Nebenkosten sind doppelt so hoch - HILFE

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo,

ich habe mit Freunden eine Gewerbefläche angemietet,
diese nutzten wir als Lager & Atelier. insgesamt ca. 735qm.

der Mietpreis wurde 04/2009 auf 1000€ festgelegt, die Nebenkosten mit 500€ (Nebenkosten & Heizung).

01/2010 kam die erste nebenkostenabrechnung für den zeitraum 04-06/2009 (nur 3 monate, da im juni immer der abrechnugszeitraum endet) in welcher 1800€ nachzahlung für entstandene Nebenkosten gefordert wurden.

der Nebenkostenanteil belief sich auf 2400€ + 850€ Heizung.

Das bedeutet, das alleine der fixe Nebenkostenanteil, ohne Wasser, Warmwasser & Heizung mit 2400€, den im Mietvertrag vereinbarten Nebenksoten&Heizungsabschlag von 1500€ (500€ im monat) bei weitem übersteigt.

IST DIES RECHTENS ???

nach gesprächen mit der hausverwaltung konnte man sich darauf einigen, das die miete um 300€ gesenkt wird, die nebenkostenabschläge dafür um 300€ erhöht werden, um die nebenkosten zu decken. in der summe bezahlten wir weiterhin 1500€

03/2011 kam nun die nächste nebenkostenabrechnung für den zeitraum 07/2009 - 06/2010 mit einer Nachzahlungsforderung von 4300€ !!!

Wie wir nun rausgefunden haben hat die Hausverwaltung bei der neuen Berechnung der Nebenkosten (800€ statt 500€) die Kosten für die Heizung und Warmwasser vergessen.

die 800€ Nebenkosten decken nämlich nur die Nebenkosten OHNE Heizung/Warmwasser/Wasser/Abwasser

desweiteren hat die Hausverwaltung bei der ersten Abrechnung vergessen Wasser/Abwasser zu berechnen.

Dieser Punkt taucht auf einmal in der aktuellen Abrechnung mit ca. 1500€ auf

  • Heizung & Warmwasser 2800€

= 4300€

Wir sind echt verzweifelt, da wir eigentlich dachten das mit der Hausverwaltung geklärt zu haben, netterweise sind die uns ja auch entgegengekommen und haben die Miete gesenkt um die Nebenkosten erhöhen zu können.

Was können wir machen wenn offensichtlich von Anfang an die Nebenkosten falsch berechnet wurden und wir nun mit so hohen Nachzahlungen konfrontiert werden???

Die realen Nebenkosten belaufen sich momentan auf 1150€ im Monat statt wie ursprünglich vereinbarter 500€ bzw. später 800€.

Vielen dank schonmal das ihr euch soweit durchgelesen hat, ich hoffe ihr habt Rat.

schöne Grüße
Schiefbart

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Hm es wäre interessant wieviel der Tatsächliche Verbrauch war. Das problem ist im Allgemeinen das die Heizkosten in den vergangenen Jahren explosionsartig in die Höhe geschossen sind. Welches Heizsystem wird benutzt ? ist es Ölheizung ?
Ich würde eventuell sogar mal einen Rechtsanwalt aufsuchen um prüfen zu lassen ob mit der Abrechnung alles stimmt.
Grüße

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Nebenkosten sind ja keine Willkür des Vermieters.Wenn diese so entstanden sind , dann sollten sie auch beglichen werden .Ein Großteil ist , denke ich , auf die exorbitant gestiegenen Energiepreise zurück zu führen.

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Hallo Schiefbart,

leider kann ich dir keine positive Nachricht überbringen. Die Nebenkostenabschlagszahlungen müssen sich nicht mit den tatsächlichen Nebenkosten decken sondern sind nur eine Art laufende Anzahlung auf die Abrechnung. Wenn hier also der Anschein erweckt wurde, dass die Nebenkosten der Summer der Abschläge entsprechen, dann ist das zwar eine unschöne Sache aber rein Rechtlich bleibt nur das Verhandeln, was du ja auch schon getätigt hast. Wenn keine Einigung zustande kommt, bleibt euch nur, das Mietverhältnis zu beenden.
Dass das Wasser und Abwasser vergessen wurde kann mehrere Ursachen haben, so zum Beispiel, dass die entsprechende Abrechnung des Versorgers in einem anderen Modus entfällt und dann die drei Monate mit in der laufenden Abrechnung berücksichtuigung finden. das Würde auch die jetzige Höhe erklären. Wenn Sie tatsächlich vergessen wurde, dann ist das ja nur gut für euch.
Tut mir leid, keine angenehmeren Auskünfte erteilen zu können, wünsche euch aber dennoch, dass ihr alles vernünftig klären könnt
Freundliche Grüße

Rüdiger Kühn

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Hallo,

ist unserer Meinung nach nicht rechtens, weil Vorauszahlungen nur in angemesserner Höhe vereinbart werden dürfen (§ 556 BGB). Der hier angegebene Nebenkostenabschlag von seinerzeit 500,00 EUR ist sehr weit neben der Angemessenbarkeit.

Das Problem aber kommt jetzt:

Schadenersatz für den Mieter:
So beschieden in einem Fall die Richter in Karlsruhe: Sei für den Mieter nicht erkennbar, dass „die Höhe der vereinbarten Betriebskosten völlig unzureichend bemessen ist“, und weise der Vermieter nicht auf die Höhe der zu erwartenden Nebenkosten hin, so stehe dem Mieter ein Schadensersatz zu (LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97).

Vor zwei Jahren entschied das Landgericht Berlin: Voraussetzung eines Schadensersatzanspruches - das heißt: Freistellung von der Nachzahlung wegen zu niedrig kalkulierter und vereinbarter Vorschüsse - ist entweder, dass der Vermieter „ausdrücklich zusichert“, die Vorschüsse seien angemessen, oder „bewusst die Betriebskosten zu niedrig ansetzt“, um den Mieter über den Umfang der Belastung zu täuschen.

Ohne Täuschung kein Schadenersatz

Wenn der Vermieter den Mieter indes nicht täusche, habe er grundsätzlich einen Anspruch auf den Ausgleich der entstandenen Betriebskosten, unabhängig davon, ob „die vereinbarten Betriebskostenvorschüsse diese decken“ (Az. 64 S 331/98).

Die Karlsruher Richter des Bundesgerichtshofs kamen zu dem Ergebnis, dass zu gering vereinbarte Nebenkostenpauschalen den Mieter nicht grundsätzlich vor deutlich höheren Nachzahlungen schützen. Dies sei nur dann der Fall, wenn der Vermieter die Nebenkosten vor Abschluss des Vertrages bewusst zu niedrig angesetzt oder er dem Mieter ausdrücklich versichert hat, dass die Höhe der Pauschale angemessen sei.

Einerseits: Bei 500,00 EUR ist für Euch als Mieter eigentlich klar, dass ist für den Monat zuwenig, dass kann niemals klappen.
Andererseits: Auf der anderen Seite ist der Wert schon so grotesk niedrig, dass man hier fast schon von einer Täschung durch den Vermieter ausgehen muss. Das sieht man ja auch daran, dass Euch im Prinzip 300 EUR Kaltmiete pro Monat erlassen wurden. Daher sind hier durchaus Chancen da, über einen Anwalt etwas zu erreichen.

Viele Grüße
JB

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Guten Tag!
Dies ist ja ein recht komplexer Vortrag und doch fehlen einige wichtige Daten.
So z.B. sind Ihre Nebenkosten im Mietvertrag klar deklariert? Haben sie sich mal die Rechnungen zur Abrechnung vorlegen lassen? Wenn ja, stimmt die qm-Zahl, der angrechnete Verbrauch…? Haben sie eine eigene Wasseruhr, einen eigenen Stromzähler, etc ? Wenn ja, stimmen die Daten der Uhren mit dem abgerechneten überein?
Grundsätzlich ist es so, das sie mit Ihrem Verbrauch für die Höhe der Nebenkosten verantwortlich sind, d.h. der Verwalter hat sich bei seinem Ansatz an die Vorwerte gehalten und so eine Vorauszahlung festgelegt. Sollte er willkürliche Fakten angesetzt haben, lief es auf Betrug raus und dies müsste seperat geklärt werden.
Einmal abgerechnete Nebenkosten können nicht mehr verändert werden, d.h. hat der Verwalter in der vorangegangenen Periode Punkte vergessen, kann er diese jetzt nicht mit einrechnen.
Prüfen sie erst mal anhand der Originalbelege, ob der Verbrauch überhaupt so statt gefunden hat. Sind es tatsächlich nur Ihre Verbrauchsdaten oder wurde hier etwas vertauscht oder falsch umgelegt?
Legen sie unbedingt schriftlich Widerspruch ein und fordern Sie Einsicht in alle relevanten Untelagen.
L.G. Jihet

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Hallo Schiefbart,
da ich mich mit gewerblicher Vermietung nicht auskenne, kann ich nur allgemein antworten.

Es ist eine üble Praxis einiger Vermieter, die Nebenkosten sehr niedrig anzusetzen, um Mieter zu bekommen. Das scheint hier auch der Fall zu sein, auch wenn nach der ersten Abrechnung eine moderate Regelung gefunden wurde.
Abgesehen davon ist es für beide Seiten schwer, die Nebenkosten zu schätzen, da diese individuell anfallen, also vom Verhalten des Mieters abhängen.

Ich weiß nicht, ob auch bei der gewerblichen Vermietung die vergessenen Nachzahlungen aus 2009 nicht mehr eingefordert werden können, bei einer Mietwohnung wäre es so.

Leider kann ich nicht weiter helfen.
Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

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Hallo Schiefbart,

leider nein. Das BGB hat in §556 lediglich festgelegt, dass überhöhte Forderungen rechtswidrig sind, bei zu geringer Vorauszahlung ist der Mieter gelinde gesagt selber Schuld.
Folgender Link könnte helfen:

http://www.finanztip.de/recht/mietrecht/br-wohn25032…

Die Gegebenheiten der Mietfläche waren doch vorab bekannt; im Schnitt rechnet man bei Nebenkosten ca. 2 Euro/m2 (natürlich abhängig vom individuellen Verbrauch und der Anzahl der Personen. 500 Euro Nebenkosten pro Monat sind doch ein Witz bei der Fläche!
Rechnen Sie doch einfach mal die Nebenkosten Ihrer aktuellen Mietwohnung hoch…
Lange Rede, kurzer Sinn, Sie können froh sein, dass die Hausverwaltung so entgegenkommend war. Persönlich würde ich es auch für ziemlich bedenklich halten, wenn Mieter um die Zahlung von tatsächlich angefallenen Nebenkosten herum kämen, nur weil sie stark von den „prognostizierten“ Kosten abweichen!
Um die Kosten künftig geringer zu halten können Sie aber auch per Messgerät (bei Ihrem Energieversorger erhältlich) prüfen wo Ihre Stromfresser sitzen, mehr ist leider nicht drin.

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Hallo Schiefbart!
Zuerst mal , ich bin kein Fachmann und auch kein Experte und alles , was ich dir hier rate , entspringt meinem Rechtsempfinden…Klar?
So , zu eurem Problem:
Man sagt ja im Volksmund "Die NK sind die „2te Miete“ , was man fast so auch anwenden kann.
WICHTIG:
Für alle Nebenkosten,die bezahlt werden…UNBEDINGT Rechnungen , Abrechnungen , von allem zeigen lassen , oder in Kopie einfordern!!!
Ohne Rechnung vom Wasserversorger , Stromlieferant u.s.w. ORIGINALE Rechnungen vom Hausverwalter anfordern. Nix bezahlen , was Ihr nicht in Form eines Nachweises gecheckt habt.
Wenn die Mietsache ein Lager ist , benötigt man da überhaupt eine Heizung? oder Wasser?
Für den Teil , der als Atelier dient könnte ich das verstehen, das ihr dort heizt. Aber den Wasserverbrauch für ein Atelier?
Wie schon gesagt , bezahlt nichts , wovon ihr keine Original-Rechnung gesehen habt. Zur Not überschlagt das ganze. Immer wieder passiert es , daß „Oberflächenwasser“ für (bei mir 700qm )Dachfläche berechnet wird und wenn ihr überschlagt bemerkt ihr , dass euer Dach viel kleiner ist! (bei mir hat der Vermieter die Dachfläche von seiner angebauten Scheune mal eben mit reingerechnet und der Hammer war , daß er das über Jahre gemacht hat , und zwar mit jedem seiner 4 Mieter!!! So macht man Geld. Wir sind ihm drauf gekommen , als meine geschäftstüchtige Frau mal alles einsehen konnte. Halt ORIGINALRECHNUNGEN!!!
Er mußte uns alles zurückzahlen. Statt der geforderten 800€ Nachzahlung , musste ER UNS 1400€ zurückzahlen!!!
Das mit dem „Entgegenkommen“ des Vermieters , in dem er eure Miete um 300(?)€:nachläßt!!!Ich halte das für Augenwischerei…Echt!
Trau Schau Wem:wink:
Ich wünsche euch alles gute und wenn ihr Ungereimtheiten findet…es gibt Mietervereine , die für einen bezahlbaren Jahresbeitrag die ganze Sch…nachrechnen und Musterbriefe in Petto hat , die eure Hausverwaltung zum schwitzen bringt!!
Alla , alles Gute wünscht euch …
Frank

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Oje, das ist natürlich alles sehr ärgerlich, aber bei gewerblicher Vermietung leider keine Seltenheit. Gewerbliche Mietverträge sind oft Einzelverträge und müssen sich nicht zwangsläufig an, z.B. die Heizkostenverordnung halten.

Ihr müsst genau lesen, was in dem Mietvertrag vereinbart ist.
Dort sollte stehen, welche und vor allem wie die einzelnen Kostenarten erhoben werden. Hierfür gibt es dann wiederum gestimmte Gesetzmäßigkeiten, nach denen zu verfahren ist. Bspw. müssen Zähler zur Erfassung von Wasser und Wärme geeicht sein. Es dürfen, zu Lasten der Mieter, keine Differenzmessungen durchgeführt werden, u.a.m.

Ich rate Euch dringend, den Vertrag und die Abrechnung mit der HV eingehend zu analysieren und mögliche Abrechnungsfehler zu finden. Solltet Ihr nicht alleine klarkommen, muss ein Beistand mit dazu. (Anwalt, Verbraucherzentrale, etc.)

Gruß u. viel Erfolg.
Weschdl

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Hallo,

ohne die Wohnung Fläche und Gegebenheiten bzw. die nebenkostenabrechnung zu sehen kann man keine qualifizierte Aussage treffen.
Ich empfehle zu einem Mieterverein oder Verbraucherzentrale zu gehen, oder gleich zu einem Fachanwalt.
Gruß Michael

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hallo, schaut in euren Mietvertrag über Hinweise hinsichtlich Kosten und Kostenaufteilung.Sollte nichts enthalten sein, würde ich bei diesen Werten zu einen Mieterverein gehen und lieber etwas bezahlen, um diese problem zu beheben.

gruß

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Ja, was steht den im Mietvertrag??
Nur da gilt, wenn sie sonst keine schriftlichen Nebenabreden getroffen haben.
Wrum haben Sie überhaupt die NK und die Miete angepasst?? Der Vetrag gilt!!!
Und nichts zahlen, was nicht im Vertrag steht!!
Und: Terin vereibbaren und Einsichtnahme der Unterlagen und Rechungen verlangen: alle Rechungen mit 2 verschiedene Kameras knippsen und mit der Abrechung gegenprüfen. Sonst einen Hausverwalter oder andere kundige Person bitten, die Abrechung und Vertrag zu prüfen.
Sie fragen, ob der Verwalter Kopien machen kann (sofort mitnehmen). Wenn nicht, dürfen Sie Fotos machen: und ausdrucken, damit andere kundige Personen das pürfen können, wenn Sie nicht rechnen können bzw. den ertrag lesen können!!! Und nicht geizig sein, wer ds prüft: 4000 ,e sind kein Pappenstiel!!

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Hallo Schiefbart,
so genau weiss ich das mit eurem Fall jetzt auch nicht, aber die Kosten für Strom, Gas und Wasser, ausser Abwasser, fallen normalerweise nicht in die Rubrik Nebenkosten.
Das heisst, entweder der Mieter direkt oder vertretend für diesen der Vermieter, vereinbaren die Höhe der mtl Leistungen mit dem Versorger, also RWE, EON usw.
Ausschlaggebend ist jedoch der tatsächliche Endverbrauch.
Dass der Vermieter derart kulant reagiert und auf Zahlungen in dieser Höhe verzichtet, ist allerdings sehr ungewöhnlich. Daher würde ich vorschlagen, in Zukunft nicht mehr über den Vermieter, sondern direkt über euren Anbieter abzurechnen.
Zuerst sollte eine Zwischenablesung vereinbart werden, bei welcher auch geprüft werden muss, ob evtl noch andere Nutzer über euren Zähler abrechnen.
Dann zahlt ihr zB 3 Monate an den Anbieter direkt und macht erneut Zwischenbilanz. So seht ihr, ob der Verbrauch und die Höhe der Abschläge kompartibel sind.
Sollte es dann immer noch zu so hohen Abschlägen kommen, vergleicht die Anbieterangebote und wechselt gegebenenfalls, bzw checkt euren Verbrauch.
Viel Glück!