Hallo und guten Tag Dany,
zu den Verwaltungskosten:
Verwaltungskosten sind gem. § 1 Betriebskostenverordnung (Betrkv) § 1 (2) keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können.
Es kann auch nicht wirksam vereinbart werden, wenn dies im Mietvertrag durch den Vermieter als zusätzliche Umlage aufgenommen wird oder gedruckt ist, da es der Betriebskostenverordnung entgegenspricht. Unter § 2 der Betrkv sind alle umlagefähigen Kostenarten unter Nummerierungen aufführt. Wobei die bloße Nennung der betreffenden Nr. gem. Betrkv nicht ausreicht, sondern auch die hier abzurechnende Betriebskostenart benannt sein muss. Auch ist die Nr. 17 der Betrkv, die die sonstigen Betriebskosten benennt, nicht als pauschale Auffangvorschrift für alle Kosten zu verstehen, die nicht unter den Nummern 1 – 16 aufgeführt sind und auch nicht alles was unter dieser Nummer im Mietvertrag ggfs. als sonstige umlegbare Kostenart aufgeführt ist, ist tatsächlich umlegbar.
Bei der Position Hausmeistertätigkeiten handelt es sich i.d.R. um eine Position, die einen Gesamtbetrag beziffert, der sich auf den Bruttolohn bezieht inkl. aller Lohnnebenkosten oder aber zugrundzulegenden Rechnungen bei Einzelaufträgen eines “Hausmeisterservice“. Die Kosten sind aber oftmals nur zu einem Teil umlagefähig ist (z. B. keine Arbeitsleistung u. weitere Kosten für bspw. Wiederistandsetzung/Reparaturen, Notdienstreparaturen, Telefonkosten oder Arbeitsmittel/Werkzeuge, die für die generelle Ausübung der Tätigkeit benötigt werden) und diese Kosten sind oftmals „schwer herausrechenbar“. Auch sollten oder dürfen nicht alle Arbeiten, insbesondere nicht die, die einer gewerblichen Erlaubnis und besonderer fachlicher Befähigung bedürfen (u.a. Handwerkskammerrolle) ohne weiteres durch einen Hausmeister erledigt werden, sondern durch einen zu beauftragenden Fachbetrieb. Wenn der Hausmeister diese Erlaubnis hat, so kann er natürlich diese Arbeiten ebenfalls ausführen.
Wie viele Personen den Posten oder die beauftragten Tätigkeiten im Rahmen der Position ausführen ist eigentlich nicht relevant, denn es kann sich bspw. w.o.e. um Einzelaufträge handeln.
Wenn kein Hausmeister vorhanden ist, kann auch kein „Hausmeister“ in der Abrechnung auftreten, jedoch hat der Eigentümer oder Erbbauberechtigte gem. Betrkv § 1 (1) das Recht, Sach- und Arbeitsleistungen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und im Zusammenhang mit umlagefähigen Betriebskosten § 2 Betrkv entstehen, mit dem Betrag in der Abrechnung anzusetzen, der für die gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte, jedoch nur mit dem Nettobetrag ohne Umsatzsteuer, nicht jedoch die unter § 1 (2) aufgeführten. So können hausmeisterliche Tätigkeiten u. a. abgerechnet werden, jedoch keine Verwaltungstätigkeiten (auch Finanzierungs- oder Jahrsabschluss-/Prüfungskosten etc.).
Gemäß BGH Urteil VIII ZR 1/06 v. 14.02.2007 (BGB § 556 (3)) und BGH Beschluss VIII ZR 1/07 v. 11. 09.2007 setzt in einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.
Dabei handelt es sich gem. der Entscheidung v. 14.02.2007 im Urteil Zitat: „…nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksamkeit der Abrechnung führenden Fehler.“
Wobei bei „schwer herausrechenbaren“ Positionen auch eine formelle Unwirksamkeit nur dieser Position vorliegen kann, nicht aber zu Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führt.
Zu den sog. „Haushaltnahen Dienstleistungen“:
Hierbei handelt es sich einkommenssteuerlich mindernde Aufwendungen, den im EStG (Einkommenssteuergesetz) § 35a aufgeführten Steuerermäßigungen bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, die man innerhalb der Einkommensteuererklärung für das betreffende Jahr geltend machen kann. Insbesondere hierbei um den Abs. 2 des § 35a, haushaltsnahe Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen n. Abs. 3 sind = 20% Abzug, höchstens 4000 EUR/p.a.; Abs. 3 Handwerksleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen = 20%, höchstens 1.200 EUR/p.a.
Gemäß § 35a (5), Voraussetzungen für die Absetzbarkeit sind:
- das diese Kosten nicht gem. EStG als Betriebsausgaben, Werbungskosten, Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen oder
Aufwendungen n. § 9c anzusetzen sind,
- das dem Steuerpflichtigen eine ordnungsgemäße Rechnung vorliegt,
- es ist nur der Abzug in Höhe von 20% der Arbeitskosten (Arbeitslohn, keine Materialkosten) erlaubt,
- der Rechnungsbetrag muss per Überweisung auf ein Konto des Erbringers der Leistung erfolgt sein (keine Barzahlung).
Eine Bescheinigung für die Absetzbarkeit n. § 35 a mit den Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Umlagebasis, Anteil sollte vorliegen.
Da die Erstellung der Bescheinigung eine Verwaltungstätigkeit darstellt, kann es sein, dass diese Kosten in der Abrechnung geltend gemacht worden sind.
Zu den Haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerksleistungen innerhalb einer Abrechnung gehören z. B. die Objektbetreuungstätigkeit eben auch des Hausmeisters, Garten- und Grünanlagentätigkeiten, Hausreinigungstätigkeiten, Wartungstätigkeiten und die Tätigkeit des Schornsteinfegers.
Somit mag der bezifferte Kostenanteil des Schornsteinfegers wohl richtig sein, aber nicht die Materialrechnung.
Generell ist zu sagen, wenn eine Abrechnung zu hoch erscheint oder nicht nachvollziehbar ist, so kann der Mieter bei freifinanziertem Wohnraum um Einsichtnahme in die Rechnungen bitten, bei öffentlich finanziertem Wohnraum ist sogar nach NMV (Neubaumietenverordnung) eine Bitte um Zusendung von Kopien von den in der Abrechnung zugrundegelegten Rechnungen gestattet.
Wohnt der Vermieter oder die Verwaltung weit weg, so kann auch im ersteren Fall um Zusendung von Kopien gegen angemessene Beazahlung gebeten werden.
Freundliche Grüße
