Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
mein Mann und ich sind im Oktober 2009 in unsere neue Wohnung eingezogen. Nun kam von unserem Vermieter die Nebenkostenabrechnung von 1200€ Nachzahlung… Echt der Hammer. Er stellt uns das gesamte Jahr 2009 in Rechnung. Darf er das? Zählt es nicht, dass wir erst im Oktober eingezogen sind? Er meint, die Wohnung habe vorher leer gestanden. Aber woher sollen wir denn wissen, dass vorher die Heizung nicht versehentlich angelassen wurde oder ähnliches?
Auch die anderen Kosten wie Warmwasser usw. sind Gesamtangaben vom ganzen Haus (3 Parteien) und wurden dann nach Quadratmeteranteil am Gesamthaus umgerechnet. Kann er uns so einfach über den Tisch ziehen?
Für eine schnelle Antwort bin ich dankbar!

Viele Grüße
Steffi

#2

Hallo Morlaaa,

was als Nebenkosten abgerechnet werden darf und was/wie nicht, ist klar vorgeschrieben. Auskunft gibt es zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale und beim Mieterbund, auch für spezielle Fälle: http://www.mieterbund.de/nebenkosten0.html

Dass es bei der Abrechnung von Nebenkosten immer wieder Probleme gibt, ist ebenfalls online nachzulesen: http://www.focus.de/immobilien/mieten/nebenkosten/mi…

Wenn es um die Einschätzung von Heizkosten geht, kann außerdem ein Heizgutachten oder ein MessCheck hilfreich sein: http://www.heizspiegel.de

Viele Grüße vom Energiesparclub

#3

Die Heiz- und Betriebskostenabrechnung kann dem Mieter nur für den Zeitraum erstellt werden, in dem das Mietverhältnis bestand.
Angenommen der Abrechnungszeitraum ist gleich Kalenderjahr wäre für eure alte Wohnung eine Abrechnung für den Zeitraum vom 01.01. bis zum 30.09. zu erstellen.
Für eure neue Wohnung dann also sinngemäß vom 01.10. bis zum 31.12. (immer vorausgesetzt, das Abrechnungsjahr ist gleich dem Kalenderjahr).
Der Vermieter muss also die Kosten eines Jahres zeitanteilig auf euch umlegen. Es geht nicht an, dass er Leerstandskosten auf die Mieter umlegt. Diese hat er selbst zu tragen.
Gruß
Stefan

#4

Hi definitiv NEIN!!! Was er abrechnen kann kannst du hier im Internet dir herunterladen das Stichwort lautet Nebenkostenverordnung!!! (dort sind die einzelnen Positionen explizit aufgeführt was die Zeit angeht gilt natürlich nur ab Oktober. du bis nicht für den Leerstand der wohnung in 2009 verantwortlich.
Gruß Peter

#5

Hallo Steffi,

in Eurem Mietvertrag müssen erstmal die umlegbaren Betriebskosten und die dazughörigen Umlageschlüssel aufgelistet sein.
Heizung und WW,sofern zentral,sind nach Heizkostenverordnung verbrauchbhängig zuberechnen und umzulegen. Da spielt der registrierte Verbrauch (Zählschritte, Strichenheiten oder Verbrauchseinheiten von Wärmezählern)und der Flächenanteil eine Rolle. In Eurem Fall ist der Flächenanteil noch über sog. Heizgradtage(im Internet mal den Abrechnungsfirmen- Brunata, Ista, Techem nachsehen) herunter zu rechnen. Frischwasserkosten und Abwasserkosten werden nur nach Verbrauch in m³ umgelegt. Die weiteren Betriebskosten werden in aller Regel nach m² Wohnfläche umgelegt. In Eurem Falle wieder vermindert. Also Gesamtwohnfläche des Hauses durch 365Tage mal Miettage. Mit diesem Buch müssen dann die jeweiligen Kosten multiplziert werden, heraus kommt Euer Anteil. Wenn eine derartige Betriebskostenabrechnung übergeben wird sollte man sich alle Positionen genau ansehen. Prinzipiell können alle vereinbarten Betriebs- bzw. Wartungskosten ( keine Reparatur- oder Ersatzkosten) umgelegt werden.
Beim Vermieter bzw. der Hausverwaltung sind das duchlaufende Kosten die in Rechnung gestellt werden, ohne daß irgend etwas aufgeschlagen werden darf. Mitunter wird bei Hausmeisterleisteungen gemogelt. Bitte beachtet bei Eurer Kostenbetrachtung, daß Ihr mit Oktober bis Dezember voll die Heizung genutzt haben werdet. D.h. es entstehen hohe Heizkosten aber nur gringe Betriebs-und Heizkostenvorauszahlungen. Den Ausgleich schaffen dazu die Sommermonate.
Laßt Euch die Sache in Ruhe durch den Kopf gehen, schreibt sachlich,
emotionlos die Fakten auf und legt Widerspruch gegen die BKA ein.
Ich wünsche Euch viel Erfolg,
freundliche Grüße aus dem veregneten Sachsen

Oswald

#6

hallo morlaaa,
leider kann ich dir hier keine auskunft geben, kenn mich damit rechtlich nicht aus.
viel glück noch
gruß
mahema

#7

Hallo SLF…
Nein, du musst nicht die Kosten des ganzen Jahres mittragen. Ein Leerstand ist ganz alleine Sache des Vermieters. Davon müsst ihr keinen Cent bezahlen!
Der Vermieter musste die Zählerstände eurer Wohnung ablesen, als ihr eingezogen seid. Habt ihr das überprüft?
I.d.R. ist am Anfang der NKA eine Aufstellung der Kosten für das ganze Haus und das ganze Jahr, und dann folgt die Aufteilung für die einzelnen Mieter teils nach qm Wohnfläche, teils nach Verbrauchswerten. Natürlich nur in den tatsächlich „gewohnten“ Zeiten. In euerm Fall drei Monate. Sollte das bei dir nicht so sein, musst du Widerspruch einlegen. Aber schau erst einmal, ob es nicht doch so ist. Sollte er den gesamten Jahreswohnungsanteil der Grundsteuer, Schorsteinfeger, Müll, etc. euch in Rechnung gestellt haben, bitte sofort Kontakt mit dem Vermieter suchen und ihm erklären, das es soo nicht geht. Wenn er nicht reagiert müsst ihr Eispruch einlegen - am besten einen Mieterschutzverein einschalten.

Gruß
Mary

#8

Hallo Steffi,

die NK (Nebenkosten) sind grundsätzlich erst ab Mietbeginn lt. Mietvertrag zu zahlen. Dies muss auch aus der NK hervorgehen. D.h. bei dir sind anteilig vom ganzen Jahr nur 1/4 NK zu zahlen. Schau bzgl. der Aufteilung Warmwasser usw. im Mietvertrag nach, was dort bzgl. der Aufteilung der NK-Kostenarten vereinbart wurde. Es kann ja sein, dass es so wie der Vermieter es abgerechnet hat, nach qm-Anteil, es auch im Mietvertrag steht.

Eine einzige Ausnahme bzgl. der NK (Zeitraum nicht mit Mietbeginn vereinbar) gibt es bei einer Öl-Heizung. Wenn der Tank vor eurem Mietbeginn voll gemacht wurde und für das nächste Jahr/Jahre fürs heizen verwendet wird, dann kann es auch eure NK treffen.

Der Leerstand geht ansonsten immer zu Lasten des Vermieters und muss anteilig ermittelt werden. Hierfür muss es eine extra NK-Abrechnung „Leerstand“ geben.
Lasst euch in jedem Fall die Rechnungen zu jeder NK-Art vorlegen und am besten kopieren (das geht aber auf eure Kosten). Zudem empfehle ich euch, einen Mieterverein aufzusuchen, wenn ihr alle Rechnungen eingesehen (und kopiert habt) und im Mietvertrag bzgl. der NK Abrechnung je Kostenart nachgesehen habt.

Beste Grüße
Kocki

#9

Hallo Steffi,

Ich muß mich nochmal melden. Mir ist bei meiner gestrigen Antwort zur Reduzierung der anteiligen Wohnfläche ein Fehler unterlaufen.
Also nochmal das Ganze. Eure Wohnfläche ist bei der Berechnung des Flächenanteils der Heizkosten zu reduzieren. Das geschieht über den Anteil der auf den Nutzungszeitraum entfallenden Gradzahltage.Das Jahr hat insgesamt 1000 Gradzahltage. Auf den Monat Okt. enfallen 80, November 120, Dezember 160. Summe 360.
360/1000 oder 0,36. Bei 100m² Wohnfläche würden damit nur 36m² beim Grundkostenanteil berücksichtigt. Die fehlenden 64m² gehen zu Lasten des Vermieters in die Leerstandskosten ein.
Sie brauchen wirklich nur für den tatsächlichen Nutzungszeitraum zu zahlen.

Mit freundlichem Gruß

Oswald