Re: Nebenkostenabrechnung

Der Abrechnungszeitraum, also der Zeitraum, für welchen der Vermieter die Betriebskosten zusammenstellt und abrechnet, darf maximal ein Jahr lang sein; dies folgt ebenfalls aus § 556 Abs.3 S.1 BGB. Der Abrechnungszeitraum muss nicht notwendigerweise mit dem Kalenderjahr (01.01.-31.12.) übereinstimmen; zieht der Mieter zum Beispiel zum 1. April ein, kann als Abrechnungszeitraum auch die Zeit vom 1. April bis zum 30. März des Folgejahres gewählt werden. Das Wahlrecht hierzu hat nach herrschender Meinung der Vermieter, wenn die Parteien nicht ausdrücklich etwas anderes z.B. im Mietvertrag bestimmt haben. Ist der Abrechnungszeitraum aber einmal festgelegt, kann er nicht mehr einseitig abgeändert werden.

In dem obigen Beispiel wäre aber auch ein Abrechnungszeitraum von weniger als einem Jahr möglich; dies gilt ebenso für die Folgejahre, denn nur der maximale Abrechnungszeitraum von 12 Monaten muss eingehalten werden, das unterschreiten ist zulässig. Rechnet der Vermieter jedoch über einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten ab, so ist die Betriebskostenabrechnung nicht ordnungsgemäß erstellt. Umstritten ist aber, ob der eventuell der gesamte nachgeforderte Betrag wird nicht fällig ist oder nur der die 12 Monate übersteigende. Sofern die Ausschlussfrist des § 556 Abs.3 S.3 BGB noch nicht abgelaufen ist, sollte der Vermieter schleunigst eine neue Abrechnung erstellen, um diesen Fehler zu beseitigen.

Gemäß § 556 Abs.3 S.2 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Die Nebenkostenabrechnung muss deshalb dem Mieter bis spätestens zum letzten Tag der Frist zugehen. Problematisch ist für den Vermieter vor allem der Beweis des Zugangs; gegebenenfalls könnte er sich den Empfang der Abrechnung vom Mieter quittieren lassen.

Endet der Abrechnungszeitraum beispielsweise am 31.12.2006 muss der Mieter die Abrechnung bis spätestens 31.12.2007 erhalten haben.

Überschreitet der Vermieter jedoch diese 12-Monatsfrist, kann er in der Regel gemäß § 556 Abs.3 S.3 BGB vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Verweigert der Mieter nämlich die Nachzahlung müsste der Vermieter im Rahmen eines Prozess beweisen, dass er für die Fristversäumnis nichts kann, was häufig nicht gelingen wird. Das Verschulden der Hausverwaltung wird dem Vermieter in der Regel zugerechnet, ebenso die verspätete Jahresabschlussrechnung des WEG-Verwalters.

Etwas anders kann für die erst verspätet erhaltene Abrechnung eines Versorgungsunternehmens gelten. Siehe hierzu aktuell auch die Entscheidung des LG Hannover (Az: 13 S 21/07 = WuM 2007, 629).