Liebe/-r Experte/-in,
unser Vermieter hat uns mitgeteilt, dass die Nebenkostenabrechnung für 2009 nicht korrekt war und fordert nun eine Nachzahlung in Höhe von 240 €. Müssen wir diesen Betrag zahlen oder ist er bereits verjährt?
Vielen Dank für die Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
Uwe Heinen
Ist verjährt. Musst Du nicht zahlen.
Hallo aus Bernburg,
auf den ersten blick scheint es so zu sein, aber wenn er es nicht zu vertreten hat, kann sich die Verjährung verschieben.
Zusätzlich muss abgewogen werden ob künftig die Stimmung und das Wohnen gut oder weniger gut sein soll, denn was verbraucht wurde sollte auch bezahlt werden.
Nicht immer ist (als Nutzer fremden eigentumes),alles Machbare auf Dauer vorteilhaft.
LG aus Bernburg
Hallo Uwe,
normalerweise ist das verjährt. Liegt der Fehler bei einer unkorrekten Abrechnung bei den „Zuliefermedien“ wie Strom-und Gas/Elt-Versorger, Grundsteuern usw-eben alles, was Außenstehende an den Vermieter liefern, dann kann der Vermieter eine Nachforderung verlangen. Ist es jedoch seine eigene Schusslichkeit, dass er irgend etwas vergessen hat, mit zu berechnen-kann es NICHT nachgefordert werden. Dann ist das mit dem Datum 31.12.2010 erledigt gewesen und er hat Pech. Verlangen Sie von ihm bitte genau, worin der Fehler lag als Kopie. Darauf muß dann auch das Datum des korrigierten „Zulieferfehlers“ deutlich zu sehen sein, was unbedingt nach dem 31.03.2010 liegen müßte. Die Medien rechnen immer alle bis dahin ab, weil sie an die Jahres-Bilanz gebunden sind.
Da wir aber inzwischen 2011 haben, erscheint mir das alles sehr! unwahrscheinlich…
Also: nur zahlen, wenn es tatsächlich von „außen“ nachberechnet wurde. Auch wenn Ihr Vermieter eine Firma mit der Berechnung beauftragt haben sollte-was ja viele machen, dann hat er das Problem mit der Firma, aber nicht mit Ihnen und darf Ihnen das nicht in Rechnung stellen.
Hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
Schlimmstenfalls verweigern Sie die Nachzahlung einfach, dann „muß“ Ihr Vermieter die Zahlung einklagen und spätestens dann muss er nachweisen, warum er die Nachzahlung fordert.
Doch Sie müssen mit Begündung in Widerspruch gehen, per Einschreiben m.Rückantwort.
MfG
Waldi64
Hallo Waldi64,
im Schreiben des Vermieters stand, daß die Firma (Brunata), welche die Zählerstände abliest, die Zähler vertauscht hat.
MFG
Uwe
Hallo nach Bernburg,
im Schreiben des Vermieters stand, daß die Firma (Brunata), welche die Zählerstände abliest, die Zähler vertauscht hat.
Wir wohnen nicht mehr in dieser Wohnung. Haben seit dem 1.1.2011 ein eigenes Haus.
MFG Uwe
Die Frist für die Erstellung einer richtigen Nebenkostenabrechnung Für 2009 durch den Vermieter endete mit Ablauf des Jahres 2010. War diese Abrechnung falsch kann er sie unter Umständen in der Abrechnung für 2010 korrigieren. Das gilt aber nur wenn er nachweislich Rechnungen zu Spät erhalten hat, So dass diese nicht mehr in die Abrechnung 2009 einbezogen werden konnten. Zwischendurch, im Laufe des Jahres, ohne eine neue Abrechnung zurück zu erstellen, kann er gar nichts fordern
Hat der Vermieter versäumt, innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode eine Nebenkosten-abrechnung zu erstellen, kann er deshalb keine Nachforderungen mehr gegenüber dem Mieter geltend machen.
Die versäumte Frist hat aber über den Zeitraum der Nachzahlungen hinaus keine Auswirkungen auf zukünftige Abrechnungen. Bezüglich der zu leistenden Voraus-zahlungen kann sowohl der Vermieter als auch der Mieter eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen fordern. Der VIII. Senat hatte kürzlich über die Anpassung der Vorauszahlungen zu entscheiden. Im betr.Fall hatte der Vermieter für eine Abrechnungsperiode keine fristgerechte Betriebskostenabrechnung erstellt.
Für das Folgejahr forderte er eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen.
Der BGH gab dem Vermieter Recht, weil sich die Anpassung bezüglich der Voraus-zahlungen auf einen anderen Abrechnungszeitraum bezieht als die Nachzahlung.
(BGH, Urteil v. 16.06.2010, Az.: VIII ZR 258/09)
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Sie sollten mal „googeln“ unter folgenden Links - Urteils-Datenbanken -
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/katalog_n…
http://www.stern.de/wirtschaft/immobilien/immobilien…
http://www.bmgev.de/mietrecht/tipps/mietvertrag/inde…
http://www.mieterbund.de/
http://www.mietrecht-information.de/Neues_Mietrecht…
http://bundesrecht.juris.de/index.html
Beachten Sie bitte, daß jegliche Stellungnahmen von mir bzw. meine Hinweise nur auf meinen persönlichen Erfahrungen und Kenntnissen beruhen und in keinem Falle eine sogenannte Rechtsbesorgung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes darstellen.
Salvo errore et omissione…
Eine Gewähr oder Haftung für die Richtigkeit meiner Ausführungen wird nicht übernommen.
Beste Grüße USKO
Sehr geehrter Herr Heinen,
zunächst einmal ist die Frage, in welcher Form Ihnen Ihr Vermieter dies mitgeteilt hat. Unabhängig davon sind Nebenkosten innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abzurechnen. Demnach dürfte in Ihrem Fall wohl Verjährung eingetreten sein. Sicherheitshalber würde ich das aber durch einen Anwalt prüfen lassen.
Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth
Hallo,lieber Uwe
da man das Rad nicht zweimal erfinden kann,füge ich Dir eine Darstellung eines Rechtsanwaltes bei, bei dem Deine Frage in allenn Facetten beleuchtet werden. Hoffe, Du bist damit zufrieden.
Mit freundlichen Grüßen
Fristen bei Nebenkostenabrechnungen
Nebenkostenabrechnung für Wohnraum – auf welche Fristen Mieter und Vermieter unbedingt achten müssen!
Der Vermieter ist zur Betriebskostenabrechnung verpflichtet, denn der Mieter hat hierauf einen rechtlichen Anspruch nach § 556 Abs.3 S.1 BGB. Doch bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung muss der Vermieter auf verschiedene Fristen achten, was häufig aber übersehen wird. Hierdurch entstehen schnell Fehler, die bis zur Unwirksamkeit der ganzen Betriebskostenabrechnungen führen können. Als Mieter sollte man deshalb diese Fristen kennen und jede Nebenkostenabrechnung darauf überprüfen. Als Vermieter muss man tunlichst auf die Einhaltung dieser Fristen achten.
Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss deshalb dem Mieter bis spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen. Problematisch ist für den Vermieter vor allem der Beweis des Zugangs; gegebenenfalls könnte er sich den Empfang der Abrechnung vom Mieter quittieren lassen.
Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2006 muss der Mieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2007 erhalten haben. Es ist also damit zu rechnen, dass viele Mieter noch in den letzten Tagen des Jahres Post von Ihren Vermietern oder den beauftragten Hausverwaltungen bekommen werden.
Überschreitet der Vermieter jedoch diese 12-Monatsfrist, kann er in der Regel ge-mäß § 556 Abs.3 S.3 BGB vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Verwei-gert der Mieter nämlich die Nachzahlung müsste der Vermieter im Rahmen eines Prozess beweisen, dass er für die Fristversäumnis nichts kann, was häufig nicht gelingen wird. Das Verschulden der Hausverwaltung wird dem Vermieter in der Regel zugerechnet, ebenso die verspätete Jahresabschlussrechnung des WEG-Verwalters. Etwas anders kann für die erst verspätet erhaltene Abrechnung eines Versorgungsunternehmens gelten. Siehe hierzu aktuell auch die Entscheidung des LG Hannover (Az: 13 S 21/07 = WuM 2007, 629).
Auf der anderen Seite gilt zu beachten, dass der Mieter trotz der verspäteten Abrech-nung dennoch die Auszahlung eines eventuellen Guthabens von seinem Vermieter verlangen kann.
Zur Fristwahrung genügt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung; materielle Fehler wie ein Additionsfehler sind unerheblich und können auch später noch berichtigt wer-den.
An eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung stellt die Rechtsprechung vier An-forderungen:
• die Zusammenstellung muss die Gesamtkosten der Wohnanlage in geordneter Form enthalten,
• der auf den Mieter entfallende Anteil muss berechnet sein
• und der Verteilungsschlüssels muss soweit nicht bekannt erläutert werden,
• die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Vermieters müssen angegeben und von dem anteiligen (Gesamt-)Kosten, die auf den Mieter entfallen, abgezogen werden
3. Widerspruchsfrist
Zur Überprüfung der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter anschließend 12 Monate Zeit, § 556 Abs.3 S.5 BGB. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs.3 S.6 BGB. Zudem müssen die vom Mieter erhobenen Einwendungen ausreichend bestimmt und konkret sein. Zu beachten ist aber, dass die Nebenkostenabrechnung nicht erst nach Ablauf dieser 12 Monate zur Zahlung fällig ist, sondern gemäß § 286 Abs.3 BGB bereits 30 Tage nach Zugang.
Natürlich hat der Mieter das Recht, Belege einzusehen, allerdings kann er nur unter bestimmten Voraussetzungen auch Verlangen, dass er Kopien gegen Kostenerstattung vom Vermieter erhält. Beispielsweise ist es nicht ausreichend zu beanstanden, dass die Heizkosten dieses Jahr zu hoch seien.
Strittig ist, ob eine vorbehaltlose Zahlung der geforderten Betriebskosten durch den Mieter die spätere Geltendmachung von Einwendungen ausschließt. Dies kann nach Auffassung des Verfassers gemäß § 814 BGB aber nur dann gelten, wenn der Mieter gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war. Ganz sicher ist der Mieter aber nur, wenn er bei der Überweisung des Nachzahlungsbetrags die Überprüfung und mögliche Rückforderung vorbehält.
Im Zweifel gilt deshalb:
• Fristen überprüfen
• Belege einsehen
• Mit dem Vermieter über Probleme und Fragen zur Betriebskostenabrechnung sprechen
• Im Zweifel nur eine Teilzahlung leisten unter Rückforderungsvorbehalt
• Die Nebenkostenabrechnung von einem Rechtsanwalt ihres Vertrauens überprüfen lassen
Zusammen gefasst und kommentiert von
Boris Mattes
Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
in allen Fällen die der Vermieter nicht zu vertreten hat, muss bezahlt werden! da ist die Rechtsprechung eindeutig und jeder der Geld fordern kann, wird dies auch mit allen Mitteln tun, also notfalls Klagen und Pfänden (lassen).
Hallo,
hier geht es gar nicht um Verjährung, mit dem Saldenausgleich, d.h. Zahlung durch den Mieter nach Abrechnung, sind gegenseitige Ansprüche im Prinzip ausgeschlossen.
Nur bei außergewöhnlicher Begründung (Straftat, Täuschung, Betrug bewiesener maßen) könnten Neuberechnungen möglich werden. Fehler, die dem Vermieter oder seinen Dienstleistern zuzurechnen sind treffen ihn allein!!
Ich empfehle, mit dem Vermieter zu reden, wenn es erkennbar Sinn macht, ansonsten ablehnen.
Gruß suver
Hallo Uwe,
wer hat es zu verantworten, dass die Abrechnung nicht korrekt ist? Liegt der Fehler beim Vermieter/Verwalter oder bei einem Versorger? Das muss vorher geklärt sein, um Verjährung prüfen zu können.
Alles Gute von wawida
Hallo Uwe,
die Nebenkostenabrechnung 2009 hätte bis zum 31.12.2010 erstellt werden müssen.
Eventuelle Nachforderungen kann der Vermieter nur geltend machen, wenn ihn kein Verschulden trifft. Z.B. Wenn die Abwasserrechnung erst jetzt erstellt wurde, dies ist bei einigen Städten leider so.
Also am besten mal nachfragen, wie er zu der Nachforderung kommt und die Belege dazu zeigen lassen.
Schönen Gruß
Lendzy
Kommt darauf an, ob die Abrechnung formell oder materiell nicht in Ordnung war. Sie sollten die Hilfe eines örtlichen Mietervereins in Anspruch nehmen.