ums kurz zu machen, der VM hat einen Dummen gesucht und er hat einen gefunden.
jocki: erklär das lieber mal, anstatt m.E. völlig unbegründet weiter Öl ins Feuer zu giessen!
eine etwas komplizierte Geschichte…
nun denn - bei näherer Betrachtung scheinen m.E. die meisten Punkte einfach auf Verunsicherung aus Unwissen/Unkenntnis zu beruhen:
Die NK Abrechnung erfolgte dann für 2006 von Jan-Dez.
Berücksichtigt wurden die NK Vorrauszahlungen je 150 Euro von Jan.- Dez.
Die Betriebskosten Nov-Dez 2005 wurden wohl nicht abgerechnet ?
Nov+Dez = 2 Hauptheizmonate > 120+160= 280 von 1000 GTZ
Da die Heizkostenvorauszahlung für 6 Hauptheizmonate auf 12 Vorauszahlungsmonate verteilt zu zahlen ist, fehlen also 2 Heizkostenvorauszahlungen aus den Sommermonaten.
Wenn die Abrechnung Jan-Dez 2006 keine DEUTLICHE Erstattung ergab, ein nettes Geschenk des Vermieters …
Gasverbrauch wird nach m³ gezählt (Gas-Hauszähler); der Versorger rechnet aber nach kWh ab (und auch sonst wird üblicherweise nach kWh gerechnet); dazu gibt es amtlich festgelegte Umrechnungsfaktoren (abhängig von Gebiet und jeweiliger Durchschnittstemperatur - z.B. aus der Gasrechnung des Versorgers zu sehen).
Angeblich wurden 41.588 kWh für die gasheizung verbraucht (beide Parteine zusammen)(ist Gas und ich dachte wird in cbm gemessen,Rechnung liegt vor)
Ein Beanstandungsgrundlage für „angebliche Werte“ des Versorgers, sollte man schon genauer begründen können, bevor man das „ins Feld führt“ - i.d.R. gibt’s da nichts zu beanstanden, da der Versorger abliest bzw. ablesen lässt.
41.588 kWh für 2 Wohnungen …
… erscheint mir persönlich sehr hoch > verglichen mit einem Neubau (gut isoliert)
> hier z.B. 10/2005-09/2006 = 1 Jahr: 26.012 kWh : Faktor 10,889 = 2388 m³ in einem MFH mit 3 Wohnungen 78+78+67m²
… liegt aber lt. HEIZSPIEGEL - BUNDESWEIT im durchschnittlichen Bereich (111-178)
> 41.588 : (90+145=235m²) = rund 177 kWh/m²/Jahr
http://www.heizspiegel.de/data/test_frame.htm
Rechnung liegt vor
Na, dann ist doch alles aus der Rechnung zu ersehen und scheidet damit als „zu klärende Punkte“ aus:
Verbrauch/Verbrauchsnachweis (Hauszähler Anfangs-/Endstand zu Abrechnungszeitraum), Kosten, Umrechnungsfaktor, …
> ggfs. jetzt mal Hauszähler zur Gegenkontrolle ablesen (und zukünftig zu den Abrechnungsterminen, evtl. gemeinsam mit Vermieter um weiteren Unstimmigkeiten vorzubeugen)
Für die Abrechnung der Heizkosten sind zunächst die Gesamt-Heizkosten zu ermitteln (also Gas, Schornsteinfeger, Wartung, Strom für Umwälzpumpen/Steuerung etc.), ggfs. auf Kosten für Wärme (Raumbeheizung) und für Warmwasserbereitung aufzuteilen und sodann jeweils nach Umlageschlüssel auf die beteiligten Nutzer umzulegen.
Dabei ist eigentlich nach Heizkostenverordnung - HeizkVO vorgeschrieben:
- Verbrauchserfassung durch Heizkörpermessgeräte/je Heizkörper oder Wärmemengenzähler/je Wohnung
- 30-50% der Gesamtkosten = Grundkosten: Umlage nach anteiliger Wohnfläche
- 50-70% der Gesamtkosten = Verbrauchskosten: Umlage nach gemessenen, anteiligen Verbrauchseinheiten lt. Verbraucherfassung
http://www.bfw-gohl.de/gesetze/hkvo_7.htm
ABER:
Mieter(90m²) und Vermieter (145m²)leben in einem Haus
Gem. HeizkVO § 2 gilt bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (genau daraum scheint es sich hier zu handeln), dass auf die Verbrauchserfassung mietvertraglich verzichtet werden kann.
Dann sind die Gesamtkosten (Grund- und Verbrauchskosten) insgesamt nach anteiliger Wohnfläche umzulegen - wie offensichtlich geschehen.
http://www.bfw-gohl.de/gesetze/hkvo_uebersicht.htm
> siehe § 2
Da dasselbe für „Kosten der Warmwasserbereitung“ gilt, bleibt es sich gleich, ob zunächst die Kosten WW-Bereitung ausgeschieden und dann ebenfalls nach Wohnfläche verteilt werden - oder ob gleich der Gesamtbetrag „Kosten für Beheizung und WW-Bereitung“ nach Wohnfläche verteilt wird.
Noch eine Anmerkung: So sinnvoll und erwünscht eine „Verbrauchserfassung-/abrechnung“ meist ist > oft wird dabei nicht bedacht, dass dadurch die umzulegenden Kosten zunächst mal in die Höhe schnellen > Kosten der Verbrauchserfassung gehören ebenfalls zu den umlegbaren Betriebskosten!!
Abgesehen davon, besteht im „Beispielfall“ wohl nach HeizkVO kein Rechtsanspruch auf Verbrauchserfassung.
> Wer darauf Wert legt, darf dann nicht in ein „vom Vermieter selbstbewohntes Haus mit max. 2 Wohnungen“ ziehen bzw. muss bei der Besichtigung VOR Anmietung darauf achten, dass Messeinrichtungen vorhanden sind.
Wasser wurde Kalt-und Warm zusammengerechnet der Verbrauch der Mieter mit 82,8 m³ angegeben.Keine Unterscheidung Warm-Kaltwasser.
Für die Umlage der reinen Wasser-/Abwasserkosten ist auch nicht nach warm/kalt zu unterscheiden.
Der Verbrauch erscheint unrealistisch, da beide berufstätig und wenig geheizt.
Mag sein, aber wenn keine Verbrauchserfassung erfolgt, lässt sich nichtmal eruieren, ob die Vermutung richtig oder falsch ist … ob Mieter/Vermieter jeweils mehr oder weniger als üblich verbrauch.
Der Gesamtverbrauch liegt jedenfalls im Rahmen (siehe oben/Heizspiegel)
(Ab)wassergebühren, Allgemeinstrom
Wenn nachweislich persönliche Verbrauchsanteile des Vermieters in die Gesamtkosten einfliessen, wären die von den umlegbaren Gesamtkosten abzuziehen.
Hier sollte der Mieter ggfs. seinen Vermieter GEZIELT um Klärung bitten, d.h.
- wie erklärt sich beim Allgemeinstrom der hohe Verbrauchsanstieg (von 597 auf 1317 kWh) und insgesamt der wirklich sehr hohe Verbrauch?
- inwiefern hat der Vermieter die Kosten für das von ihm verbrauchte Gartenwasser für den ausschließlich vom VM benutzten Garten abgezogen
> aber Achtung: Gartenpflege (auch Wasserkosten) für Vorgarten/Gemeinschaftsgarten = umlegbar!
Schlüssel 1/3 Pers und 2/3 Wohnfläche
also 33,33% - 66,66%
90 - 145 m² = 38,3% - 61,7%
Klar, dass auf den Mieter bei „ordnungsgemäßerer“ Aufteilung ein höherer Kostenanteil entfällt …
Aber ob das die einzigen womöglich bestehenden Beanstandungspunkte Wasser/Strom aufwiegt …
Zum Allgemeinverständnis hier Links zu Abrechnungen nach HeizkVO/BetrKVO in einer üblichen Form:
Heizkosten nach Heizkostenverordnung
http://www.eddi24.de/dok/HBN%20Zuggasse.pdf
übrige Betriebskosten/Nebenkosten
http://www.eddi24.de/dok/NBN%20Zuggasse.pdf
