Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
1

Liebe/-r Experte/-in,

ich hätte da mal eine Frage in Bezug auf den Nebenkostenabrechnung und Ihre Fristen.

Hab jetzt soviel unterschiedliches gelesen, dass ich gar nicht mehr durchblicke.

Welche Frist muß der Vermieter bei der Erstellung bzw. Zustellung der NK-Abrechnung einhalten?

Wie verhält es sich bei Auszug? Also Auszug März 2008? Läuft die Zustellungsfrist dann im März 2009 oder doch erst im Dezember2009 ab? Abrechnungszeitraum war glaub ich immer Jan.-Dez.!

Und gibt es bestimmte Faktoren, die bei einer anteiligen NK-Abrechnung berücksichtigt werden müssen?
Also was muß mir der Vermieter aufzeigen, wie errechnet er die Anteile und darf eine Mietminderung auf die Nebenkosten bezogen werden?

Ich danke schon einmal für Eure Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
N.Brockholz

2

Hallo,
nun, die Fristen sind so eine Sache.
Was folgt, ist keine verbindliche Rechtsberatung, sondern nur eine Darlegung der mir bekannten Fakten. Im Zweifelsfalle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren, ich werde mich bemühen, an entsprechender Stelle darauf hinzuweisen.
Grundsätzlich gilt:

  • Die Hausgeldabrechnung (betrifft den Eigentümer) sollte fertig sein innerhalb von 6 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres.
  • Die Nebenkostenabrecnung (betrifft Mieter) sollte fertig sein und zugestellt werden innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Wirtschaftsjahres.

Angenommen das Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr, also vom 01.01. bis 31.12. bedeutet dies, das die Hausgeldabrechnung bis 30.06. des folgenden Jahres, die Nebenkostenabrechnung bis 31.12. des ebenfalls folgenden Jahres zugestellt sein sollte, ausser der Vermieter hat eine verspätete Zustellung der Nebenkostenabrechnung nicht zu verschulden (HK-Ablesefirma war zu langsam, Hausverwaltung konnte nicht schneller abrechnen). Dies muss entsprechend belegt werden. Hier ggf. RS mit RA!

Der Mieter hat nach Zustellung ein Monat Zeit Einwändungen gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen. ACHTUNG: Hier ggf. RS mit RA!

Bei unterjähriger Abrechnung, sprich bis 31.03. erfolgt die ZEITANTEILIGE Abrechnung dann und genauso, als wäre der Mieter bis Ende des Jahres geblieben, nur mit entsprechender Abrechnung über die entsprechende Monate - in diesem Beispiel über 3/12 des Jahresbetrages bzw. nach tatsächlichem Verbrauch (Heizung, Wasser, Warmwasser). Für die genaue Aufschlüsselung siehe Mietvertrag, ggf. RS mit RA!

Nicht ganz klar ist mir der Punkt, die Mietminderung auf die Nebenkosten zu beziehen. Sofern eine Mietminderung gerechtfertigt und entsprechend angekündigt wurde, darf eine Gutschrift der Nebenkosten nicht mit dieser Mietminderung verrechnet werden, anders, wenn die Mietminderung nicht richtig oder nicht berechtigt war - dringend RS mit RA!

Ich hoffe, ich konnte wenigstens etwas helfen. Nochmals mein Hinweis: Dies ist keine Rechtsberatung und erspart die Rücksprache mit einem Rechtsanwalt nicht.

Freundliche Grüße,

J. Lehmann

3

Hallo Nancy,

die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats
nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die
Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei
denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der
Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die
Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften
Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann
der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat
die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(aus http://www.anwaltseiten24.de/rechtsgebiete/mietrecht…
lexikon/nebenkostenabrechnung-frist.html)
Auch bei einem Auszug ändert sich daran meines Wissens nichts.

Bei der Zusammenstellung der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung ist sehr
wichtig, was im Mietvertrag geregelt ist. Aber auch hier gibt es gute Quellen im
Netz. z.B. http://www.anwaltseiten24.de/mietrecht-lexikon/betri…

Mietminderungen beziehen sich auf die Bruttomiete. Also auch auf die Betriebs-
und Nebenkosten.
Urteil von 2005 (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof XII ZR 225/03)

MfG
Mary

4

Hallo Nancy,

die NK-Abrechung muss bis zum 31.12.2009 erstellt werden.

Die NK-Abrechnung muss für Laien nachvollziehbar sein.
Kostenart, Verteilerschlüssel, Gesamtkosten, Deine anteiligen Kosten

Bitte unbedingt im Mietvertrag nachsehen, ob er alle Kosten umlegen darf. Manche Vermieter legen etwas um und haben es im MV ausgeschlossen. Bitte auch dort nachsehen, ob in Sachen Kostenverteilung (nach qm, Peronen etc.) vereinbart wurde.

Mietminderungen haben mit NK-Abrechnungen nichts zu tun…er darf ein Guthaben nicht mit einer Mietminderung aufrechnen.

Gruss
Silke

5

Liebe/-r Experte/-in,

Hallo Nancy,

ich hätte da mal eine Frage in Bezug auf den
Nebenkostenabrechnung und Ihre Fristen.
Hab jetzt soviel unterschiedliches gelesen, dass ich gar nicht
mehr durchblicke.
Welche Frist muß der Vermieter bei der Erstellung bzw.
Zustellung der NK-Abrechnung einhalten?

Die Frist beläuft sich bis auf 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum(in der Regel Januar bis Dezember)
Für das Kalenderjahr 2008 muss diese Abrechnung bis zum 31.12.2009 beim Mieter sein, danach geht nichts mehr.

Wie verhält es sich bei Auszug? Also Auszug März 2008? Läuft
die Zustellungsfrist dann im März 2009 oder doch erst :im Dezember2009 ab? Abrechnungszeitraum war glaub ich immer Jan.-Dez.!

Der Vermieter hat auch hier bis zum 31.12.2009 Zeit,denn bei mehreren Mietparteien ist das manchmal nicht anders möglich, zumal einige benötigte Abrechnungen der Behörden usw.erst im März oder auch später,dem Vermieter vorliegen.

Und gibt es bestimmte Faktoren, die bei einer anteiligen NK-Abrechnung berücksichtigt werden müssen?
Also was muß mir der Vermieter aufzeigen, wie errechnet er die Anteile und darf eine Mietminderung auf die Nebenkosten bezogen werden?

Schauen Sie sich bitte Ihren Mietvertrag an. Dort müssen alle Nebenkosten aufgeführt sein und da steht auch wie die Abrechnung erfolgt, nämlich überwiegend nach der Fläche und in Einzelfällen nach Personenzahl.
Energieverbrauch wie Strom, Gas, Heizung und Wasser muss durch Meßwerke gezählt werden.
Bei einer Mietminderung ist der Grund hierfür entscheidend und der kann ja sehr unterschiedlich sein.
Ich hoffe, Ihnen hiermit einen kleinen Dienst erwiesen zu haben und grüße Sie recht herzlich.
Heinz Brassel

Ich danke schon einmal für Eure Hilfe.

Mit freundlichen Grüßen
N.Brockholz

6

Liebe/-r Experte/-in,

Vielen lieben Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Heut hab ich nun grad gelesen, das es ein neues Urteil vom LG in Darmstadt gibt, in dem es heißt, dass der Vermieter spätestens 1 Jahr nach dem Auszug des Mieters die NK abgerechnet haben muß, sonst bleibt er auf den Kosten sitzen. AZ: 6 S 182/08

Können Sie mir dazu evtl. etwas sagen?

Vielen Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

N. Brockholz

7

Hallo!

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!

Allerdings möchte ich noch einmal etwas hinterfragen.

Heute habe ich gelesen, dass es vom LG Darmstadt ein neues Urteil gibt, in dem es heißt, dass der Vermieter bis spätestens ein Jahr nach Auszug des Mieters die NK abgerechnet haben muß! AZ 6 S 182/08

Können Sie mir evtl. dazu etwas sagen?

Vielen lieben Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Nancy

8

Hallo,

vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort!

Ich möchte Ihnen dennoch gern nocheinmal eine Frage stellen.

Heute habe ich gelesen, dass es vom LG Darmstadt ein neues Urteil diesbezüglich gibt. Und zwar muß der Vermieter bis spätestens 1 Jahr nach Auszug des Mieters die NK abgerechnet haben. AZ: 6 S 182/08

Können Sie mir evtl. darauf eine Antwort geben?

Vielen Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

N. Brockholz

9

Hallo!

Vielen Dank für die schnelle und ausführliche Antwort.

Dennoch würde ich gern etwas hinterfragen.

Vorhin habe ich gelesen, dass es vom LG Darmstadt ein neues Urteil gibt, in dem es heißt, dass der Vermieter bis spätestens 1 Jahr nach Auszug des Mieters die NK abgerechnet haben muß. AZ: 6 S 182/08

Können Sie mir evtl. dazu etwas sagen?

Vielen Dank im voraus.

Mit freundlcihen Grüßen

Nancy

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Hallo Nancy,
Auch für mich ist das ein neues Urteil und ich danke Ihnen für Ihre Mitteilung.
Allerdings kann dieses Urteil dann problematisch werden, wenn ein Mieter Ende Januar oder auch Februar 2008 ausgezogen ist und ich soll nun bis Ende Januar 2009 alles abgerechnet haben.
Das mag in Einzelfällen so gehen, aber in einem Mietshaus, wo der Mieter ein Glied in der Gesamtabrechnung ist, müssen der Hausverwaltung erst einmal alle Unterlagen vorliegen und das ist meistens im Januar oder Februar noch nicht der Fall.
Nun man wird dann wohl in diesen Fällen eine Pauschalabrechnung machen müssen.
Mehr kann ich dazu nicht sagen.

Herzliche Grüße

Heinz Brassel

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Nein, die Abrechnung muss bis zum 31.12. des Folgejahres erstellt werden. Anders geht es nicht…es gibt ja nicht nur 3 Familienhäuser, sondern auch große Wohnanlagen, wenn man dort immer unterjährig Abrechnungen erstellen würde, wäre das Chaos perfekt…stimmt schon so, wie ich geschrieben habe.

Gruss

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Hallo Nancy,
gerade habe ich das gefunden, was ich auch vermutet hatte:
Das Urteil ist offensichtlich falsch zitiert.
Hier:
http://www.vnwi.de/Portals/0/pdf/Urteilsbesprechunge…
kann man die genaueren Umstände nachlesen.
Es ging um einen gewerblichen Mieter, und auch hier muss der Vermieter die
Betriewbskostenabrechnung seinem Mieter innerhalb von EINEM JAHR NACH
ABSCHLUSS DER ABRECHNUNGSPERIODE zukommen lassen.
lg
Mary

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Das genannte Aktenzeichen betrifft die Abrechnung von gewerblichen Mietern - auch diese sollten zügig im Jahr nach Auszug (Auf dein Beispiel angewendet) eben in 2009 abgerechnet werden. Schwierig ist es eben, wenn der Mieter am Anfang des Jahres ausgezogen ist (Januar bis April), denn zu 80% ist dann ein Jahr später die Abrechnung des Vorjahres noch nicht fertig gestellt, daher ist die Vorstellung der Abrechnung spätestens ein Jahr (12 Monate) nach Auszug (31. März des Folgejahres) eher eine Wunschvorstellung.
Dies ist nur insofern möglich, wenn die Abrechnung 2008 auch schon fertig gestellt ist und abgerechnet werden kann (nochmal mein Hinweis, Hausgeldabrechnung an Eigentümer bis 30.06., NK-Abrechnung für Mieter bis 31.12.).

Übrigens: Bei Abrechnungen, die länger als 1 Jahr herliegen, können keine Nachforderungen mehr eingeholt werden. Glück für Mieter, Pech für Vermieter, seine „Strafe“ für verspätetes Abrechnen. Dagegen muss der Vermieter Gutschriften aus zuviel gezahlten Vorauszahlungen entsprechend erstatten.

Freundliche Grüße,

J. Lehmann

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hallo nancy,

der vermieter kann bis dez 2009 abrechnen.
mietminderung auf die nebenkosten gehen nicht,
nur wenn man was bezahlt was man nicht bekommt,
zb gas und heizt mit strom, weil gas abgestellt ist usw.
grüßle
tania