Nebenkosten fehlerhaft - Rückforderung möglich ?

Behörden & Recht Mietrecht
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Guten Tag,
gehen wir von folgender fiktiven Sachlage aus:

Ein gewerblicher Mieter bekommt jährlich eine Nebenkostenabrechnung, die er dann zur Zahlung anweist. Im Jahr 2009 erhält dieser wieder eine solche Abrechnung, stellt aber mehr durch Zufall fest, dass hier seit Jahren die Grundsteuer umgelegt wird, obwohl diese laut Mietvertrag zu Lasten des Vermieters gehen müsste.

Die erste fehlerhafte Nebenkostenabrechnung erhielt der Mieter Anfang Januar 2006 mit Rechnungsdatum 29.12.2005. Diese beinhaltete die Nebenkosten für den Zeitraum 05.2003 bis 04.2004. Die Abrechnungen der Folgejahre erfolgten daraufhin halbwegs jährlich. Die letzte Abrechnung erhielt der Mieter jetzt für den Zeitraum 05.2007-04.2008.

Fragen:
a) Greift hier die Verjährungsfrist von drei Jahren und kann der Mieter die Überzahlungen zurückfordern ?

b) Gilt dies auch für die 2006 erhaltene Rechnung vom Ende 2005 ?

c) Kann der Mieter die Rückzahlung nebst Zinsen beanspruchen ?

d) Ist die jetzige Abrechnung, welche 16 Monate nach Abrechnungszeitraum erstellt wurde noch zur Zahlung fällig ?

Wichtig ist vielleicht noch, das der Mieter bis 05.2008 keine Nebenkostenvorrauszahlungen geleistet hat, da dies mietvertraglich nicht geregelt war. Er entschied sich jedoch dann dazu, damit der Schock der Rechnung erträglicher würde. Die letzte Abrechnung sieht keine Verrechnung dieser Abschläge vor, da diese laut Vermieter für die regelmäßig ein Jahr verspätet erstellte Abrechnung dienen würde, damit er nicht mit den Nebenkosten in Vorleistung gehen müsste. Demnach wäre die erst nach 16 Monaten erstellte Nebenkostenabrechnung zusätzlich verwirkt ? In voller Summe ???

Für Antworten wäre ich sehr dankbar, natürlich sollte man sich nicht so an Fristen aufhängen und in Anspruch genommene Leistungen auch ausgleichen. Ich möchte hier nur gerne wissen, wie es rechtlich aussieht ? Zumal es unterm Strich um nicht unerhebliche Summen geht, die der Mieter überzahlt hat, weil er nicht etwas lasch mit der Kontrolle der Nebenkostenabrechnungen umgegangen ist, bzw. seiner Bürogehilfin hier ein Stück weit vertraut hat, das diese eine Prüfung vornimmt. Aber auch diese hat`s nicht merken können, da ihr kein Mietvertrag zugänglich war.

Vielen Dank
Schnu

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Moin,
die Regelung, dass die NK- und HK-Abrechnung innerhalb 12 Monaten nach Abrechnungszeitraum beim Mieter vorliegen muss § 556 BGB http://bundesrecht.juris.de/bgb/index.html steht im ‚Untertitel 2‘ Mietverhältnisse über Wohnraum. Es ist also ersichtlich, dass der Gesetzgeber gerade gewerbliche Immobilien von dieser Regelung ausnehmen wollte. (wobei hier auch andere Urteile kursieren)
Irgendwo habe ich auch gelesen, dass Einsprüche gegen Abrechnungen nur innerhalb 12 Monaten möglich sind. Außerdem möglicherweise noch entscheidungsrelevant: Zahlung ohne Vorbehalt, Geschäftsform M-VM (Kaufmann). Aber nichts genaues weiß ich nicht.
Die möglichen Konsequenzen die sich im Mietrecht für Gewerbeimmobilien ergeben können, wie drastische Mieterhöhungen, Kündigungen ohne konkrete Begründung, Änderungskündigungen etc, lassen mich nur raten: Erstmal jemanden fragen, der wirklich Ahnung davon hat (kein Mieterverein, kein Forum) und dann diplomatisch an die Sache herangehen.

vnA (ianal)

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Vielen Dank für Deine Meinung zum Thema.
Im Netz findet man leider widersprüchliche Aussagen zu den Nebenkostenbrechnung. Mal heisst es man müsse innerhalb 12 Monaten widersprechen, mal ist die Rede von einer Verjährung von 3 Jahren.
Auch wird immer wieder davon gesprochen, dass Nachforderung möglich sind, sofern der Mieter den Umstand der zeitlichen Verzögerung der Einwendung nicht zu verschulden hat.

Der Mieter hat in diesem Fall grundsätzlich die Abrechnungen kontrolliert, musste auch diverse Male Korrekturen wegen Form oder Rechenfehlern vornehmen, ist zudem auch auf die Idee gekommen, sich im Internet schlau zu machen, ob Grundsteuerkosten umlagefähig sind. Nach dem was er gefunden hatte, war dem so, so das er nicht mehr in den Mietvertrag geschaut hat. Im Übrigen hat er sich ein Stück weit auch auf sein Personal verlassen, welches damit beauftragt war die Abrechnung zu kontrollieren. Er ist demnach (nach meinem Verständnis) seinen Untersuchungspflichten nachgekommen und hat dann die Zahlungen veranlasst. Das mit dem Passus im Vertrag, das die Kosten vom Vermieter zu tragen sind, hat er somit trotz Sorgfalt schlichtweg übersehen.

Der Mieter hat nunmehr den Vermieter diesbezüglich kontaktiert und um eine Korrektur gebeten. Die Reaktion vom Vermieter steht noch aus, aber eigentlich ist dieser (bisher) immer fair im Umgang mit seinem Mieter gewesen, so dass meine Frage zum Sachverhalt hier nur auftaucht, weil ich für den Fall der Fälle wissen möchte, wie der Mieter argumtentieren kann, sofern der Vermieter sich hier nicht als fairer Vertragspartner entpuppen sollte.

LG
Schnu

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556 BGB mit der Abrechungsfrist und der Einwendungsfrist von jeweils einem Jahr gilt nicht für gewerbliche Mietverhältnisse.
Rückforderungsansprüche dürften nach 3 Jahren verjähren. Die Rückforderung einer im Jahr 2006 geleisteten Zahlung dürfte daher noch nicht verjährt sein.
Fraglich ist allerdings, ob nicht 814 BGB eine Rückforderung ausschließt. Problematisch ist auch, ob nicht in der Zahlung ein Anerkenntnis der Nachforderung liegt.
Ich würde beides zwar verneinen, es gibt aber m.E. widersprüchliche Urteile hierzu.
Zinsen sind ohne Mahnung der Rückforderung m.E. nicht zu leisten.
Der VM kann auch noch nach 16 Monaten abrechnen.

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Hier die Lösung zu der die Parteien gekommen sind:

Der Mieter begeehrte die Rückerstattung der überzahlten Beträge. Der Vermieter entgegnete, dass er bei frühzeitiger Reklamation eine Änderung des Mietvertrages begeehrt hätte, ggf. sonst die Kündigung ausgesprochen hätte. Bei rechtzeitiger Reklamation wäre es somit nicht zu weiteren Überzahlungen gekommen. Dies sah der Mieter als schlüssig an. Beide Parteien einigten sich auf die goldene Mitte, die Hälfte des überzahlten Betrages wurde erstattet. Für die Zukunft will man die Klausel über die Grundsteuer auf den Mieter umlegen.

Da sieht man, reden hilft. Der Mieter ist zufrieden mit der Lösung.

Gruss
Schnu