ein Mieter, der in einer Großstadt eine 30-m²-Wohnung in einem Hochhaus anmietet, bezahlt monatlich laut Mietvertrag 1,66 EUR pro m² Nebenkosten im Voraus. Die im Voraus entrichteten Nebenkosten unterscheiden sich aber stark von den tatsächlich angefallenen Nebenkosten, welche sich auf 2,98 EUR pro m² belaufen. Da es sich um eine „Erhöhung“ der Nebenkosten um rund 80 % handelt, und der Verdacht besteht, der Vermieter habe die Nebenkosten nicht verbrauchsnah kalkuliert, sondern bewusst gering gehalten, um das Mietobjekt für den Interessenten vor Abschluss des Mietvertrags attraktiv zu machen, fragt sich der Mieter, was er rechtlich gegen den Vermieter unternehmen kann.
Da es sich um eine „Erhöhung“ der Nebenkosten um
rund 80 % handelt, und der Verdacht besteht, der Vermieter
habe die Nebenkosten nicht verbrauchsnah kalkuliert, sondern
bewusst gering gehalten, um das Mietobjekt für den
Interessenten vor Abschluss des Mietvertrags attraktiv zu
machen, fragt sich der Mieter, was er rechtlich gegen den
Vermieter unternehmen kann.
Grundsätzlich ist die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung Vereinbarungssache. Einzigst eingeschränkt ist sie durch § 556 Abs.2 BGB, will heißen, sie dürfen nur maximal bis zu einer angemessener Höhe vereinbart werden. Geringere Vorauszahlungen, sogar keine Vorauszahlung kann also vereinbart werden.
Schadenersatzpflichtig wird der Vermieter nur, wenn er den Mieter tatsächlich getäuscht hat um die Wohnung besser vermieten zu können oder zugesichert hat, dass die NK-Vorauszahlung die zu erwartenden Nebenkosten decken wird. Die blose Vermutung reicht nicht aus, da der Mieter beweispflichtig ist.
Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung bei Vertragsabschluß, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
Schadenersatzpflichtig wird der Vermieter nur, wenn er den Mieter tatsächlich getäuscht hat um die Wohnung besser vermieten zu können oder zugesichert hat, dass die NK-Vorauszahlung die zu erwartenden Nebenkosten decken wird. Die blose Vermutung reicht nicht aus, da der Mieter beweispflichtig ist.
Genau. Wer sich vor solchen Überraschungen schützen will, sollte immer mal einen Blick in die letzten Nebenkostenabrechnungen werfen, wenn einem die Vorauszahlungen sehr niedrig erscheinen. Und natürlich explizit nachfragen, ob sich die Nebenkostenvorauszahlungen an den zu erwartenden Nebenkosten orientieren und sich das gegebenenfalls eben auch schriftlich geben lassen.
Richtig, erst wenn der Vermieter die Angemessenheit der Zahlungen wider besseres Wissen ausdrücklich nachweislich bestätigt hätte, läge eine arglistige Täuschung vor. In der Praxis ist der Punkt „wider besseres Wissen“ kaum bis gar nicht nachweisbar…