Nebenkosten: Änderung der Verteiler-Schlüssel

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich würde mich freuen, wenn Sie mir helfen könnten. Vielen Dank für Ihre Unterstützung!

Folgende Sachlage:
In der Nebenkostenabrechnung werden die einzelnen Kostenpunkte (z.B. Grundsteuer, Müllabfuhr, Wasser, etc.) über Verteiler-Schlüssel (Flächen) auf die Parteien umgelegt. Dabei gilt: Gesamtkostenpunkt (also z.B. die insgesamt gezahlte Grundsteuer der Immobilie) geteilt durch Verteiler-Schlüssel (z.B. Gesamtfläche der Immobilie) multipliziert mit Wohnungsgröße ergibt den individuellen Kostenpunkt (also z.B. die Grundsteuer die auf einen einzelnen Mieter entfällt). Die Verteiler-Schlüssel sind je nach Kostenpunkt entweder die Gesamtfläche der Immobilie oder die Wohn-/Nutzfläche der Immobilie.

Mit der aktuellen Nebenkostenabrechnung wurden beide Verteiler-Schlüssel (Gesamtfläche der Immobilie und Wohn-/Nutzfläche der Immobilie) um 51,72 qm reduziert. Damit also die Kosten für alle Mieter erhöht. Begründung der Hausverwaltung: Die Dachgeschosswohnung wird nicht mehr vermietet und wurde daher abgezogen.
Bis vor einigen Jahren wurde die Dachgeschosswohnung tatsächlich vermietet und steht seitdem leer. Sie existiert als solches jedoch noch und es wurden soweit bekannt auch keine Änderungen an der Wohnung selbst vorgenommen. Die reine Fläche der Wohnung ist also offensichtlich noch vorhanden.

Als weiterer Punkt fällt auf das mit der aktuellen Nebenkostenabrechnung sich die insgesamte Grundsteuer erhöht hat, obwohl sich ja angeblich die Fläche verringert haben soll aufgrund des Wegfalls der Dachgeschosswohnung.

Kann die Hausverwaltung so einfach die Dachgeschosswohnung aus den Flächen (Gesamtfläche der Immobilie und Wohn-/Nutzfläche der Immobilie) herausnehmen?
Schließlich existiert die Fläche eigentlich noch. Also selbst wenn die Fläche aus der Wohn-/Nutzfläche der Immobilie herausgenommen werden könnte, so müsste sie doch mindestens noch in der Gesamtfläche der Immobilie vorhanden sein?
Diese Dachgeschosswohnung verfügt zwar über kein richtiges Bad, hat aber Toilette, Waschbecken, Heizung, Küchenzeile und alle notwendigen Anschlüsse. Wurde früher ja auch vermietet.
Welche Anrechnungsmöglichkeiten hat die Hausverwaltung für die Gesamtfläche der Immobilie und die Wohn-/Nutzfläche der Immobilie hinsichtlich dieser Dachgeschosswohnung? Gibt es Möglichkeiten, also z.B. mit der Durchführung bestimmter baulicher Änderungen an der Dachgeschosswohnung, diese aus den Flächen herauszunehmen? Welche Maßnahmen müssten von der Hausverwaltung bzw. dem Eigentümer durchgeführt werden um die Fläche abziehen zu können?

Wieso hat sich die Grundsteuer (Gesamtbetrag der Immobilie) erhöht? Die Immobilie wurde Ende letzten Jahres verkauft. Kam es vielleicht zu irgendeiner Form der Neuberechnung der Flächen? Aber wieso fällt dann angeblich die Dachgeschosswohnung weg und trotzdem erhöht sich der Gesamtbetrag der Grundsteuer?

Danke!!

Mit besten Grüßen aus München!

Bernd

#2

Hallo,
so einfach kann die Hausverwaltung keine Wohnung raus nehmen die vermietet war, und jetzt leer steht.

Es gibt immer wieder Vermieter die versuchen Leerstände auf die übrigen Mieter umzulegen, welches nicht erlaubt ist, auch nicht falls dort umgebaut wird oder modernisiert wird.Ausnahme wenn die Wohnung umgebaut wurde zur allgemeinen Fläche zb Wäsche trocknen, Waschmaschienen aufstellen.

Die Grundsteuer verändert sich schon mal einfach weil die Gemeinde den Steuersatz erhöht, aber auch wenn z.b. das Dachgeschoß ausgebaut wird, eine Wohnung dazu kommt, oder im Keller eine Einliegerwohnung erstellt wird, weil z.B der Ölkeller nicht mehr gebraucht wird wegen Umstellung auf Gas.

Hier kann ich nur raten, sich den Beleg der Stadt einzusehen oder sich als Kopie zustellen zu lassen welche sie bezahlen müssen (Kopiergeld)

Auch muss Ihnen der Verwalter, erötern wie es zur Kürzung der Gesamtnutzfläche gekommen ist, wobei LEERSTAND keine Begründung dastellt!!!

Was mir noch aufgefallen ist, Müll, Wasser, Kanalgebühr darf nicht nach Fläche abgerechnet werden, hier entweder nach Verbrauch(falls Zähler vorhanden sind und jeder seine eigene Mülltonne hat) oder nach Personen die im Haushalt leben (alle Personen im Haus und Monate vom Jahr in Bezug zu den Ihren Personen im Jahr)

hoffe Klarheit gebracht zu haben, bei Rückfragen gerne melden

lg Petra

#3

Eine Änderung des Verteilerschlüssels ist nur möglich, wenn dem alle Mieter schriftlich zustimmen. Hier wurde jedoch der Verteilerschlüssel nicht geändert denn dieser ist Gesamtfläche geteilt durch Nutzfläche. Die Gesamtfläche kann sich durchaus ändern, bei einem Anbau wäre dieser auch möglich. Demzufolge muss dies auch möglich sein bei Wegfall von Flächen.

Die Grundsteuer richtet sich nicht nach der genutzten Gesamtfläche, sondern nach der Größe des Grundstücks und wird ausschließlich vom Finanzamt festgelegt. Erfahrungsgemäß erhöht sich diese regelmäßig, sogar rückwirkend. Im Zweifel lassen Sie sich eine Kopie des Grundsteuerbescheides geben.

#4

Hallo Petra,

vielen Dank für Deine Unterstützung!

Wir haben leider keine Wasserzähler, daher wird über die Flächen abgerechnet. Alle Nebenkosten werden über die Flächen abgerechnet, einige mit der Gesamtfläche der Immobilie und andere mit der Gesamt-Wohnfläche der Immobilie im Teiler des Verteiler-Schlüssels. So wird die Grundsteuer z.B. berechnet: Gesamtkosten geteilt durch Gesamtfläche mal eigene Wohnungsfläche. Müll, Wasser, Kanal wird z.B. berechnet: Gesamtkosten geteilt durch Gesamt-Wohnfläche mal eigene Wohnfläche. Da die Abrechnung der Nebenkosten schon seit vielen Jahren nur über die Flächen und nicht die Personenanzahl läuft ist das wahrscheinlich nicht mehr zu ändern? Oder gibt es dazu eine Gesetzesvorlage?

Nach Aussage der Hausverwaltung ist diese ehemalige Wohnung nun keine mehr. Sie soll gar nicht mehr vermietet werden. Das müsste doch bedeuten das diese Wohnung zur allgemeinen Fläche umgebaut wurde oder noch umgebaut werden muss?!? Dann könnte man die Fläche dieser Wohnung von der Gesamt-Wohnfläche abziehen, aber man könnte sie doch nicht von der Gesamtfläche abziehen? Das wurde ja auch gemacht. Gesamtfläche UND Gesamt-Wohnfläche wurden um 51,72 qm verringert.
Welche Umbauarbeiten sind denn nötig um diese alte Dachgeschosswohnung zur allgemeinen Fläche zu machen? Ich war mal oben und die Wohnung ist noch mit einer normalen Eingangstür versehen. Sogar das alte Namensschild hängt noch. Man kommt also nicht hinein. Wobei man in den restlichen Dachstuhl auch nicht reinkommt da abgeschlossen.
Woran erkenne ich ob es sich jetzt um allgemeine Fläche oder Wohnfläche handelt?
Nach meinen Informationen wurde das Dach letztes Jahr isoliert. Es wurden also Umbauarbeiten vorgenommen. Wie genau die ausgesehen haben weiß ich aber nicht im Detail. Kann es sein das in diesem Rahmen die Wohnung zur allgemeinen Fläche umgebaut wurde? Müsste ich dann aber nicht Zugang dazu haben?
Die Hausverwaltung müsste doch Unterlagen haben mit denen Sie das offiziell belegen kann? In welchen Unterlagen stehen denn die Flächen, allgemeine und Wohnflächen, offiziell aufgelistet?

Danke und viele Grüße!

Bernd

#5

Hallo und Danke für die Unterstützung!

In welchen offiziellen Dokumenten werden denn die Flächen einer Immobilie aufgelistet? Also allgemeine Gesamtfläche und Gesamt-Wohnfläche?
Das würde ja bedeuten die alte Wohnung hätte zur allgemeinen Fläche umgebaut werden müssen. Das muss doch irgendwie nachweisbar sein zu welcher Fläche die jetzt zählt?

Danke und viele Grüße!

Bernd

#6

Zu Anfang stehen die Flächen in der Baugenehmigung. Veränderungen der Wohnfläche bedürfen der Genehmigung durch das Wohnungsamt der Gemeinde. Aber nur dann, wenn die Gemeinde ein solches Amt hat. Und nur dann, wenn in der Gemeinde Wohnungsmangel herrscht. Ist das nicht der Fall, kann der Vermieter mit seinem Eigentum machen was er will. Dann kann ihm niemand vorschreiben, sein Eigentum zu vermieten. Wenn er also entscheidet, eine Fläche nicht mehr zu vermieten, dann macht er das eben.

#7

§ Recht/Urteile - Urteile (Mietrecht)

Auch wenn die Wohnung leer steht: Der Eigentümer darf die Nebenkosten nicht auf die anderen Mieter umlegen.

Steht eine Mietwohnung leer, muss der Vermieter neben den Mietausfällen zusätzlich auch die anteiligen wohnflächenabhängigen Nebenkosten für die Wohnung tragen. Eine Umlage dieser Kosten auf die verbleibenden Mieter in einem Mehrfamilienhaus ist nicht möglich, berichtet das Immobilienportal Immowelt.de, das sich auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) beruft (Az.: VIII ZR 159/05).

Im verhandelten Fall stand eine Wohnung eines Mehrfamilienhauses mit 35 Wohnungen für eine Zeit lang leer. Der Vermieter wollte deshalb die Abrechnungsmodalitäten für bestimmte Betriebskosten dahingehend abändern, dass er künftig die anteiligen wohnflächenabhängigen Nebenkosten wie etwa Wasser, Müllabfuhr oder Treppenhausbeleuchtung für Leerstandswohnungen nicht selbst tragen muss. Vielmehr wollte er diese Kosten auf die verbleibenden Mieter umlegen.

Doch mit diesem Anliegen scheiterte der Vermieter letztinstanzlich vor dem BGH, berichtet Immowelt.de. Grund: Alle Nebenkosten, die nicht wie etwa Heizung und Warmwasser nach dem tatsächlichen Verbrauch, sondern pauschal nach Wohnfläche angerechnet würden, können nicht einfach auf andere Mieter umgelegt werden. Diese könnten ja auch nicht ihre Nebenkostenzahlungen kürzen, wenn sie beispielsweise weniger Müll verursachen als andere Mieter.

Der BGH stellte laut Immowelt.de jedoch auch klar, dass es durchaus Ausnahmen geben kann: Stehen in einem Mehrfamilienhaus für längere Zeit mehrere Wohnungen leer, so sei von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen. In diesem Fall könne der Vermieter eine Abänderung des Abrechnungsschlüssels verlangen. Dies sei im verhandelten Fall aber nicht in Betracht gekommen, da nur eine Wohnung leer stand, und das auch nur vorübergehend.

Für Euch gilt der Mietvertrag was den Abrechnungsmodus betrifft, üblich ist Personen statt m² bei Wasser und Müll aber kein Gesetz. (Leider) hättet vor Unterschrift Mietvertrag drauf achten müssen.

Der unterschiedlich Flächenteil kann ich nur so erklären das Gewerbe und Wohnfläche noch getrennt wird, weil vielleicht Müllcontainer für Gewerbe da stehen oder Kabelfernseh bei den Wohnungen.

Es ist schwer was zu sagen ohne den Mietvertrag und das Objekt zu kennen.

Mein Vorschlag bei der Verwaltung nach fragen und Belege einfordern.

lg Petra

#8

Antwort:

Die Angelegenheit klingt etwas kompliziert. Ich rate Ihnen, mal bei Google eingeben: „Berechnung der Grundsteuer“. Dort haben Sie die Möglichkeit sich schlau zu machen. Dort werden auch Gerichtsurteile angezeigt wie z.B. „Die Grundsteuer für leerstehende Wohnungen muss der Vermieter zahlen“!
Es lohnt sich für Sie, dort mal reizuschauen!

MfG Schattenfürst

#9

Hallo,
ein Leerstand einer Wohnung kann und darf nicht zu Lasten der Mieter gehen, der Leerstand bzw. die dafür entstehenden Kosten sind Eigentümerkosten.

EIne Änderung des Umlageschlüssels einseitig ist nicht statthaft, er bedarf der Zustimmung aller Mieter.

Eine Grundsteuererhöhung kann nur seitens der Gemeinde durchgeführt werden. Wenn Sie Zweifel an der berechneten Grundsteuer haben, dürfen Sie sich den entsprechenden Beleg von der Hausverwaltung zeigen lassen bzw. eine Kopie schicken lassen (das ist deren Pflicht) oder aber Sie erkundigen sich bei der Gemeinde.
Grüße, ZIta

#10

Hallo Bernd,
also hier verhält es sich wie folgt:

  1. Die Hausverwaltung muss vor dem Abrechnungszeitraum mitteilen, dass die Dachwohnung nicht mehr als Wohnung existiert. Heißt: Wenn die qm ab der Abrechnung 2010 entfallen sollen, muss die Hausverwaltung dies bis Ende 2009 mitteilen. Eine Zustimmung hierzu ist teilweise erforderlich.Heißt: die Verwaltung kann Deine Zustimmung gerrichtlich erzwingen und hat damit in jedem Fall Erfolg. Wenn die Mitteilung jedoch nicht erfolgt ist, kann die Verwaltung erst ab der Abrechnung 2011 mit den geringeren qm abrechnen.
  2. Zur Grundsteuer ist Folgendes zu sagen.
    Wenn das Objekt verkauft wurde, wird der neue Eigentümer seitens der Stadtkasse in jedem neu veranschlagt. Da der Hebesatz heute höher ist, als vor ein Paar Jahren, wird der Grundsteuerbetrag auch in jedem Fall deutlich höher sein.

Ich hoffe ich konnte behilflich sein.
Liebe Grüße
Ulrike

#11

Hallo Ulrike,

vielen Dank für Deine Unterstützung!

„Die Hausverwaltung muss vor dem Abrechnungszeitraum mitteilen, dass die Dachwohnung nicht mehr als Wohnung existiert“…Gibt es dazu ein Gerichtsurteil oder ein Gesetz oder irgendetwas auf das ich mich beziehen kann?

Dann dürfte die Fläche der Dachwohnung von der Gesamt-Wohnfläche abgezogen werden. Aber die Fläche dieser Dachwohnung müsste doch immernoch in der allgemeinen Gesamtfläche enthalten sein, oder darf sie hier auch abgezogen werden? Denn manche Nebenkosten werden über allgemeinen Gesamtfläche verteilt, so das der Eigentümer mehr zahlen muss. Wenn die Dachwohnung hier auch abgezogen wird kommt es natürlich für die Mieter teurer…

Welche Flächen einer Immobilie zählen normalerweise eigentlich zur allgemeinen Gesamtfläche? Treppenhaus, Keller, Dachgeschoss, Innenhof, Aussenanlage? Oder nur Fahrradkeller, Waschkeller, Trockenraum? Oder wie???

Danke und besten Gruß!

Bernd

#12

Hallo Bernd,
die Mitteilungspflicht ist im ganz normalen Mietrecht geregelt.
Ich kann dir jetzt leider nur nicht genau sagen unter welchem §.
Aber offenbar läuft bei Euerer Abrechnung ohnehin was nicht ganz nach Vorschrift.
Es gibt nur eine Gesamtfläche und die ist Quadratmeter-Wohnfläche.
Alles andere ist irelevant´.
Gruß Ulrike

#13

Hallo Bernd,

lange geschilderter Sachverhalt, kurze Antwort:

Zu Frage 1: Nein, er kann nicht. Die Fläche steht nach wie vor zur Verfügung und muss, z.B. bei der Heiz- und Warmwasserkostenverteilung gem. Heizkostenverordnung, mit den Grundkostenanteilen belastet werden. Auch bei anderen Betriebskostenarten wie eben der Grundsteuer, Gebäudeversicherung, etc. muss die Fläche weiterhin beteiligt werden.

Neue Eigentümer machen so etwas gerne, um nicht selbst auf den Kosten sitzen zu bleiben. Wehren sie sich, u.U. unter Zuhilfenahme eines Rechtsbeistandes oder des Mietervereins, dagegen.

Zu Frage 2: Warum sich die Grundsteuer geändert hat kann nur der Eigentümer erklären. Möglicherweise haben sich die die Erhebungsbedingungen/-sätze geändert. Sie können Einsicht in den Grundsteuerbescheid verlangen um die Kostenhöhe zu prüfen.

Viel Erfolg.
Weschdl

#14

Guten Tag,

das ist ein etwas schwieriges Feld.

Zunächst einmal kann die Hausverwaltung von sich aus gar nichts ändern, nur im Auftrag und in Absprache mit dem Besitzers.

Und beide können auch nicht mal eben einfach so die Flächen und Veteilerschlüssel ändern.
das muß angekündigt und genehmigt werden.

Ob sie aus rechtlichen Gründen an der Bewertung der Dachwohnung etwas geändert hat, muss die Verwaltung belegen, auch wenn sich die Grundsteuern geändert haben.

Einsicht in dei Unterlagen, gerade wenn sich etwas geändert hat, muss grundsätzlich gewährt werden.

Ansonsten, Mieterverein und Anwalt.

Beste Grüße und viel Erfolg

UE

#15

Hallo Herr Stöckl,
ich kann auf Ihre Fragen leider nicht verbindlich antworten, teile Ihnen aber meinen Kentnisstand mit.

  1. Gesamtwohnfläche
    Wenn es sich bei der Dachwohnung um Leerstand handelt, dann gehen die dafür anteiligen Kosten zu Lasten des Eigentümers. Unter welchen Voraussetzungen eine Wohnung „entwidmet“, also aus der Wohnflächenberechnung entfernt werden kann, ist mir nicht bekannt und wird vermutlich sehr stark vom Einzelfall abhängen.
  2. Grundsteuer
    Die Festsetzung der Grundsteuer obliegt der Gemeinde bzw. der örtlich zuständigen (Landes-)Behörde. Sie kann durchaus zum Jahreswechsel erhöht worden sein. Das kann ich aus Hamburg nicht beurteilen.

Mein Rat:
Widersprechen Sie der Abrechnung schriftlich und lassen Sie sich vom Vermieter/Eigentümer erklären, wie es zu der geänderten Gesamtwohnfläche kommt.
Lassen Sie sich den aktuellen Grundsteuerbescheid für das Haus zeigen und prüfen Sie die Berechnung, wenn sich Unklarheiten ergeben.
Notfalls müssen Sie sich vor Ort fachlichen Rat beim Mieterverein, der Verbraucherzentrale oder beim Fachanwalt holen.

Viele Grüße aus Hamburg von
Jens Schütt

#16

Hallo, guten Tag
Die Grundsteuer erhebt die Stadt bzw die Gemeinde.Der Vermieter hat hier keinen Einfluss. Lassen Sie sich die Unterlagen zeigen.Natürlich wird die Grundsteuer teurer wenn die Dachgeschossfläche wegfällt. Was bisher drei bezahlt haben, müssen jetzt Zwei bezahlen.Sie können erst was bewegen, wenn der vermieter plötzlich wieder vermietet.Fragen Sie doch einfach warum nicht mehr vermietet.
mit freundlichen Grüßen a.g.

#17

Die Fläche kann sich nur verringern, wenn die Wohnung endgültig umgewidmet wird. Das muss der Vermieter darlegen und beweisen. Allein sein Entschluss reicht dafür nicht aus. Es muss durch bauliche Maßnahmen verifiziert werden, die eine zukünftige Vermietung ausschließen.

Die Grundsteuer kann sich erhöhen, wenn sich einer ihrer Parameter verändert. Lass dir einfach den aktuellen Beleg schicken, also den Grundsteuerbescheid. Daraus wird es sich ergeben.

Grüße aus Berlin

Stefan Pfeiffer

#18

Hallo,

schwierige Frage.
Zunächst: Eine Verringerung der Gesamtwohnfläche des Hauses aufgrund von Leerstand (geplant oder ungeplant) ist grundsätzlich nicht möglich.
Wie das bei einem möglichen Rückbau (Umbau von Wohnraum zu reinem Nebenraum wie Dachboden, Keller) aussieht ist eine andere Frage. Dazu müsste dann zumindest die Flächenbewertung der Grundsteuer neu erfasst werden. Dagegen spricht, dass die GS ja angehoben wurde, was allerdings auch ursächlich in der Anhebung des GS Hebesatzes oder eine Neufestsetzung durch die GEmeinde liegen kann (bei der Gemeinde/Verwaltung nachzufragen)
Solange die Wohnung in bewohnbarem Zusatnd ist, muss der Vermieter die Umlage voll tragen.

VG

A. Richter

#19

Die Grundsteuer erhöht sich eigentlich jedes Jahr, weil die Stadt/Gemeinde diese neu (und immer höher) festlegt (Hebesatz).
Aber nehmen Sie doch einfach Einsicht in die Rechungen der Verwaltung. Vereinbaren Sie einen Termin und nehmen die Kamera mit und machen von allen Rechungen ein Foto.
Dann verweisen Sie auf die damalige gültige NK Abrechung und zahlen auch nur entspr. dem damaligen Schlüssel. Fordern Sie eine korrigierte NK Abrechung an und zahlen solange keine Nachzahlung, bis diese vorliegt.

#20

Guten Tag!
Eine Änderung der Gesamt-Wohnfläche und Wohn-/Nutzfläche ist unzulässig. Auch wenn die DG-Whg. nicht mehr vermietet wird, gehört sie bei der Berechnung zur Fläche. Hierauf entfallende Kosten muss der Vermieter tragen.
Die Grundsteuer hat sich überall erhöht und somit dürfte dies in Ordnung gehen.
Lassen sie sich doch einmal die Belege zur Nebenkostenabrechnung zeigen. Dies ist Ihr gutes Recht.
Legen sie schriftlich Widerspruch ein.
L.G. Jihet