnete der Vermieter den auf die
Wohnungen umzulegenden Wasserverbrauch, indem er den mit dem
Zwischenzähler der Gewerbeeinheit ermittelten Verbrauch vom
durch den Hauptwasserzähler angezeigten Gesamtverbrauch abzog.
Die Kosten verteilte der Vermieter auf die vier Mietwohnungen
entsprechend der Wohnfläche.Der BGH erklärte die
Vorgehensweise des Vermieters für rechtmäßig…“

Für eine Gewerbeeinheit wäre es vorgeschrieben einen Vorwegabzug vorzunehmen.

Im Umkehrschluss ist es m. E. dann auch zulässig, den
Verbrauch der Gewerbeeinheit durch Abzug des Verbrauchs der
(lt. Fragestellung vorhandenen) Wohnungs-Zwischenzähler vom
Gesamtverbrauch des Hauptzählers zu ermitteln.

Es ist kein Umkehrschluß. Es ist eine Übertrqagung auf das Wohnungsmietrecht, das hier zweifelhaft wäre.

Voraussetzung
wäre, dass es keinen anderen Verbrauch ohne Messung gibt und
eine zeitgleiche Ablesung aller Zähler
erfolgt.

Es kommt leider auch noch auf etwas anderes an.
Es fällt im Jahr immer etwas - Schwundwasser - an.
Das kann aus einer Heizungsanlage heraus erfolgen, oder einen Wasserhahn für Garten oder Reinigungen entstehen.
Zudem kommt die extreme Ungenauigkeit von Wasseruhren von ± 20%.

Dies „Unregelmäßigkeiten“ werden bei Nachabzug hier immer dem mit der Hauptwasseruhr berechnet.
Deshalb wird der Verbrauch bei Mietshäusern immer erst nach Anschluß aller Wohneinheiten für diese nach Verbrauch abgerechnet. Wenn nur einer fehlt wäre der Verteilerschlüssel nach m² oder vereinbart nach Personenmonate etc. zu berechnen.
Ansonsten müßte dieser eine alle Fehlmengen bezahlen. Je größer das Mietshaus, desto mehr kann das sein.

Mir ist bekannt, wer darüber einen Prozess verloren hat, leider…

vlg MC