Hallo,
ich hoffe hier vielleicht etwas Hilfe zu finden.
Folgendes:
Wir waren bis 31.12.2009 ca. 2,5 Jahre in Miete.
Die Nebenkostenabrechnung haben wir von unserem Vermieter Mitte 2010 erhalten, jedoch waren darin nur die Heizkosten bis 09/2009 aufgeführt. Die restlichen Heizkosten sollten lt. Abrechnung bis September 2009 uns zugehen.
Soweit ich weiss, müsste der Vermieter bis 31.12.2010 die Abrechnung komplett überlassen haben, so dass die Sache nicht Verjährt, richtig?
Wir haben nun über Ostern eine Mahnung der restlichen Heizkosten erhalten, welche in unseren Augen total überhöht sind (Faktor höher, zudem für 3 Monate gut 790 EUR gefordert sind - wie viel muss man denn da heizen??).
Eine erneute Heizkostenabrechnung haben wir in 2010 nie bekommen, aber nun eine Mahnung?#
Darf der Vermieter denn Nebenkosten auf 2mal abrechnen?
Was haben wir hier für Möglichkeiten? Was müssen wir tun oder was können wir machen um das ganze ggf. abzuwenden wg. Fristversäumung? Wie sieht hier das Mietrecht aus?
Vielen Dank schon mal für sämtliche Hilfe!!
Grüsse,
S.Jungk
erst einmal Einspruch einlegen.Sehr wichtig!!!
Die Abrechnung hätte meiner Meinung nach trotzdem bis 31.12.2010 bei dir eingehen müssen.Der Vermieter muß auch nachweisen das du die Abrechnung für das letzte Quartal 2009 erhalten hast.Wie begründet der Vermieter denn die hohen Nachzahlungen? und hast du schon immer nachzahlen müssen? Mein Typ wäre sich eine Rechtsauskunft bei einem Fachanwalt für Mietrecht zu holen.Kostet ca. 60 Euro. Was meinst du mit 2mal berechnen?Ich wünsche dir viel Erfolg
Hallo Sabrina781,
zunächst kommt es für die Verjährung auf den Abrechnungszeitraum an. So, wie es sich anhört, ist dieser 1.10. - 30.9., d.h. Nachforderungen Deines Vermieters verjähren am 30.9. des Folgejahres.
In Deinem Fall: Abrechnung bis 30.9.09, erhalten Mitte 2010 = nicht verjährt.
Die daran anschließende Abrechnung wäre 1.10.09 - 30.9.10. Auch hier gilt für die Verjährung die Jahresfrist, egal wann Du ausgezogen bist. D.h. die Abrechnung bis zu Eurem Auszug am 31.12.09 muss Euch bis 30.9.11 (!) vorliegen. Basis ist immer der Abrechnungszeitraum.
Da Ihr die Abrechnung 1.10.09 - 31.12.09 aber gar nicht erhalten habt, solltet Ihr Diese nochmal anfordern. Nur mit einer Mahnung ist es natürlich nicht getan.
Gruß
ziegen1
Hallo,
zunächst mal vielen Dank für die schnelle Antwort.
Wir sind zum 01.07.07 in die Mietswohnung eingezogen.
Erste Abrechnung haben wir dann erst am 10.12.09 erhalten.
Das erste Mietsjahr (01.07.2007 bis 30.06.2008) war somit verjährt und konnten diese Nachzahlung somit abwenden.
Die Abrechnungen im allgemeinen sind total durcheinander, Strom/Wasser/sonstige Kosten/Müll in einer Abrechnung, Heizung teilweise inbegriffen, teils separat über die Fa. ABM. Ein Durcheinander, bei dem selbst wir so langsam nicht mehr mitkommen.
Die Nachzahlung für den Zeitraum 01.07.2008 bis 30.06.2009 haben wir beglichen.
Dann haben wir nochmals eine Abrechnung vom 01.07.2009 bis 31.12.2009 erhalten, mit Hinweis, dass die Abrechnung für die Heizkosten vom September bis zum Auszug 31.12.2009 erst im September 2010 wg. technischer Gründe erfolgen wird.
Diese haben wir bis dato nicht erhalten, lediglich die Mahnung hierzu mit Schreiben vom 20.04.2011 bei der nun die Kopie der Abrechnung der Fa. ABM beiliegt.
Liegt diese nun innerhalb der Frist, oder ist die Frist verstrichen?
Zudem sind nun die Faktoren erheblich höher, als die vorherige Rechnung. Liegt das mit den steigenden Preisen zusammen?
Wie sollen wir nun weiter vorgehen?
Vielen DANK
Hallo,
die Verjährungsfrist ist abhängig vom „Abrechungsstichtag“ Die Kosten müssen bis 12 Monate nach diesem Stichtag berechnet sein, ansonsten verjähren Sie. Ich kann Ihrem Text den Stichtag nicht genau entnehmen. Deswegen kann ich auch eigentlich nichts weiter dazu sagen.
Aber es wird wohl so sein. Stichtag 30.09. Zeitraum bis 30.09.09 in Mitte 2010 (wäre Ende Sept. 2010 verjährt gewesen),
30.09. -31.12.09 kann erst nach dem Stichtag 30.09.2010 abgerechnet werden (würde am 30.09.2011 verjähren)
Also mit Verjährung kommen Sie aus der Nummer nicht heraus, wenn meine Annahmen stimmen.
Die Abrechung sollten Sie schon erhalten haben, hier würde ich eine Zweitschrift anfordern und diese prüfen.
Was verstehen Sie unter „Faktor höher“? Ansonsten nochmal melden mit evtl. inhaltlichen Fragen.
Hallo Sabrina, hier stellt sich zunächst die Frage, welcher Abrechnungszeitraum für das Haus angesetzt ist. Es sieht so aus, dass das der Zeitraum 01.10. - 30.09. eines jeden Jahres ist. Daas heißt dann: Die Abrechnung für den Zeitraum 01.10.2008-30.09.2009 muss bis 30.09.2010 vorliegen. Wenn Du zum 31.12.2009 ausgezogen bist, kann die Abrechnung für die Zeit vom 01.10.2009-31.12.2009 erst nach dem 30.09.2010 erstellt werden 8nd muss bis spätestens 30.09.2011 vorliegen). Du musst dann die Kosten anteilig für 3 Monate tragen. Für diese Teil-Zeitraum muss es ja aine Abrechnung nach Verbrauch geben - macht das ein Abrechnungsunternehmen?? Dann sollten ja nachvollziehbare Daten zur Verfügung stehen, die auch überprüft werden können. Viele Grüße, Susanne
Durchlesen, Nachdenken, Korrigieren und wieder neu Fragen !
Unsinniges Geschreibsel erhält von mir keine Antwort mehr.
Frohe Ostern 2011
Grundsätzlich kann eine Heizkostenabrechnung nur über 12 Monate für ein gesamtes Objekt erstellt werden. Wenn Ihr Vermieter immer zum 30.09. j.J. abgerechnet hat, kann er wegen Ihrem Mieterwechsel diesen Zyklus nicht einfach abändern - Sie müssten bis zum 30.09.2010 warten, bis Ihr verbleibender Zeitraum 01.10.09 - 31.12.2009 abgerechnet wird. Die Verjährungsfrist basiert auch auf dem Abrechnungs-Ende Datum. Wenn also immer am 30.09. abgerechnet wurde, muss die Abrechnung z.B. für den Zeitraum 01.10.2008 - 30.09.2009 12 Monate nach dem 30.09.2009 - also am 30.09.2010 - bei Ihnen vorliegen. Sonst wäre sie verjährt. Ihre Abrechnung für den restlichen Zeitraum, in dem Sie in Ihrer Wohnung gewohnt haben, muss also bis zum 30.09.2011 bei Ihnen vorliegen. Und: wenn eine Abrechnung bei Ihnen eingeht, die Sie nicht akzeptieren, weil Sie begründeten Verdacht haben, dass sie in der Höhe korrekt ist, steht Ihnen zu, die in der Abrechnung verarbeiteten Beträge zu prüfen. Dazu müssen Sie von Ihrem Vermieter Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen. Somit haben Sie die Möglichkeit, die in der Abrechnung enthaltenen Kosten dahin gehend zu prüfen, ob die Kosten tatsächlich dem Vermieter berechnet wurden. Zusätzlich müssten Sie natürlich Ihre Verbrauchsdaten plausibilisieren (stimmen die abgelesenen Werte mit der Abrechnung überein, sind die m² korrekt usw.). Falls hier Fahler auftauchen, müssen Sie diese schriftlich beim Vermieter reklamieren und eine korrigierte Abrechnung verlangen. Finden Sie keine Fehler müssen Sie zahlen, denn schliesslich haben Sie die Kosten ja auch verursacht. Und übrigens haben Sie kein Recht, die Zahlung zu verweigern, weil die letzten 3 Monate noch nicht abgerechnet sind.
Hallo Sabrina6781,
leider sind Ihre Angaben zu ungenau, um Ihnen eine präzise Auskunft zu erteilen.
Es fehlt zunächst einmal die Angabe über den genauen Abrechnungszeitraum, der zwar immer genau über 12 Monate läuft, aber nicht zwingend vom 01.01. bis zum 31.12. des jeweiligen Kalenderjahres abgerechnet wird, sondern auch andere Zeiträume umfassen kann, die allerdings von vornherein vom Vermieter festgelegt sein müssen.
Wenn Sie also schreiben, dass Ihnen die Heizkostenabrechnung Mitte 2010 zugeleitet wurde und zwar bis 9/2009, dann könnte es sein, dass Ihre Abrechnung immer vom 01.10.bis zum 30.09. des Folgejahres erfolgt(also genau 12 Monate).
Das würde rechtlich bedeuten:
Ihr letzter Abrechnungszeitraum wäre vom 01.10.2009 bis zum 30.09.2010, wobei für Sie dieser Zeitraum am 31.12.2009 endete.
Der Vermieter darf die Abrechnung bis zu 12 Monate nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes erstellen,also in diesem Fall bis zum 30.09.2011, wobei dann für Sie nur die 3 Monate von Oktober bis Dezember 2009 abgerechnet werden könnten,alles Andere davor wäre verjährt.
Die von mir gemachten Angaben haben natürlich nur dann eine Rechtsgrundlage, wenn dieser Abrechnungszeitraum stimmt, was ich zwar vermute, aber ja leider nicht weiss.
Würde allerdings nach Kalenderjahr abgerechnet, dann hätte die Endabrechnung spätestens am 31.12.2010 bei Ihnen vorliegen müssen, sonst wäre auch diese letzte Abrechnung jetzt verjährt
Eigentlich habe ich diese möglichen Fristen auch nur einmal eingesetzt, um Ihnen zu zeigen,dass das Ganze für den Laien doch sehr kompliziert ist und daher nun meine dringende Empfehlung:
Wenden Sie sich an einen Mieterschutzverein, den Verbraucherschutz oder an einen Anwalt für Mietrecht und legen Sie Ihre gesamten Dokumente vor, einschließlich des Mietvertrages, dann wird Ihnen bestimmt geholfen.
Aus Ihrem Schreiben geht hervor, dass sich der Vermieter hier augenscheinlich nicht korrekt verhalten hat und daher haben Sie gute Aussichten aus dieser Sache kostenfrei herauszukommen.
Herzliche Grüße sendet Ihnen
Heinz Brassel
Hallo, Sabrina6781.
Da in deinem Brief keine Daten aufgefuehrt sind, aus denen man deine Situation sich vorstellen kann, empfehle ich dir, mit allen von dieser Wohnung fuer 2,5 Jahre Mietzeit Betriebsabrechnungen einen Mietrechtsanwalt nachfragen, ob er dir helfen bereit wuerde.
Sonst soll man selbst alle Rechnungen ordentlich ordnen, den Verbrauch und Werte analysieren und vergleichen, mit deinem ehemaligen Vermieter in den Schriftverkehr eintreten, alles nochnal durch eigene Person ueberpruefen lassen und bei Unstimmigkeit sowieso sich an einen Anwalt wenden.
MfG, Alex384
Hallo Sabrina6781,
deine Hinweise sind völlig richtig.
- die NK-Abrechnung ist 12 Monate nach Ende des zeitlichen Rhytmus, bei dir wohl kalenderjährig, vom Vermieter nachvollziehbar und sachlich korrekt zuzustellen.
- der Manung ist nicht zu folgen, da keine NK-Abrechnung dir zugestellt wurde.
Gehe bitte so vor, dass du per Einschreiben/Rückschein die Sachlage schriftlich schilderst. Abschließend dann darauf hinweisen, dass du aufgrund der gesetzlichen Lage keine NK-Zahlung mehr leisten musst, da die Frist überschritten ist.
Der Vermieter kann evtl. so argumentieren, dass er aufgrund Versäumnis der Heizkostenfirma oder weil sein Steuerberater krank wurde, etc., dir die NK-Abrechnung erst nach der Ablauf der Frist zustellen konnte.
Wenn das glaubhaft ist (also bei der Firma oder beim Steuerberater nachfragen), ist leider wenn die Nebenkostenabrechnung schlüssig, nachvollziehbar und sachlich korrekt ist, die Nachzahlung zu leisten.
In jedem Fall ist es ratsam, beim Mieterbund, bei der Verbraucherzentrale oder bei einem Rechtsanwalt Beistand zu holen.
Beste Grüße
Kocki
Hallo, ja das ist ja eine ziemlich verworrene Sache.
Wichtig!!! Sofort Einspruch einlegen sonst ist die Frist rum und einen Anwalt nehmen. Hier werden Sie ohne Anwalt nichts erreichen.
Grüssle Christina
Hallo
der Vermieter hat immer ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes zeit Ihnen eine korrekte Heizkostenabrechnung zuerstellen. Geht Ihnen die Abrechnung nach diesem Zeitraum zu und endet diese Noch mit einer Nachforderung, dann hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf die Nachforderung.
Gern sind wir bereit Ihre Abrechnung fachlich zu prüfen.
wir führen selbst keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsberatungsgesetzes durch.
Bei rechtlichen Problemen übergeben wir Ihre Fälle dem mit uns kooperierenden Rechtsanwalt
Hallo Sabrina,
sicher hast du schon einige Antworten bekommen, leider war mein Computer ausgefallen. Sorry.
Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter in 2 Schritten abrechnen, aber nicht mehr nach Ablauf der Freist. Wie schon geschrieben, hätte er bis zum 31.12.2010 die gesamte Jahresrechnung für das Abrechnungsjahr 2009 vorlegen müssen. Es geht nicht aus der Frage hervor, ob er das getan hat, sondern nur, dass er Ostern GEMAHNT hat.
790 Euro Heizkosten für die Monate Nov., Okt., Dez sind nicht ungewöhnlich! Es war sehr kalt, und die Energiekosten sehr teuer. Zudem weiß ich nicht, auf wie viel qm ihr wohnt…
Gruß
Mary