Nebenkosten-Verjährung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo, liebe Experten,

es heißt ja allenthalben, Nachforderungen für Mietnebenkosten können nur noch im darauffolgenden Jahr geltend gemacht werden, ansonsten bleibe der Vermieter auf ihnen sitzen. Also: Heizkosten aus 2004 können bis Ende 2005 nachgefordert werden, aber solche aus 2003 und früher sind bereits verjährt.

Was passiert aber nun in dem angenommenen Fall, dass ein Vermieter selbst erst im Jahre 2005 vom Energieversorger mit der „Entdeckung“ konfrontiert wird, dass ein Heizungszähler seines Mietshauses „aus Versehen“ seit 1999 nicht mehr abgelesen wurde? Er erhält eine gesalzene Rechnung für diesen einen Zähler, erlangt also selbst erst im Jahre 2005 davon Kenntnis. Kann er nun noch die Jahre 1999 bis 2003 seinen Mietern nachberechnen?

Dafür spricht meines Erachtens: Er kann ja nichts für die Schlamperei des Energieversorgers; dagegen: Auch solche Dinge sollte ein wachsamer Vermieter im Auge behalten. Im Übrigen kann er ja versuchen, sich per Schadenersatzforderung am Energieversorger schadlos zu halten.

Sollte die Nachforderung statthaft sein, gibt es ja ein zusätzliches Problem: Die Mieter können während dieses langen Zeitraums gewechselt haben. Man kann ja nun wohl schlecht diejenigen „hängen“, die zufällig zum Zeitpunkt der Nebenkostenabrechnung in den jeweiligen Wohnungen leben, oder?

Vielen Dank an alle, die etwas zu diesem Beispiel beitragen möchten.

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Hallo,

es heißt ja allenthalben, Nachforderungen für Mietnebenkosten
können nur noch im darauffolgenden Jahr geltend gemacht
werden, ansonsten bleibe der Vermieter auf ihnen sitzen. Also:
Heizkosten aus 2004 können bis Ende 2005 nachgefordert werden,
aber solche aus 2003 und früher sind bereits verjährt.

korrekt, wenn der Vermieter die Ursachen der verspäteten zu vertreten hat.

Was passiert aber nun in dem angenommenen Fall, dass ein
Vermieter selbst erst im Jahre 2005 vom Energieversorger mit
der „Entdeckung“ konfrontiert wird, dass ein Heizungszähler
seines Mietshauses „aus Versehen“ seit 1999 nicht mehr
abgelesen wurde? Er erhält eine gesalzene Rechnung für diesen
einen Zähler, erlangt also selbst erst im Jahre 2005 davon
Kenntnis. Kann er nun noch die Jahre 1999 bis 2003 seinen
Mietern nachberechnen?

Sowohl für den Vermieter als auch den Mieter gelten die Verjährungsfristen. Der Energieversorger kann daher nicht Kosten verlangen, die verjährt sind. So sind alle Kosten, die bis 31.12.2002 angefallen sind, verjährt.

Allerdings klingt dieser Vorgang, dass das E-Werk die Abrechnung vergessen haben soll, mehr als unwahrscheinlich. Zumindest also die Darstellung des Vermieters, das E-Werk rechne zu spät ab, überprüfen.

Ob dem Mieter hier wirklich noch Forderungen ausser 2004 zu stellen sind, dürfte man aus der Höhe der Kosten möglicherweise ableiten. Es klingt etwas unglaubwürdig und der VM hat auch eine gewisse Sorgfaltspflicht, dass er angeblich nicht bemerkt haben will, dass ihm Kosten nicht berechnet werden.

Dafür spricht meines Erachtens: Er kann ja nichts für die
Schlamperei des Energieversorgers; dagegen: Auch solche Dinge
sollte ein wachsamer Vermieter im Auge behalten.

eben, siehe oben

Im Übrigen

kann er ja versuchen, sich per Schadenersatzforderung am
Energieversorger schadlos zu halten.

er muss die Einrede der Verjährung geltend amchen für den Zeitraum bis 31.12.2002.

Sollte die Nachforderung statthaft sein, gibt es ja ein
zusätzliches Problem: Die Mieter können während dieses langen
Zeitraums gewechselt haben. Man kann ja nun wohl schlecht
diejenigen „hängen“, die zufällig zum Zeitpunkt der
Nebenkostenabrechnung in den jeweiligen Wohnungen leben, oder?

das darf auch nicht geschehen. es dürfen nur die Kosten in der laufenden Abrechnung eingesetzt werden, die tatsächlich angefallen sind. Nachforderungen wegen Fehlern sind getrennt darzustellen.

Grüsse Günter

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Dank und Präzisierung
Vielen Dank zunächst, und hier noch eine kleine Präzisierung. Nehmen wir also an:

Anfang 2000 wurde für die Heizung ein neuer Zähler durch die Stadtwerke eingebaut, Zählerstand 0, danach nie abgelesen (nicht gefunden oder nicht zugänglich), sondern geschätzt. Auf der Grundlage dieser Schätzung wurde auch stets abgerechnet. Geschätzter Stand Ende 2003: 58.000 kwh.

Ende des Jahres 2004 wurde dann richtig abgelesen. Stand: 268.000 kwh. Ergo: Alle früheren Schätzungen waren viel zu niedrig. Kann denn nun die Differenz zwischen Schätzung 2003 und Ablesung 2004 von 210.000 kwh für das Jahr 2004 berechnet werden?..

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Hallo,

aus meiner Sicht, nein.

Die Verjährungen bleiben. Die Fristen des § 556 BGB ( Betriebskosten ) bleiben auch. Der VM hat hier offenbar die notwendige Sorgfalt vermissen lassen. Der Fehler geht durchaus auf sein Konto, wenn er den Zähler nicht zugänglich gemacht hat oder die Voraussetzungen nicht geschaffen hat, dass abgelesen werden konnte.

Gerade auch deshalb, weil wiederholt der Verbrauch nur geschätzt wurde, sehe ich beim VM das Hauptverschulden. Er hätte prüfen müssen ob die Schätzungen den Tatsachen entsprechen. Der Mieter hat die Kosten für 2004 ( wenn diese bis 31.12.2005 vorgelegt werden ) und für 2005 zu zahlen, nicht jedoch die Nachforderungen. Hier trifft den VM ein Verschulden. Und wenn ihn dieses Verschulden trifft, denn der Energieversroger ist in diesem Fall sein Erfüllungsgehilfe, ist der § 556 Abs 3 Satz 1, 2 und 3 anzuwenden.

Grüsse Günter

Anfang 2000 wurde für die Heizung ein neuer Zähler durch die
Stadtwerke eingebaut, Zählerstand 0, danach nie abgelesen
(nicht gefunden oder nicht zugänglich), sondern geschätzt. Auf
der Grundlage dieser Schätzung wurde auch stets abgerechnet.
Geschätzter Stand Ende 2003: 58.000 kwh.

Ende des Jahres 2004 wurde dann richtig abgelesen. Stand:
268.000 kwh. Ergo: Alle früheren Schätzungen waren viel zu
niedrig. Kann denn nun die Differenz zwischen Schätzung 2003
und Ablesung 2004 von 210.000 kwh für das Jahr 2004 berechnet
werden?..