Nebenkosten und Auszug

[mc_tunix]

Hallo zusammen,

habe eine Frage zu den Mietnebenkosten nach Auszug.

Das Mietverhältnis endete am 31.1.2011, Fristgerecht (9 Monate nach Abrechnungszeitraum) wurde eine Nebenkostenabrechung erstellt.
Darin entahlten ist wie in den vorangegangenen Jahren auch ein Posten „Gartenpflege“, allerdings sind die Kosten dafür um 400% gestiegen!
Und ein neuer Posten „Treppenhausreinigung“ ist auch enthalten.

Der ehemalige Mieter fragt nach und erhält die Auskunft:
„Eine neue Firma wurde mit der Gartenpflege beauftragt und hat umfangreiche grundlegende Pflegearbeiten durchgeführt. Zusätzlich hat diese Firma ab der Saison 2011/2012 auch den Winterdienst übernommen. Die reellen Kosten wären sogar doppelt so hoch und in der Abrechnung nur der umlegbare Anteil enthalten. Im Jahr (2012) sei jedoch nicht mehr mit so hohen Kosten zu rechnen, da nach den grundlegenden Arbeiten der Pflegeaufwand wieder geringer ist.“
„Die Treppenhausreinigung hat in Absprache mit den Mietern ab April 2011 eine Putzkraft übernommen.“

Können diese Kosten (Gartenpflege, Winterdienst und Treppenhausreinigung) auf das gesamte Jahr umgelegt werden, auch wenn sie deutlich später entstanden?
Der Mieter hat schließlich noch selber Schnee geschaufelt und das Treppenhaus geputzt.
Ist eine Steigerung der Gartenpflegekosten um 400% hinzunehmen, oder sind die Kosten doch eher als nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zu sehen.

Viele Grüße

mc_tunix

[Tarakona]

Hallo,

da passen einige Aussagen nicht zusammen:
Mietverhältnisende Januar 2011 und Kosten die nach Auszug entstanden sind auf der Abrechnung enthalten?

Wenn Sachverhalt wirklich so ist, sollte Mieter umgehend widersprechen und Neuberechnung fordern (falls Auszug Januar 2011).

Viel Gruß von Tarakona

Das Mietverhältnis endete am 31.1.2011, Fristgerecht (9 Monate
nach Abrechnungszeitraum) wurde eine Nebenkostenabrechung
erstellt.

Der ehemalige Mieter fragt nach und erhält die Auskunft:
„Eine neue Firma wurde mit der Gartenpflege beauftragt und hat
umfangreiche grundlegende Pflegearbeiten durchgeführt.
Zusätzlich hat diese Firma ab der Saison 2011/2012 auch den
Winterdienst übernommen. Die reellen Kosten wären sogar
doppelt so hoch und in der Abrechnung nur der umlegbare Anteil
enthalten. Im Jahr (2012) sei jedoch nicht mehr mit so hohen
Kosten zu rechnen, da nach den grundlegenden Arbeiten der
Pflegeaufwand wieder geringer ist.“
„Die Treppenhausreinigung hat in Absprache mit den Mietern ab
April 2011 eine Putzkraft übernommen.“

[Gudrun]

Hallo,

Das Mietverhältnis endete am 31.1.2011, Fristgerecht (9 Monate
nach Abrechnungszeitraum) wurde eine Nebenkostenabrechung
erstellt.

Darin entahlten ist wie in den vorangegangenen Jahren auch ein
Posten „Gartenpflege“, allerdings sind die Kosten dafür um
400% gestiegen!
Und ein neuer Posten „Treppenhausreinigung“ ist auch
enthalten.

Können diese Kosten (Gartenpflege, Winterdienst und
Treppenhausreinigung) auf das gesamte Jahr umgelegt werden,
auch wenn sie deutlich später entstanden?

der Winterdienst für 2011/12 und Treppenhausreinigung ab April können nicht auf den im Januar 2011 ausgezogenen Mieter umgelegt werden.

Der Mieter hat schließlich noch selber Schnee geschaufelt und
das Treppenhaus geputzt.

Dann schreibt der Mieter genau das als Begründung, warum er die Abrechnung in der vorliegenden Form nicht akzeptiert und die Streichung dieser beiden Positionen fordert.

Ist eine Steigerung der Gartenpflegekosten um 400%
hinzunehmen, oder sind die Kosten doch eher als nicht
umlagefähige Instandhaltungskosten zu sehen.

Schwer zu sagen, wenn man nicht weiß, ab wann die neue Firma den Auftrag erhalten hat bzw. wann mit den Arbeiten begonnen wurde.

Falls beides nach dem Auszug, dann sollte der Mieter ebenfalls widersprechen mit dem Hinweis auf sein Auszugsdatum und gleichzeitig dem Vermieter anbieten, die Gartenpflegekosten in Höhe des Vorjahres anteilig für einen Monat zu übernehmen.

Gruß

[von_nix_Ahnung]

Grundsätzlich sind alle im Abrechnungszeitraum anfallenden, umlegbaren Neben- und Betriebskosten auch bei unterjährigem Auszug - dann allerdings zeitanteilig - zu bezahlen.
Alle anderen hier geäußerten Meinungen sind schlicht und einfach falsch.
Betonung liegt auf „umlegbaren“. Sanierungsarbeiten gehören z.B. nicht dazu. Auch einseitig festgelegte Änderungen, wie z.B. die Beauftragung einer Firma ohne entsprechendes Votum der Mieter bereitet Probleme.
Die - auch massive - Kostensteigerung einzelner Positionen hingegen wird regelmäßig in der Abrechnung zu berücksichtigen sein.

vnA

[von_nix_Ahnung]

der Winterdienst für 2011/12 und Treppenhausreinigung ab April
können nicht auf den im Januar 2011 ausgezogenen Mieter
umgelegt werden.

Die Quelle deines Wissens interressiert mich schon stark. Ich bin schließlich nicht allwissend und lerne immer noch gerne dazu.

Falls beides nach dem Auszug, dann sollte der Mieter ebenfalls
widersprechen mit dem Hinweis auf sein Auszugsdatum und
gleichzeitig dem Vermieter anbieten, die Gartenpflegekosten in
Höhe des Vorjahres anteilig für einen Monat zu übernehmen.

Anbieten kann man vieles. Ob der VM darauf eingeht bzw. eingehen muss, steht auf einem anderen Blatt.
Auch hier würde mich die Quelle deines Wissens interessieren.

vnA

[Tarakona]

Grundsätzlich sind alle im Abrechnungszeitraum anfallenden,
umlegbaren Neben- und Betriebskosten auch bei unterjährigem
Auszug - dann allerdings zeitanteilig - zu bezahlen.
Alle anderen hier geäußerten Meinungen sind schlicht und
einfach falsch.

gesetzliche Grundlage oder Urteil, dass man nach Auszug für die Räumungskosten im darauffolgenden Winter herangezogen werden kann?

[von_nix_Ahnung]

BGB 556 Abs.3
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen
Da steht nicht, dass der nächste Winter da nicht mitzählt, weil eine der Parteien das gut finden würde.
Und auch die Schornsteinfegerrechnung vom Dezember ist immer mit bei.

vnA

[Gudrun]

der Winterdienst für 2011/12 und Treppenhausreinigung ab April
können nicht auf den im Januar 2011 ausgezogenen Mieter
umgelegt werden.

Die Quelle deines Wissens interressiert mich schon stark. Ich
bin schließlich nicht allwissend und lerne immer noch gerne
dazu.

Quelle: gesunder Menschenverstand, allg. Verkehrssitte, „Wer die Sonne bestellt, bezahlt sie auch!“
Such dir was aus.

Es gibt garantiert irgendwo ein Urteil dazu - eine solche Sachlage wie hier kommt immer mal wieder vor -, ich habe aber keine Lust zum Suchen. Meine Ansicht/Meinung stützt sich auf folgendes (natürlich auf der Annahme, daß Schneeschaufeln und Putzen vertraglich vereinbart waren):
Die beiden BK-Positionen Winterdienst und Treppenhausreinigung gab es während der Mietzeit des ausgezogenen Mieters nicht. Die Arbeiten wurden bis dato von den Mietern selbst durchgeführt.
Der ausgezogene Mieter hat während seiner Vertragsdauer seine diesbezüglichen Pflichten erfüllt.

Daß VM und restliche Mieter (später) gemeinsam beschlossen haben, die bisherigen vertraglichen Mieter-Pflichten an Fremdfirmen zu vergeben, was faktisch eine Änderung der Mietverträge darstellt, ist für den ausgezogenen Mieter unbeachtlich.
Er hat an der Absprache nicht teilgenommen, denn sein Mietverhältnis bestand zum Zeitpunkt des Beschlusses nicht mehr. Folglich kann es auch keine Änderung seines Mietvertrages gegeben haben.

Warum soll er also für zwei Leistungen bezahlen, die er während seiner Mietzeit höchstselbst erbracht hat?

Falls beides nach dem Auszug, dann sollte der Mieter ebenfalls
widersprechen mit dem Hinweis auf sein Auszugsdatum und
gleichzeitig dem Vermieter anbieten, die Gartenpflegekosten in
Höhe des Vorjahres anteilig für einen Monat zu übernehmen.

Anbieten kann man vieles. Ob der VM darauf eingeht bzw.
eingehen muss, steht auf einem anderen Blatt.
Auch hier würde mich die Quelle deines Wissens interessieren.

Der Punkt Gartenpflegearbeiten ist schwierig, da nicht klar ist, ob es mit der Fremdfirma, die ebenfalls mit dem Winterdienst beauftragt wurde, zwei getrennte Verträge oder nur einen gibt und ob die Kosten – falls nur ein Vertrag – eindeutig zu trennen sind. Hinzu kommt noch die Frage, ob die Kosten für die Gartenarbeiten tatsächlich nur der Pflege zuzurechnen oder nicht doch ein Teil als Instandsetzung anzusehen sind.

Dein Vergleich mit dem Schornsteinfeger hinkt.
Der kommt nämlich jedes Jahr und da ist es egal, in welchem Monat.

Jetzt ist der Mieter so schlau wie vorher.

Gruß

[Mc_Leo]

Hi

der Winterdienst für 2011/12 und Treppenhausreinigung ab April
können nicht auf den im Januar 2011 ausgezogenen Mieter
umgelegt werden.

Die Quelle deines Wissens interressiert mich schon stark. Ich
bin schließlich nicht allwissend und lerne immer noch gerne
dazu.

Quelle: gesunder Menschenverstand, allg. Verkehrssitte, „Wer
die Sonne bestellt, bezahlt sie auch!“
Such dir was aus.

Hmm, dann wäre angebracht das auch so dabei zu schreiben.
Die Abkürzung dafür wäre: afaik = as far as I know

Alles andere wird womöglich für bare Münze genommen…

vlg MC

[Gudrun]

Grundsätzlich sind alle im Abrechnungszeitraum anfallenden,
umlegbaren Neben- und Betriebskosten auch bei unterjährigem
Auszug - dann allerdings zeitanteilig - zu bezahlen.
Alle anderen hier geäußerten Meinungen sind schlicht und
einfach falsch.

Nein. Du irrst hier.
Deine *-geber auch.

Das „grundsätzlich“ ist für Winterdienst und Tr.hausreinigung auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar.

Gruß

[Gudrun]

Grundsätzlich sind alle im Abrechnungszeitraum anfallenden,
umlegbaren Neben- und Betriebskosten auch bei unterjährigem
Auszug - dann allerdings zeitanteilig - zu bezahlen.
Alle anderen hier geäußerten Meinungen sind schlicht und
einfach falsch.

gesetzliche Grundlage oder Urteil, dass man nach Auszug für
die Räumungskosten im darauffolgenden Winter herangezogen
werden kann?

Ja, aber nur dann, wenn es auch schon Räumungskosten im Winter davor gab. Hier sind die Kosten aber erst nach Auszug neu entstanden. Der Mieter hat ja selbst geschippt.

[Tarakona]

da steht nur „dass jährlich abzurechnen“ ist…ob die Position auf den jeweiligen ehemaligen Mieter auch wirklich Auswirkungen hat und zu bezahlen ist, das steht da eindeutig nicht drin…

Tara

[Mc_Leo]

Hi

da steht nur „dass jährlich abzurechnen“ ist…ob die
Position auf den jeweiligen ehemaligen Mieter auch wirklich
Auswirkungen hat und zu bezahlen ist, das steht da eindeutig
nicht drin…

OK, was soll das Gesetz dann bewirken, wenn die Kosten zwar abzurechnen sind, aber dem M nicht in Rechnung gestellt werden dürfen? Wozu dann der Aufwand?

Bislang war mir nur bekannt, das der Abrechnungszeitraum genau deswegen erfunden wurde, um das ganze auch handhabbar zu machen. Einzelabrechnungen extra für jeden M auf den Tag genau ist nicht in der Praxis umsetzbar.

Deshalb würde ich gerne einen Beweis für die Behauptung erhalten, das die Auswirkungen rückwirkend nicht zu bezahlen sind. Dabei geht es nur um Dinge, die auch im MV auch vereinbart wurden.
Gesunder Menschenverstand reicht da nicht. In unseren Gesetzen wimmelt es von ungesunden Regelungen.

vlg MC

[Mc_Leo]

Hi,

Im MV steht, was als Nebenkosten ab zu rechnen wäre.

In der Hausordung, die machmal auch im MV untergebracht ist, seht nachrangig, ob der M auch das Treppenhaus reinigen soll. Eine neue Vereinbarung mit den verbleibenden M nach Auszug wäre ein neuer Vertrag nur mit den verbliebenen. Das würde den Ex-M nicht betreffen.

Der VM müsste dann den Posten Treppenhausreinigung eben ab dem Vereinbarungstermin abrechnen, oder erst im Folgeabrechungszeitraum.

Aber der VM muss nicht alle dieser Kosten jedes Jahr abrechnen. ZB fällt eine Dachrinnenreinigung idR nicht jedes Jahr an, Ungezieferbekämpfung nur wenn es anfällt.
Auch kann der VM für einige Jahre (unterhalb der Gewohnheitsregelung) die Kosten ganz oder teilweise selbst übernehmen.
Er hat aber die Möglichkeit dann wieder die gesamten Kosten um zu legen. Meist fallen dann die M aus allen „Wolken“: Das war ja nie so…
…behaupten dann M, die dies noch nie bezahlt hatten.

Das sie in der Zwischenzeit etwas geschenkt (zB 300%) bekamen, wird dabei leicht übersehen.
Anhand der Einsicht in die Berechnungen für Gartenpflege ließe sich dies nachprüfen.

Manchmal sind auch die Pflegemassnahmen in einem Jahr höher als in den Vorjahren. Das unregelmäßige austauschen von Gehölzen gehört afaik auch dazu.

Der Winterdienst ist auch zu bezahlen, wenn dies so vereinbart wurde. Ansonsen wäre dies so wie in der Treppenhausreinigung beschrieben.
Der M kann trotzdem Schnee schippen, das steht ihm meist frei.
Beim Salzstreuen dann aber schon wieder eher nicht.

vlg MC

[von_nix_Ahnung]

Ob Kosten entstanden sind oder nicht, ist zweitrangig. Entscheidend ist, ob sie hätten entstehen können. Wichtig dabei, dass die NK gesetzeskonform im Mietvertrag auf den Mieter übertragen wurden.

vnA

[von_nix_Ahnung]

http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html

[von_nix_Ahnung]

Ich hatte es schon einmal gefragt:
Gibt es außer deinem (angeblichen) gesunden Menschenverstand noch eine andere Grundlage?
Durch dauerhafte Wideerholung erhöht sich für mich die Richtigkeit deiner Aussage nicht.

vnA

[Gudrun]

Ich hatte es schon einmal gefragt:
Gibt es außer deinem (angeblichen) gesunden Menschenverstand
noch eine andere Grundlage?
Durch dauerhafte Wideerholung erhöht sich für mich die
Richtigkeit deiner Aussage nicht.

Ich habe es an anderer Stelle bereits ausgeführt.
Aber bitte, dann nochmal (und nur bezogen auf Winterdienst und Treppenhausreinigung):

Entweder leistet der Mieter selbst oder er muß die Leistung eines Dritten bezahlen.
Unser Mieter hat aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtung selbst geleistet - wie alle anderen Mieter in diesem Zeitraum auch.

Alle anderen Mieter haben nach dem Auszug unseres Mieters beschlossen, zukünftig nicht mehr selbst zu leisten, sondern die Leistung eines Dritten zu bezahlen. Dann können mit diesen neuen Kosten auch nur die anderen Mieter belastet werden.

Das ist kein Widerspruch zum § 556(1) BGB „… Betriebskosten sind die Kosten, die … laufend entstehen“, da 1. es sich ja gerade nicht um laufende, sondern um neu entstandene Kosten handelt,
und 2. gilt im dt. Recht das Prinzip, daß (einzel-)vertragliche Regelungen (sofern sie nicht blabla) vorrangig gesetzlicher Regelungen sind.

Müßte unser Mieter die nachträglich neu entstandenen Kosten der Drittleistung anteilig bezahlen, obwohl er selbst geleistet hat, wäre das m.E. eine ungerechtfertigte Bereicherung der anderen Mieter.

Vielleicht hilft auch der Hinweis auf
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprec…
„während des bestehenden Mietverhältnisses“, was für mich(!) im Umkehrschluß bedeutet, daß es für beendete Mietverhältnisse nicht gilt.

In einem anderen BGH-Urteil zu Betriebskosten ist wörtlich von „laufenden Mietverhältnissen“ die Rede.
(Link finde ich grade nicht, reiche ich heute abend nach.)

Man könnte sich auch überlegen, was es noch alles für neu entstehende Betriebskosten gibt mit der Frage, ob bereits beendete Mietverhältnisse mit den Kosten hierfür belastet werden können.

Z.B. neuer Kabelanschluß im Haus ab Monat August 2012.
Muß ein ausgezogener Mieter für den Monat Januar 2012 Kabelgebühren bezahlen?

Gruß

[Gudrun]

Ob Kosten entstanden sind oder nicht, ist zweitrangig.
Entscheidend ist, ob sie hätten entstehen können.

Langsam wird’s absurd.
Seit wann dürfen fiktive Kosten abgerechnet werden?

Gruß

[Mc_Leo]

Hi

Ob Kosten entstanden sind oder nicht, ist zweitrangig.
Entscheidend ist, ob sie hätten entstehen können.

Langsam wird’s absurd.

???

Das von dir gepostet Urteil besagt, das sehrwohl nachträglich Kosten umgelegt werden können, wenn dies so vereinbart war. Also ein Argument gegen die Freistellung eines Ex-M.

Das kann man auch als absurte Argumentationsfolge erkennen.

Seit wann dürfen fiktive Kosten abgerechnet werden?

Das hat hier niemand behauptet.

Gruß

vlg MC