Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

Wir haben unsere Wohnung zum 31.03.2011 gekündigt.
Unser Vermieter will jetzt nicht zum 31.12.10 eine Nebenkostenabrechnung erstellen sondern erst nach Auszug. Kann er das ohne unser Einverständniss? Ausserdem ist unsere Tochter bereits zum 1. März ausgezogen, er weigerte sich die Nebenkosten anzugleichen und will uns jetzt Gartenpflegekosten in Rechnung stellen die er die ganzen letzten Jahre nicht berechnet hat. Aber nur für das noch laufende Jahr. Bisher hat er die Abrechnung immer selber gemacht jetzt will er jemanden Beauftrage mit dem Verweis kosten gehen zu unseren Lasten.

Wer weiss hier was genaueres?

#2

Hallo sellemum,

zu 1.: Der Vermieter hätte mit der Nebenkostenabrechnung von 2010 Zeit bis zum 31.12.2011. Wenn der Abrechnungszeitraum vom 1.1.-31.12 2010 ist.
Für die Nebenkostenabrechnung 2011 hätte er Zeit bis 31.12.2012 – also auch für die Abrechnung eurer drei Monate in 2011. Also: Ja, er darf ohne euer Einverständnis! Ich finde es sogar sehr vernünftig, dass er dann (schon) für die drei Monate in 2011 mit abrechnet.

zu 2.: Die personenbezogenen Nebenkosten sind i.d.R. nur die Müllkosten, und auch das nur, wenn es ausdrücklich so im Mietvertrag vermerkt ist. In sehr vielen Mietverträgen ist auch die Abfallentsorgung nach Wohneinheiten aufgeschlüsselt. Was sollte er denn wg. der Auszuges der Tochter angleichen???

zu 3.: Wenn im Mietvertrag der Posten Gartenpflege enthalten ist, kann diese auch berechnen. Wenn nicht, ist er verpflichtet es selbst zu tragen.

zu 4.: Selbstverständlich kann er eine Abrechnungsfirma beauftragen und die Kosten umlegen.

Immer wieder lese ich die Fälle, in denen Vermieter offensichtlich ihren bewundernswerten jahrelangen Enthusiasmus verlieren, durch zeitraubende Eigenarbeit (Garten/Abrechnung etc.) die Kosten für die Mieter so gering wie möglich zu halten. – Und ich kann es auch verstehen, dass sie das irgendwann nicht mehr tun!!! Die Mieter denken es sei normal so und leiten daraus unberechtigterweise Gewohnheitsrecht ab, und es dankt einem niemand!

Gruß

Mary

#3

Hallo selemum,

ich gehe davon aus, dass Sie die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 bekommen haben, denn die muss Ihnen bis spätestens zum 31.12.2010 vorliegen.
Die Betriebskostenabrechnung für das Kalenderjahr 2010 muss Ihnen bist spätestens zum 31.12.2011 vorliegen.
Die Betriebskostenabrechnung für die 3 Monate im Jahr 2011 muss Ihnen bis spätestens zum 31.12.2012 vorliegen.
Dieses gilt natürlich nur dann, wenn das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum vereinbart ist.
Es gibt auch Vermieter, die z.B. vom 01.07. bis zum 30.06. des Folgejahres abrechnen, aber es geht immer nur um einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten.
Der Vermieter hat also einen gewissen Spielraum und da müssen Sie sich auf den gültigen Mietvertrag beziehen,
deren Inhalt ich leider nicht kenne.
Wenn die Gartenpflegekosten nicht vereinbart wurden, dann kann man Ihnen diese auch nicht im Nachhinein berechnen.
Wenn Sie dem Vermieter den Auszug Ihrer Tochter zum 01.03.2010 schriftlich mitgeteilt haben, dann muss er den Umrechnungsschlüssel für die Gesamtpersonenzahl entsprechend ändern.

Herzliche Grüße und ein Gesundes,Erfolgreiches Neues Jahr 2011
sendet und wünscht Ihnen

Heinz Brassel

#4

Ausschalggebend ist der Zeitraum der bisherigen Abrechnungsperioden. Wenn diese immer vom 1.Januar bis 31. Dezember geht, muss er eine Abrechnung für diesen Zeitraum erstellen. für die Erstellung der Abrechnung kann er sich ein Jahr Zeit lassen. Wenn er jetzt schon weiss, dass ihr auszieht, wird er deswegen verständlicherweise erst die Abrechnung nach diesem Datum machen, da er dann auch die restlichen nebenkosten gleich mit euch abrechnen kann. Denn sonst würdet ihr erst 2012 die Abrechung von den 3 Monaten in 2011 bekommen. Wenn eure Tochter zum 1. März ausgezogen ist, auf welcher Basis sollten dann die Nebenkosten sinken? Was wird weniger verbraucht Heizung? nicht unbedingt weniger, das hängt von euch ab. Wasser? etwas weniger vermutlich. Ausschlaggebend sind die wirklichen gemessenen Werte am Ende. Das sind Daten, auf dessen Basis Änderungen vorgenommen werden können und müssen. Alles andere wäre grobes Schätzen. Und das muss er nicht.
Gartenpflegekosten kann er umlegen. wenn er das bisher nicht gemacht hat, habt ihr eben Glück gehabt. vielleicht sind auch keine Kosten entstanden. Baumschnitt ist zum Beispiel nicht jedes Jahr erforderlich. Und eine jährliche Pauschale für solche Arbeiten anzusetzen, darf er nicht.
Da er schon vermutet, dass ihr euch mit ihm um die Kosten streiten werded, beauftragt er nun einen professionellen Abrechner, der die Sache stur nach Gesetz durchziehen wird. Der Abrechner kostet aber auch, und zwar euch, denn es sind umlegbare Kosten.

#5

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, das Abrechnungsjahr (meist 01.01.-31.12. eines Jahres) bis zum 31.12. des Folgejahres abzurechnen…egal wann man ausgezogen ist.

Wenn Ihre Tochter zum 1.3.2010 ausgezogen ist, hat er bis zum 31.12.2011 Zeit abzurechnen.

#6

Hallo,

über die Nebenkosten ist gem. BGB § 556 jährlich über einen Zeitraum von 12 Monaten abzurechnen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht das Kalenderjahr sein muss, sondern es sich auch um hiervon abweichende Zeiträume, wie beispielsweise vom 30.04. des Jahres bis zum 31.03. des Folgejahres handeln kann.
Lediglich der Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten darf (BGB 556a, Abs. 2) nach vorherigiger schriftlicher Ankündigung vor Beginn eines neuen Abrechnungszeitraums geändert werden, sofern notwendig.
Eine kürzere Abrechnungzeit fällt regelmäßig bei Aus- und/oder Einzug an und wird auch abgerechnet. Dies ist wahrscheinlich der Grund des Vermieters für die Abrechnung über einen Zeitraum von 12 Monaten hinaus, weil er befürchtet, dann diesen Zeitraum nicht abrechnen zu dürfen.
Die Personenzahl muss bei Verbrauchsgrößen, wie Kalt- u. Warmwasser etc. wie vorhanden zahlen- und zeitanteilig berücksichtigt werden, demnach auch der Auszug Ihrer Tochter, wobei ein Zeitraum von bis zu 6 Wochen nicht wirklich rechnerisch erfassbar ist, denn übers Jahr gesehen müssen dann auch z. B. Gäste oder Familienangehörige, die mal übernachten oder länger zu Besuch sind, angegeben werden. Solche Zeiträume schlagen sich auch selten wirklich nieder, sofern es nicht kontinuierlich durch alle Mieter betrieben wird.
Gemäß § 1 BetrKVO sind Betriebskosten, die Kosten die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigen durch bestimmungsgemäßen Gebrauch LAUFEND entstehen auch umlagefähig. Die Kosten der Gartenpflege gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten gem. BetrkVO § 2 Nr. 10.
Nun wäre vorab zu prüfen, ob die BetrkVO als Anlage zum Mietvertrag Bestandteil des Mietvertrages geworden ist. Nur dann sind auch die in der BetrkVO aufgezählten Betriebskosten auch umlagefähig. Dies gilt einzig nicht für die Nr. 17 „Sonstige Kosten“. Die müssen namentlich benannt sein, da nicht alles umlegbar ist und die Nr. 17 nicht als sog. Auffangposition für alles andere genutzt werden darf. Anders jedoch kann auch eine Aufzählung im Mietvertrag der zu übernehmenden Betriebskosten Gültigkeit haben, sofern sie keine anderen, wohl aber weniger, Arten aufzählt. Dann gelten nur diese benannten Positionen.
Sind hier die Kosten der Gartenpflege in der Aufzählung aufgeführt, sind diese auch umlegbar. Dem entgegen steht zwar die Kontinuität, d. h. eine unabdingbare Charakteristika der Betriebskosten ist, das diese immer wiederkehrend = laufend entstehen müssen. Da die Gartenpflege bisher nicht umgelegt worden ist, aber wohl immer angefallen ist und ggfs. wirksam als zu übernehemen vereinbart worden ist, sind die Kosten auch umlegbar.
Hinsichtlich der Kosten für die Abrechnung, die nun durch den Eigentümer in Auftrag gegeben werden soll, so sind diese keinesfalls durch den Mieter zu übernehmen. Selbst bei den oftmals umgelegten bzw. in Rechnung gestellten Kosten der Endablesung/Übergabe-ablesung (Heizkostenabrechnung: Posten Kosten einzelner Nutzer/Verursacher) der Heizkörper, Wasserzähler etc. handelt es sich nach neuester Rechtssprechung des BGH regelmäßig um Nebenkosten der Verwaltung und diese sind gem. BetrkVO § 1 Abs. 2 Nr. 1 bei Wohnnmietverträgen nicht auf den Mieter umlagefähig.

Ich hoffe, das alles verständlich dargelegt ist und das etwas Abhilfe geschaffen werden konnte.

Freundliche Grüße,

#7

nein eine Nebenkostenabrechnung muss immer über einem Zeitraum von 12 Monaten erfolgen. Das bedeutet für 2009 ist der Stichtag der 31.12.2010 und für 2010 gilt der 31.12.2011 ,bis dahin muss Ihnen eine Betriebskostenabrechnung zugehen.Ein zusammenführen von Abrechnungszeiträumen ist nicht erlaubt.
Verwaltungskosten sind nicht Umlage fähig.

Gerne prüfen wir Ihre Unterlagen auf Richtigkeit und erstellen eine Liste mit möglichen Fehlern in Ihrer Mietnebenkosten Abrechnung.
Wir führen selbst keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes durch.
Bei rechtlichen Problemen übergeben wir Ihre Fälle dem mit uns kooperierenden Rechtsanwalt wenn Sie dies wünschen setzten Sie sich bitte mit uns in Verbindung
mehr unter www.info-nebenkosten.de

#8

Hallo sellemum,

zu 1.: Der Vermieter hätte mit der Nebenkostenabrechnung von
2010 Zeit bis zum 31.12.2011. Wenn der Abrechnungszeitraum vom
1.1.-31.12 2010 ist.
Für die Nebenkostenabrechnung 2011 hätte er Zeit bis
31.12.2012 – also auch für die Abrechnung eurer drei Monate in
2011. Also: Ja, er darf ohne euer Einverständnis! Ich finde es
sogar sehr vernünftig, dass er dann (schon) für die drei
Monate in 2011 mit abrechnet.

zu 2.: Die personenbezogenen Nebenkosten sind i.d.R. nur die
Müllkosten, und auch das nur, wenn es ausdrücklich so im
Mietvertrag vermerkt ist. In sehr vielen Mietverträgen ist
auch die Abfallentsorgung nach Wohneinheiten aufgeschlüsselt.
Was sollte er denn wg. der Auszuges der Tochter angleichen???
Hallo schön wäre es ja bei uns, aber der Vermieter hat Grundsteuer Heizungsstrom und Abwasser nach Personenzahl abgerechnet wir haben das damals so unterschrieben weil er zu der Zeit noch nicht im Hause wohnte.
zu 3.: Wenn im Mietvertrag der Posten Gartenpflege enthalten
ist, kann diese auch berechnen. Wenn nicht, ist er
verpflichtet es selbst zu tragen.

zu 4.: Selbstverständlich kann er eine Abrechnungsfirma
beauftragen und die Kosten umlegen.

Immer wieder lese ich die Fälle, in denen Vermieter
offensichtlich ihren bewundernswerten jahrelangen Enthusiasmus
verlieren, durch zeitraubende Eigenarbeit (Garten/Abrechnung
etc.) die Kosten für die Mieter so gering wie möglich zu
halten. – Und ich kann es auch verstehen, dass sie das
irgendwann nicht mehr tun!!! Die Mieter denken es sei normal
so und leiten daraus unberechtigterweise Gewohnheitsrecht ab,
und es dankt einem niemand!
Hierzu muß ich sagen ich habe selber über drei Jahre die Gartenpflege kostenlos gemacht und nach mir der Untermieter aber keiner konnte es ihm recht machen. Jetzt hat er seit zwei Jahren einen Gärtner für einen Garten denn nur er nutzt.Er war schlau und hat einfach einen Schlüssel in denn Flur gehängt mit der Bemerkung wenn wir wollen könnten wir ja denn Garten nutzen. Ich habe aber einen 4x9m großen Balkon auf der anderen Seite des Hauses. Ich war schön blöd!
Gruß

Mary

#9

Hallo sellemum,

der Vermieter ist gesetzlich verpflicht pro Jahr (also über 12 Monate) eine NK-Abrechnung zu erstellen.
Wenn im Mietvertrag auch die Gartenpflege enthalten ist als Nebenkosten, dann ist dies eine gültige Kostenart, die umzulegen ist wie im Mietvertrag vereinbart (z.B. nach qm oder nach Wohneinheiten).

Falls ihr personenbezogene Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart habt, dann ist eure Tochter nur zu 1/4 (also nur für 3 Monate) an diesen Kosten zu berechnen.
Die Nebenkostenabrechnung selbst ist keine Nebenkostenart, also kann dies nicht extra euch in Rechnung gestellt werden. Nur ein Hausverwalter oder Hausmeister könnte im Mietvertrag als Nebenkosten aufgeführt sein. Und dieser kann z.B. auch die Nebenkostenabrechnung verantwortlich machen.
Hoffe euch geholfen zu haben. Mieterschutzverbände oder Verbaucherorganisationen helfen euch auch. Wenn es nicht anders geht ist ein Rechtsanwalt zu nehmen.
Gruß Kocki

#10

hallo,

der Vermieter hat immer das Recht, seine nebenkostenabrechnung von jemnaden erstellen zu lassen. Was auch nicht schlecht sein muss, denn da werden wirklich nur die tatsächlichen Kosten berechnet. Leider gehen diese Kosten dann auf die Mieter ! Wegen der gartenpflege muss ich sagen auch da kann der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen, natürlich nur wenn auch wirklich was gemacht wurde ! Die Nebenkosten per Monat können müssen aber nicht angeglichen werden während dem laufenden Jahr. Es ist ja gott sei dank nichts verloren, ihr bekommt sie ja auf der Abrechnung angrechnet !
So, vielleicht habe ich euch ein bisschen geholfen, fragt aber auf jeden Fall noch weiter !!
Lieber Gruß,
Claudia

#11

Hallo,
der Abrechnungszeitraum ergibt sich nicht daraus, wer wann auszieht. Wenn bisher jeweils nach Kalenderjahr abgerechnet worden ist, muss auch jetzt nach Kalenderjahr abgerechnet werden. Das heisst, dass der Vermieter bis zum 30.12.2011 für das Jahr 2010 abgerechnet haben muss. Der Zeitraum 01.01. bis 31.03.2010 muss demzufolge seitens des Vermieters bis spätestens zum 30.12.2012 abgerechnet werden. Immer vorausgesetzt, dass bei Ihnen tatsächlich das Abrechnungsjahr gleich dem Kalenderjahr ist.

Wenn in Ihrem Mietvertrag vereinbart wurde, dass Gartenpflegekosten umgelegt werden können, darf er dies auch, ungeachtet dessen, ob in den Vorjahren Gartenpflegekosten angefallen sind oder nicht.

Die Bk-Vorauszahlung muss er nach dem Auszug Ihrer Tochter nicht angleichen. Wenn aber die dem Auszug folgende Abrechnung ergibt, dass Sie u.a. wegen des Auszuges Ihrer Tochter ein Guthaben ausgezahlt bekommen (in entsprechender Höhe), dann muss er die Vorauszahlung neu anpassen. Da Sie die Abrechnung aber höchstwahrscheinlich nicht vor Ihrem Auszug erhalten werden, spielt dies für Sie keine Rolle mehr.

Selbstverständlich kann der Vermieter die Abrechnung von Fachleuten erstellen lassen. Jedoch sind diese Kosten nicht umlagefähig, der Vermieter muss sie somit selbst bezahlen. Ausnahme: Die Heiz- und Warmwasserkosten werden von einer Heizkostenabrechnungsfirma (z.B.: Techem, Brunata, Ista, Kalorimeta, Minol, A+S, usw.) erstellt. Für diese beiden Kostenarten dürfen dann die Kosten der Abrechnungsfirma im Rahmen der Heiz- und WW-Kostenabrechnung mit umgelegt werden.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben.

Viele Grüße
Stefan_1962