Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe/-r Experte/-in,

Ich habe meine Nebenkostenabrechnung von 2008/2009 erhalten. Da ist mir aufgefallen, dass nach qm und Personananzahl abgerechnet wurde.
Für die Raumwäre wurde nach qm und Verbrauchskosten abgerechnet. Was auch richtig ist. Aber bei der Wassererwärmung wurde nach qm und Personananzahl abgerechnet, obwohl wir Wasseruhren haben. Die ganzen Jahre wurde nach qm abgerechnet und nun so was.

Ebenso der Allgemeinstrom beläuft sich auf 290€. Darin enthalten sind die Kosten für die Heizungsanlage, was die anderen Jahre in den Kosten für Warmwasser- u. Heizung eingerechnet wurde.

Außerdem befindet sich im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit(Einzelhandel mit Imbiss mit knapp 600qm). Sind wir nicht als Mieter benachteiligt, da die Kosten in unseren Summen enthalten sind?

Ist es richtig, dass der Vermieter die Mieter informieren muss, wenn der Abrechnungsschlüssel geändert wird?

Ich hoffe Sie können mir weiter helfen, da es jedes Jahr das gleiche ist.

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Hallo Eumel78,

zunächst einmal stört mich schon Ihr Eingangssatz Nebenkostenabrechnung 2008/2009.
Wenn Sie präzise Auskünfte haben möchten, dann müssen Sie sich auch so präzise wie möglich ausdrücken.

Die Nebenkostenabrechnungen werden immer für 12 Monate abgerechnet und in der Regel für 1 Kalenderjahr vom 01.01. bis zum 31.12. des Jahres.
Wenn das so wäre, dann gilt nur das Jahr 2009 und das Jahr 2008 ist bereits verjährt.

Ich vermute daher, dass bei Ihnen ein anderer Zeitraum abgerechnet wird, eventuell vom 01.07.2008 bis zum 30.06.2009 oder ähnlich.
Warum fügen Sie den genauen Abrechnungszeitraum nicht gleich bei, dann braucht man nicht zu raten?!

Es ist mir auch nicht möglich, Ihnen weitere Hilfestellungen zu geben,weil ich mit Ihren Aussagen
nichts anfangen kann.

Sie schreiben zwar, dass Sie Wasseruhren haben, aber ich vermute, dass diese nur für Kaltwasser sind oder?

Auch Ihre Angabe über die Allgemeinstrom-Abrechnung ist für mich nicht schlüssig und daher müssen Sie mal in Ihren Mietvertrag schauen, wie die einzelnen Positionen abzurechnen sind. Da ich keinen Einblick dazu habe, kann ich auch nichts aussagen.

Im Übrigen muss auch der Gewerbebetrieb im Abrechnungsschlüssel aufgeführt sein, denn der muss z.B. einen weitaus höheren Grundsteuersatz zahlen, als die Wohnungsmieter.

Zum Abschluss möchte ich Ihnen einen gutgemeinten Rat geben:
Wir Leute vom Fach beraten Sie kostenfrei, aber das erfordert auch, dass Sie für Ihre Anfragen jeweils genaue Angaben machen, sonst klappt das nicht.
Bedenken Sie bitte eines,wenn Sie zu einem Anwalt für Mietrecht oder zu einer Mieterberatungsstelle gehen, dann nehmen Sie alle Unterlagen und Dokumente mit(Mietvertrag, Abrechnungen und sonstige Schriftstücke)und der Berater hat dann eine ordentliche Übersicht, die ich hier leider nicht habe.

Also geben Sie sich bei Ihren nächsten Anfragen mehr Mühe und dann bekommen Sie auch die entsprechenden Antworten.

Herzliche Grüße sendet Ihnen

Heinz Brassel

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Entschuldigung…NEULING!!

Der Abrechnungszeitraum ist vom 01.09.2008 - 31.08.2009.

Wir haben Warm -und Kaltwasseruhren, die auch immer abgelesen werden. Habe die entsprechende Protokolle alle da.

Bezgl. dem Allgemeinstrom, steht in meinem Mietvertrag nur 5,00€ Treppenhausbeleuchtung. Lt. Aussage der Vermieterin, wurde vergessen das der Strom abgelesen wurde. Daher hat Sie (in einer selbst geschriebenen Stromrechnung) die gesamt KW durch 2 Jahre geteilt und dann auf 2007/2008 und 2008/2009 abgerechnet. Die NK-Abrechnung von 07/08 ist daher verjährt. Da sie verspätet kam.

Wegen der Gewerbeeinheit: Sie hat die Gesamtsumme der Gewerbesteuer durch die Gesamt-qm des Hauses geteilt und dann auf die jeweiligen Mieter abgerechnet.
Genau so ist mir aufgefallen, dass das Haus jedes Jahr eine andere qm-Fläche hat!!

Ich hoffe, dass ich mich diesmal besser ausgedrückt habe.

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Entschuldigung…NEULING!!

Hallo Eumel78
1.:smiley:er Abrechnungszeitraum ist vom 01.09.2008 - 31.08.2009.

Das ist ok,denn die Abrechnung wurde pünktlich bis zum 31.08.2010 zugestellt.

2.:Wir haben Warm -und Kaltwasseruhren, die auch immer abgelesen werden. Habe die entsprechende Protokolle alle da.

Damit ist der Wasserverbrauch für kalt und warm klar abzulesen und preislich abzurechnen.Zwar ist der Warmwasserpreis nach den Energiekosten festzulegen,aber
dieser Preis ist dann für alle pro m³ gleich.
Die Heizkosten werden ja eigentlich auch durch Wärmezähler oder Ableseröhrchen an den Heizkörpern ermittelt, aber wenn die nicht vorhanden sind, dann geht es nach m²-Fläche und Personenzahl, aber das ist immer ungenau.

3.:Bezgl. dem Allgemeinstrom, steht in meinem Mietvertrag nur 5,00€ Treppenhausbeleuchtung. Lt. Aussage der Vermieterin.

Hier muss ich schon wieder nachhaken, denn wieso brauchen Sie die Aussage der Vermieterin, über dass was in Ihrem Mietvertrag steht? Schauen Sie doch selber rein, dann sehen Sie es doch schwarz auf weiß.
Das was im Mietvertrag steht hat Gesetzeskraft, ob da nun der Zähler abgelesen wurde oder nicht. Wenn da nur pauschal € 5,00 eingesetzt wurden, würde ich mich auch danach richten und nur diesen Betrag zahlen.

4.:Wegen der Gewerbeeinheit: Sie hat die Gesamtsumme der Gewerbesteuer durch die Gesamt-qm des Hauses geteilt und dann auf die jeweiligen Mieter abgerechnet.

Sie meinten natürlich nicht die Gewerbesteuer, sondern die Grundsteuer.
Für die Gewerbesteuer ist nur der Gewerbebetrieb zuständig. Bei der Grundsteuer hat der Gewerbebetrieb
einen höheren Anteil zu zahlen und dafür hat Ihre Vermieterin von dem für Sie zuständigen Stadtsteueramt einen Bescheid über Grundabgaben erhalten.
Fragen Sie bei Ihrem Stadtsteueramt nach, wie sich das prozentual aufteilt. Der Anteil für den Gewerbebetrieb wird erst abgezogen und dann der Rest auf die Wohnungsmieter nach m² Wohnfläche aufgeteilt.

5.:Genau so ist mir aufgefallen, dass das Haus jedes Jahr eine andere qm-Fläche hat!!

Die m²-Flächen sind normalerweise immer gleichbleibend, es sei denn,dass durch Umbaumaßnahmen Räumlichkeiten verändert werden.
In unserem Haus befinden sich 3 Geschäftsbetriebe und 7 Wohnungen und die m²-Flächen sind seit vielen Jahren constant und verändern sich nicht.

Zum Abschluß möchte ich Ihnen in der Angelegenheit Grundsteueraufteilung noch mitteilen, dass unsere 3 Geschäftsbetriebe 70% der Grundsteuer zahlen und die 7 Wohnungen nur die restlichen 30%.
Das ist aber nur ein Anhaltspunkt, denn das ist von Stadt zu Stadt sehr verschieden.

Mit freundlichen Grüßen

Heinz Brassel