Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo zusammen,
ich bitte um eure Meinung:
Mieter A zieht am 30.11.2009 aus; Heizungszähler werden nicht gelesen.
In Juni 2011 bekommt A vom Ex-Vermieter eine „Abrechnung WJ 2010
Verbrauchskosten Ista vom 1.7.2009 bis 30.06.2010 605,44€
Verbrauchskosten Ista vom 1.7.2009 bis 31.11.2009 252,27€
(Wasser, Abwasser, Heizkosten, Gebühren)“
Dazu die Abrechnung von Ista für die Abrechnungszeitraum 1.7.2009 bis 30.06.2010 mit Gesamtkosten 605,44€

Frage: Ist der Vermiter nicht verpflichtet nach Gradzahltagen zu rechnen? Hier wurde offensichtlich nach einer 12tel Aufteilung gerechnet.

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ja, wenn nichts abweichendes vereinbart wurde

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Danke Laren!

ja, wenn nichts abweichendes vereinbart wurde

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Hallo Anca,

ich vermute, dass keine geregelte Wohnungsabnahme inkl. Begehnungsprotokoll und Notierung der Zählerstände (Wasser, Strom, Heizungskörper) erfolgt ist. Bitte zukünftig darauf bestehen, dass eine Abnahme schriftlich festgehalten wird.

In diesem Fall hat ja der Vermieter keine andere Wahl als nach Monaten abzurechnen. Entscheident ist aber was im alten Mietvertrag über die Abrechnung der Neben- und Heizkosten vereinbart wurde. Bitte hier nachsehen.

Was mich aber stutzig macht ist dein Hinweis, dass die NK-Abrechnung mit „WJ 2010“ ausgewiesen wird. Da du ja nicht im Jahr 2010 dort gewohnt hast, trifft diese Abrechnung für dich ja nicht zu, oder sehe ich das nicht richtig?
Der Vermieter ist verpflichtet, die Abrechnung für das Jahr 2009 nach 12 Monaten zu erstellen. Kommt die Abrechnung nicht nach 12 Monaten postalisch bei dir an, mußt du nichts nachbezahlen, da der gesetzliche Zeitraum überschritten ist. Nur wenn der Vermieter dafür außerordentlche Gründe angeben kann, wie z.B. Erkrankung seines Steuerberaters, die Heizkostenabrechnung ist zu spät zugestellt worden, etc., sind mehr als 12 Monate erlaubt.
Beste Grüße
Kocki

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Hallo Koki,
danke dir erstmal für die Antwort.
Die Zählerstände vom Heizungskörper konnte man nicht so einfach lesen, da muß einen Termin gemacht werden und jemand kommt und steckt die Röhrchen in einem Gerät um den Stand zu lesen, usw. Das kostet selbstverständlich auch und der Vermieter wollte das nicht machen.
Mit „WJ 2010“ wurde (unglücklich) der Abrechnungszeitraum 01.07.2009 - 30.06.2010 genannt.
Das Abrechnungsdatum ist tatsächlich 16.05.2011, so spät kommen halt die Abrechnungen von der Hausverwaltung/Ista.
Wo steht das mit den 12 Monate nach dem Auszug? Würde ich gerne lesen…
Danke nochmal für deine Mühe,
Anca

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Hallo Anca,

die 12 Monate beziehen sich generell auf die Erstellung der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter. Hier die gesetzliche Begründung:

  1. Abrechnungszeitraum
    Der Abrechnungszeitraum, also der Zeitraum, für welchen der Vermieter die
    Betriebskosten zusammenstellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr lang sein; dies
    folgt ebenfalls aus § 556 Abs.3 S.1 BGB. Der Abrechnungszeitraum muss nicht
    notwendigerweise mit dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) übereinstimmen; zieht der
    Mieter zum Beispiel zum 1. April ein, kann als Abrechnungszeitraum auch die Zeit
    vom 1. April bis zum 30. März des Folgejahres gewählt werden. Das Wahlrecht
    hierzu hat nach herrschender Meinung der Vermieter, wenn die Parteien nicht
    ausdrücklich etwas anderes z.B. im Mietvertrag bestimmt haben. Ist der
    Abrechnungszeitraum aber einmal festgelegt, kann er nicht mehr einseitig
    abgeändert werden.
    In dem obigen Beispiel wäre aber auch ein Abrechnungszeitraum von weniger als
    einem Jahr möglich; dies gilt ebenso für die Folgejahre, denn nur der maximale
    Abrechnungszeitraum von 12 Monaten muss eingehalten werden, das unterschreiten
    ist zulässig. Rechnet der Vermieter jedoch über einen Zeitraum von mehr als 12
    Monaten ab, so ist die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt.
    Umstritten ist aber, ob der eventuell der gesamte nachgeforderte Betrag wird nicht
    fällig ist oder nur der die 12 Monate übersteigende. Sofern die Ausschlussfrist des §
    556 Abs.3 S.3 BGB noch nicht abgelaufen ist, sollte der Vermieter schleunigst eine
    neue Abrechnung erstellen, um diesen Fehler zu beseitigen.

Aber wie schon gesagt, der Mietvertrag ist hier die entscheidende Basis.

Beste Grüße
Kocki

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Hallo Anca,

es ist richtig, wenn der Verbrauch bei Auszug nicht abgelesen worden ist, ist die Gradtagszahlentabelle anzuwenden.
Ebenfalls richtig ist, dass hier der Betrag von 605,44 EUR : 12 ermittelt worden ist und dann mit 5 (Monate 07/Juni bis 11/November = 5) multipliziert worden ist und das ist bei der Ermittlung von Heiz- und Warmwasserkosten falsch.

Die Grandtagszahlentabelle gibt für den Zeitraum vom 01.07.09 bis 30.11.2009 einen Gradtagswert von 267 bzw. 26,7 % aus, der zur Berechnung herangezogen werden muss. Dieser Wert ist insofern natürlich wesentlich weniger gegenüber der vorangegangenen Berechnung, da nur 26,7% der Kosten statt vorher 41,67% (Umrechnung: 100 (%): 12 x 5) hier zum Tragen kommen.

Freundliche Grüße

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Hallo nochmals Anca,

entschuldigung, aber ich habe soeben bemerkt, dass sich ein Übertragungsfehler eingeschlichen hat:
Es ergibt sich ein Gradtagswert von 257 bzw. 25,7% und demnach eine entsprechend geringere Rechnung gegenüber v.g. 26,7%.

Freundliche Grüße

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Danke Dir Sabine, das hat viel geholfen!

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Hallo Sabine,

ich versuche mal den Endbetrag zu rechnen
Gesamtkosten T = 605,44 Euro
H1 = 30% Grundkosten Heizung 69,38
H2 = 70% Verbrauchsk.Heizung 328,83
W1 = 30% Grundkosten Warmwasser 29,96
W1 = 30% Verbrauchsk.Warmwasser 165,63
Heiz- und Warmwasserkosten = H1+H2+W1+W2 = 593,80 Euro
Der Rest sind Hausnebenkosten 11,64 Euro - hier sind keine Gradtagszahlen anzuwenden, sondern 5/12, richtig?
Alles andere müsste aber nach Gradtagszahlen gerechent werden, meiner Meinung nach.
Also 593,80 * 256,33 / 1000 + 11,64 * 5 / 12 = 157,06 Euro zu bezahlen

In Vergleich der Zweite Versuch des Vermieters:

Fixkosten = 605,44 - 328,83 - 165,63 = 110,98 Euro
Hier wurden Grundkosten Heizung und Warmwasser als Fixkosten betrachtet!
Weiter geht’s so:
Fixkosten zu 5/12 ergibt 46,24
Heizkosten 328,83 * 256,33 / 1000 Gradtagszahlen = 84,29
Warmwasserkosten
2 Personen zu 5 Monaten = 10/17 Einheiten (!!!) von 165,63 ergibt 97,43
Gesamt 227,96 Euro zu bezahlen

Welche Rechnung ist richtig?

Ich habe mir nochmal die HeizkostenV. angeschaut:
§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel (3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.
Mit „Maßstäben“ ist hier die Gradtagszahlentabelle gemeint, oder? Keine Spur von Personenzahl bei Warmwasser …

Sorry dass mein Beitrag so lang geworden ist, ich hoffe ich nerve nicht zu viel.

Danke und Gruß,
Anca

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Ich habe inzwischen gelesen dass die Warmwasserkosten zeitanteilig gerechnet werden, sie hätten mit der Temperatur draussen nichts zu tun, damit ändert sich meine Abrechnung wie folgt:
398,21 * 256,33 / 1000 + (195,59 + 11,64) * 5 / 12 = 188,42 Euro

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Hallo,
leider kann ich mit den Angaben nicht sooo viel anfangen.
was sind denn nun die Verbarauchskosten? 605.44 oder 252,27€
Die Frage ist leider nicht präzise…
Gruß
Mary

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Hallo Mary,

605,44 Euro sind Gesamtkosten für das ganze Jahr. Davon:
Grundkosten(30%) Heizung 69,38
Verbrauchsk.(70%)Heizung 328,83
Grundkosten(30%) Warmwasser 29,96
Verbrauchsk.(70%) Warmwasser 165,63
Hausnebenkosten 11,64 Euro

Wenn der Vermieter 252,27€ für die 5 Monate verlangt, dann hat er die Aufteilung nach Zeit errechnet:
605,44 * 5 / 12.

Ist es richtig so?

Gruß,
Anca

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Hallo Anca,
nein, es kann nicht alles nach Gradtagszahlen abgerechnet werden, NUR die VERBRAUCHSKOSTEN HEIZUNG.
Und alles ist in Abhängigkeit von denen als 1. Position der Abrechnung zu ermittelden GESAMTBETRIEBSKOSTEN DER ANLAGE zu errechnen.

Aufgrund der Betragsteilung in Heiz- und Warmwasseraufbereitungskosten nehme ich an, dass es sich um eine zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme und Warmwasser handelt und der § 2 der HKVO (Gebäude mit 2 Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt) keine Anwendung findet und es sich bei dem Betrag von 605,44 EUR um Deinen persönlichen Kostenanteil für Heizung und Warmwasseraufbereitung handelt, wobei ich nicht weiß, ob der richtig ermittelt worden ist.
Bei verbundenen Anlagen ist nach HKVO § 9 abzurechnen und speziell der Nutzerwechsel ohne Verbrauchserfassung bzw. Ablesung n. § 9b Abs. 2 i.V.m. Abs. 3.
Die Kosten der Warmwasseraufbereitung sind nach qm und Personen zeitanteilig abzurechnen – im Prinzip wie in vorangegangenen Abrechnungen, sofern diese wie in § 7, 8 und 9 beschrieben abgerechnet worden sind.

Die Hausnebenkosten sind, sofern sie nicht einem Nutzer als Verursacher zuzurechnen sind, zunächst durch alle Wohneinheiten der Anlage zu teilen und dann anteilig der Nutzungszeit den bereits ermittelten Kosten zuzurechnen, sofern sie nicht bereits eingeflossen sind.

Fazit:
Ich kann nicht sagen, ob alle Kosten und Berechnungen in den genannten Beträgen berücksichtigt worden sind und ob die in § 9 HKVO aufgeführten Formeln angewendet worden sind, da die Kosten in Abhängigkeit von den ermittelten GESAMTBETRIEBSKOSTEN der Anlage (HKVO § 7 (2) und 8 (2)), aller Personen, die in dem Abrechnungszeitraum die Anlage bewohnt haben und der zugrundezulegenden Gesamtwohn- und Nutzflächen etc. zu ermitteln sind und - ich bitte um Verständnis, dass ohne die zugrundezulegenden konkreten Daten und Fakten der Wohnanlage/MFH im Abrechnungszeitraum und der speziell getroffenen Vereinbarungen und auch anderer im Berechnungszeitraum zu berücksichtigenden abrechnungsrelevanten Daten keine konkreten Aussagen getroffen werden können.

Freundliche Grüße,

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Hallo Sabine, Danke Dir!