Nebenkosten angemessen erheben

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Morgen,
der Mieter hat ein Budget von 750 EUR p.M, die meisten Wohnungen liegen hier bei 600 EUR kalt zzgl. ca 150 EUR NK. Eine Wohnung, die dem Mieter positiv auffällt wird angeboten für 700 EUR kalt zzgl. 100 EUR Nebenkosten.
Der Mieter schlägt zu, Mieter und Vermieter verzichten für 4 Jahre auf eine ordentliche Kündigung.
Als die Nebenkostenabrechnung kommt, muss der Mieter feststellen, dass die Betriebskosten ca. 220,- EUR pro Monat betragen, es wird entsprechend nachgefordert und das Mietverhältnis geht ja auch nocvh weiter. Was kann der Mieter tun?
Ist der Vermieter verpflichtet, die NK angemessen zu erheben? Der hatte bei Abschluss des Vertrages angeblich einfach „keine Zeit, sich damit zu beschäftigen und die Unterlagen gerade nicht griffbereit“.
Hätte der Mieter sich die letzte NK-Abrechnung zeigen lassen müssen? Kann der Mieter z.B. auf eine maximale Zahlung von EUR 150,- p.M. bestehen? Besteht ein Sonderkündigungsrecht?
Oder kommt der Vermieter mit so etwas einfach durch, gerade der lange Kündigungsverzicht (Grundbedingung des Vermieters) lässt an der Redlichkeit des Wohnungseigentümers nun etwas Zweifel aufkommen.

Greetz
T.

#2

Huhu,

Das mit den Nebenkosten ist immer eine heikle Sache, da diese ständigen Schwankungen ausgesetzt sind. Diese hängen zu einen vom verbraucher selber ab (Verbrauchsabhänige Kosten) als auch von der Allgemeinen Kostenstruktur (Verbrauchsunabhängige Kosten)

Demgegenüber hat der Vermieter die zu erwartenden Nebenkosten Plausibel anzugeben (meist Rückgriff auf alte Abrechnungen). duch Preissteigerungen und Verbraucherverhalten könne daher hohe Preissprüngen entstehen.

Mehr dazu kannst du hier lesen

http://deutschesmietrecht.de/betriebskosten/23-betri…

#3

„Nebenkosten“ können tatsächlich nur insoweit berechnet und als Vorauszahlung verlangt werden, wie sie tasächlich entstanden sind oder erwartbar entstehen werden.

Der VM konte sie bei Mietvertrgsschluss nur rückwirkend und auch nur auf den verbrauchs un abhängigen, sog. kalten Kostenanteil, auf Anfrage beziffern.

Was der M an verbrauchsabhängigen Kosten für Heizung, Warmwasser, Spül- und Waschmaschine tatsächlich vebraucht, kann er ebensowenig vorhersagen wie außergewöhliche Belastungen, die bei Winterdiensteinsatz oder nach auch rückwirkender Berechnung von Grundsteuer- oder Wassergelderhebung entstehen oder durch laufende Preissteigerungen im Abrechnungszeitraum anfällt. Hier sei nur die Kostensteigerung der Energiekosten durch das EEG angeführt.

Insoweit käme nur ein Anfechtung des Mietvertrages und auch nur dann in Betracht, wenn bei Abschluss des MV bewusst über die Höhe der BK getäuscht wurde und dies beweisereheblich wäre :frowning:

G imager

#4

Hallo

Der Vermieter darf nur angemessene Vorauszahlungen fordern, er ist aber nicht dazu gezwungen > BGB § 556 - das bedeutet ins Normaldeutsch übersetzt: lediglich: der Vermieter darf „keine unangemessen überhöhten Vorauszahlungen“ fordern.
http://www.focus.de/immobilien/mieten/tid-7533/miete…

Daher

Kann der Mieter z.B. auf eine maximale Zahlung von EUR 150,- p.M. bestehen?
Besteht ein Sonderkündigungsrecht?

Nein Nein - es sei denn es liegt hier wirklich eine Täuschung vor, was aber eine explizite Zusicherung bzw. eine Falschauskunft auf ausdrückliches Nachfragen hin voraussetzt. Die Beweislast liegt hier beim Mieter!

Der Mieter hat die Möglichkeit sich bei Anmietung die letzten Nebenkostenabrechnungen zeigen lassen; danach kann er einschätzen inwieweit die Vorauszahlungen angemessen sind. Hat er das denn getan? Hat er sich auch den Energieausweis zeigen lassen?
Entspricht die monatliche Vorauszahlung von 100 € umgerechnet ca. 1,50-2,00€ je m² Wohnfläche/Monat? (der Mieterbund empfiehlt sogar von bis zu 3,00€/m²/Monat auszugehen).
Ansonsten würde auch ein Gericht sagen: der Mieter hatte bei Anmietung überhaupt kein Interesse daran eine kostendeckende Vorauszahlungshöhe zu erfahren - dafür ist dem Vermieter kein Vorwurf zu machen.

Möglicherweise ist der Mieter aber nur deswegen aus dem Häuschen, weil die aktuelle Abrechnung einen nur anteiligen Nutzungszeitraum betrifft
z.B. bei Normal-Abrechnungszeitraum Jan-Dez war der anteilige Nutzungszeitraum nur Nov-Dez:
Da die Vorauszahlungen für alle Kosten (auch Heizkosten) aus Abrechnungsbetrag : 12 Monate ermittelt werden, die Heizkosten aber nur in den Heizmonaten anfallen (i.d.R. Jan-Mrz und Okt-Dez) fehlen dem Mieter damit 3 Vorauszahlungsmonate = Nachzahlung vorprogrammiert.
Man kann also bei unterjährigem Einzug nicht einfach den Abrechnungsbetrag : Nutzungsmonate : 12 Monate rechnen.

Liegt die Verstimmung also nur an einem falschen Denkansatz?

Grüsse Rudi