Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

mein Vater ist Vermieter eines alten Hauses mit 2 Mietern. Die Wohnungen werden mit Öl geheizt. Bisher hatten beide Mieter das Öl für sich selbst bestellt, da beide ihren eigenen Tank hatten.
Nun musste ein Tank aus Altersgründen ausgebaut und entsorgt werden, eine neue Leitung wurde gelegt und es wurden 2 Uhren installiert ( alles über eine Fachfirma ). Die Restmenge des kleinen Tanks des einen Mieters ( 600 Liter ) wurden abgepumpt und in den grossen Tank gefüllt ( nun insgesamt 4200 Liter )
Nun kommt die spannende Frage, wer zukünftig für die Abrechnung und Bestellung des Heizöls zuständig ist.
Wir haben eine weitere Firma angefragt, die die Abrechnung machen soll, die wollten ca. 110,- Euro für die jährliche Aufnahme und Abrechnung haben und wollten uns die Uhren ( 5-Jahres-Vertrag ) vermieten für ca. 60,- Euro pro Jahr pro Uhr (!). Da wir aber die Uhren schon eingebaut hatten und diese nicht demontieren wollten, hatte diese Firma sagen wir mal nicht mehr das grösste Interesse am reinen Abrechnungsgeschäft.
Ich habe meinen Vater geraten, ein Mieter soll das Heizöl bestellen und dann anschliessend mit dem anderen Mieter gemäss tatsächlichem Verbrauch abrechnen. Mein Vater und ich helfen bei der jährlichen Verbrauchsaufnahme- und abrechnung, so dass keiner den anderen übers Ohr haut…
Mein Vater allerdings sagt, er müsse als Vermieter das vorhandene Heizöl abkaufen, im Bedarfsfall zukünftig Heizöl nachkaufen und das mit den Mieter ( als monatlicher Abschlag und am Ende der Heizperiode genau ) abrechnen.
Welche Methode ist nach dem Gesetz nach richtig ? Muss mein Vater als Vermieter für das Heizöl jeweils in Vorleistung treten ?
Und vielleicht noch eine Frage: es soll einen Umrechnungsfaktor bei der Heizölabrechnung geben, wonach man auf der Uhr die Wärmeeinheiten ablesen kann und dann mit einem Faktor rechnen kann, so dass man genau sagen kann, wieviel Liter Öl genau diesen Wäremeinheiten entspricht… ( der Gas-wasserinstallateur sagte was von 11,68 Wärmeienheiten = 1 Liter Öl oder so… ) Wo kann man diesen nachlesen ?

Sorry, jetzt ist die Frage doch viel länger geworden als ursprünglich geplant … Vielleicht können Sie mir ja bei einer Sache weiterhelfen;
Vielen Dank für Ihre Zeit und Mühe im Voraus !

Gruss Frank

#2

Hallo Frank,

eine lange Frage, eine lange Antwort. Das meiste davon sind technische Angelegenheiten.

Eine Abrechnung für ein Zwei-Parteien-Haus habe ich bisher in dem Maße noch nicht gemacht, zumal da andere einfachere (teilweise aber auch komplizierter und ungerechterere) Regeln tragend sind, als in einem Mehrfamilienhaus.

Grundsätzlich gilt, der Eigentümer ist für die Versorgung zuständig, sofern nicht vom Mieter die absolute und sichere Versorgung der (beiden) Parteien gewährleistet werden kann (in diesem Fall insofern zutreffend, als dass ein Tank ausgebaut wurde und beide nun vom anderen Tank versorgt werden).
Eine Frage, die ich mir gerade stelle, zwei Tanks = zwei Heizanlagen, nun ein Tank = immernoch zwei Heizanlagen? Dann ist die Lösung mit der Durchlaufuhr am besten.
Ein Tank = eine Heizanlage - die Heizkosten teilen sich auf beide Mieter auf. Laut Heizkostenverordnung ist ein Schlüssel 50:50, 60:40 oder 70:30 anzuwenden, sprich ein Teil nach Verbrauch, der andere nach Fläche. Je nach Gebäudetyp kann die eine Variante „gerechter“ sein als die andere.

Ich glaube zu wissen, bei einem Zwei-Familienhaus kann dann schon die Abrechnung nach Fläche erfolgen, besser aber ist, letztendlich die Heizkostenablesegeräte an den Heizkörpern dran zu haben. Die Mietkosten für die Geräte kann man an die Mieter übrigens weiter geben.

Unter diesen Umständen würde ich die 60 € jährlich, auf den Monat runtergerechnet 5,- an den Mieter weiter geben und die Firma beauftragen.

Das mit den Wärmeeinheiten muss ich ehrlich gesagt passen, das sind abrechnungs- und Anlagentechnische Angaben, von denen ich leider nicht viel weiss (meiner Vermutung nach auch Anlagen- und Gebäudeabhängig - Isolierung, Wärmeschutzfaktor, etc.).

Viel Erfolg,

J. Lehmann

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#3

Hallo,

der Vermieter ist für die Ölmenge verantwortlich.
Er muss seinen Mietern eine beheizbare Wohnfläche zur Verfügung stellen, ansonsten kann der Mieter bis zu 50% der Miete kürzen.

Für die Abrechnung sollte man eine Firma beauftragen, versuch doch mal bitte ein paar Angebote reinzuholen, dann kannst du dich für den günstigsten entscheiden.

Das mit den Wärmeeinheiten weiß ich ehrlich gesagt nicht so genau.
Das macht die Firma, die berechnet wer wieviel an Heizkosten bezahlen muss.

Ich hoffe dir wenigstens etwas geholfen zu haben.

MfG
Mustafa aus Krefeld

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#4

Hallo Frank,
habe gerade keine Zeit…melde mich aber später nochmal hierzu.
Gruss
Smilla

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#5

Hallo Frank,

Ihr Vater hat Recht: der Vermieter bestellt das Heizöl, bezahlt es und geht damit in
Vorleistung. Die Mieter zahlen eine Nebenkostenpauschale, die auch die Heiz/
Ölkosten
abdecken sollten. Am Ende des Jahres wird vom Vermieter der Verbrauch ermittelt
und
die Abrechnung erstellt.
Für die zwei Parteien könnten Geübte die Abrechnung zwar selbst machen, ich
würde
ihrem Vater und Ihnen jedoch dringend empfehlen, das – zumindest die ersten Jahre
–
extern machen zu lassen, da gerade bei den Heizkostenabrechnungen vom
Gesetzgeber
bestimmt viele Einzelheiten zu beachten sind. (Verhältnis
Grundkosten/Verbrauchskosten, Berechnungen bei Mieterwechseln mitten im Jahr,
denn
im Sommer wird weniger Öl gebraucht als im Winter, d.h. die: Aufteilung der
Verbrauchseinheiten gem. Gradtaganteiltabelle, Berechnung der Anteile des Öls, das
für
die Erwärmung des Warmwassers benötigt wird, die Aufteilung in Grundkosten und
Verbrauchskosten, die Zurechnung der einzelnen Kosten wie
Wartung/Schornsteinfeger
etc. zu den Heizkosten etc. Also ganz einfach ist es nicht! Ein Blick in die aktuelle
Heizlostenverordnung macht dies schon deutlich:
http://bundesrecht.juris.de/heizkostenv/index.html
Die Beträge, die Sie für die Firma (wahrscheinlich Ista oder techem?) nennen sind m.
E.
nicht zu hoch und Sie haben die Gewissheit, dass richtig und gerecht abgerechnet
wird,
zudem können Sie einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen.

Mit freundlichen Grüßen
Mary