Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

ich habe ein kleines Problem, ich wohne jetzt seit dem 01.11. nun genau 2 Jahre in meiner Wohnung und habe noch nie eine Nebenkostenabrechnung erhalten.

Wenn ich hier mit meinem Vermieter spreche werde ich immer nur vertröstet.

Nun habe ich etwas Angst, dass ich nun ggf. von 2 Jahren nachzahlen muss wenn ich beide Abrechnungen erhalte.

Was gibt es hier für Fristen? Verjährt nicht irgendwann die Forderung von der 1. Abrechnung? Ich meine man wird es nach 2 Jahren ja nur noch schlecht nachvollziehen können?

#2

Hallo,Ja,für das 1.Jahr läuft die Frist meines Wissens im Folgejahr zum 31.12. ab. Ich bin mir aber nicht sicher.Bitte gib die Frage weiter,bevor ich etwas falsches rate. LG

#3

Hallo Basmaster
die erste Abrechnung ist schon verjährt.
D. h. wenn du die Abrechnung nicht innerhalb 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungsjahr bekommst, mußt du nicht nachzahlen.
Allerdings mußt du bedenken, daß du auch Geld zurück bekommst u. der Vermieter unter Umständen diese einbehält.
Schreibe deinen Vermieter an u. setze ihm eine Frist.
Sollte er nach drei Aufforderungen nicht reagieren,teilst du ihm mit, dass du die Miete nur unter Vorbehalt weiterhin bezahlst u. setzt dem Vermieter eine letzte Frist.
Und kürzt dann die Miete,bis du eine Abrechnung erhälst.
Wichtig ist, dass du sämtliche Schreiben per Einschreiben/Rückschein zuschickst.
Und lass deine Abrechnung z. Bsp.bei einem Mieterverein prüfen.
Liebe Grüße
Heike

#4

Hallo Heike,

vielen Dank für die Antwort. D.h. wenn ich z.B. 500 € nachzahlen müsste hat der Vermieter pech und ich muss nichts bezahlen? Wenn ich aber 500 € zurück bekommen würde müsste er das mir überwiesen? Sollte man hier dann nicht noch bis zum 01.12 warten und dann anfangen mit den Einschreiben?

#5

Hallo setzen Sie ihren Vermieter schriftlich mit einem Termin in Verzug, anderfalls, können Sie von Ihrem Vermieter die Vorauszahlung zurück verlangen. Bei so einem Schreiben reagiert er meist. Ihr Info-Nebenkosten.de Team

#6

Bis zum 31.12 des nächsten Jahres muss sie vorliegen. Ab da können sie die Zahlung kürzen oder ganz aussetzen bis eine Abrechnung vorliegt.Ebenso ist der Anspruch des Vermieters nach dieser Zeit verfallen.

#7

Hallo Basmaster
auch der Vermieter muß dann nicht zahlen. Und Deinen Vermieter solltest du gleich anschreiben u. nicht erst am 1.12. Der 1. Brief geht ohne Einschreiben raus, mit der Bitte dir die Abrechnung von 2011 zukommen zulassen.
Liebe Grüße
Heike

#8

Du wohnst seit dem 1.11.10 in Deiner Wohnung, Deine Abrechnung vom 1.11.2010 bis 31.12.2010 hätte spätestens zum 31.12.2011 bei Dir eingegangen sein, dies bedeutet, solltest Du noch eine erhalten, ist diese für Dich gegenstandlos. Es könnte aber sein, das Dir eine Gutschrift zusteht, diese würde dieses Jahr zum 31.12.2012 verfallen, wenn Du keinen Einspruch, bzw. eine Herausgabe der Abrechnung verlangst. Vermutlich wird es eine Gutschrift sein, wenn Dein Vermieter Ansprüche hätte, wäre er bestimmt schon auf Dich zugegangen.

Grüße Alex

#9

Hallo,

Hier können Sie das nachlesen: BGB § 556

„(3) […]. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung
einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. […]. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

D.h. ich verstehe es so: Wenn z.B. der Abrechnungszeitraum im Dezember 2010 endete, dann musste der Vermieter spätestens im Dezember 2011 die Rechnung stellen.

Ich hoffe, ich konnte weiterhelfen.

Mfg

#10

Nachzahlen müssen Sie nur für das letzte Jahr: wenn bis zum 31.12.2012 nicht für 1.1.2011 bis 31.12.1011 eingegangen ist,müssenSie nicht nachzahlen . AusdenVorjahren ebenso. Aber: wenn Sie Guthaben hätten, bekommen Sie das nicht, weilSie keine Abrechung haben!!!
Wenn Sie glauben, das Sie nachzahlen müsten, dann fragen Sie nicht. VERJÄHRT! Auch wenn er das noch schickt. Wenn dort aber Guthaben steht, habenSie Anspruch darauf.

#11

Hallo Basmaster,

zunächst die Rechtslage:
Die Abrechnung muß spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB), danach sind Nachforderungen des Vermieters nicht mehr möglich !!!

Oder haben Sie eine Pauschale vereinbart? Dann muß nicht abgerechnet werden !

Zur Taktik:
Wenn Sie eine Rückzahlung erwarten, weil die Vorauszahlungen sehr hoch waren, dann sollten Sie die Abrechnung auf jeden Fall schriftlich (!) anfordern, denn der Vermieter muß dann abrechnen.
Wenn Sie eine Nachzahlung befürchten, dann sollten Sie besser stillhalten, denn nach Ablauf der Frist hat der Vermieter seine Ansprüche verwirkt.
Wenn Sie weitere Fragen haben, stehe ich gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#12

Hallo Herr Schütte,
Vielen Dank für die Antwort

da es meine erste Whg. ist kann ich es nur schlecht abschätzen ob ich was wieder bekomme oder noch bezahlen muss? An Nebenkosten zahle ich 100 € pro Monat.

Wann ist den der Abrechnungszeitraum wenn ich am 01.11.10 eingezogen bin? geht das vom 01.11.10-01.11.11
Oder war der erste Abrechnungszeitraum 0.11.10-31.12.10

#13

Hallo Basmaster,
ich habe für Sie mal „gegoogelt“. So wie es mir bekannt ist, können Sie vorübergehend Ihre mtl. Nebenkostenvorauszahlungen einstellen, bis der Vermieter Ihnen die Nebenkostenabrechnungen zugeschickt hat. Folgender Textauszug zu diesem Thema:

"Das Gericht erklärte, dass der Vermieter zwar grundsätzlich zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Nebenkostenabrechnung erstellt haben müsse. Unterlässt der Vermieter diese Abrechnung, dürfe der Mieter aber nicht alle seine Vorauszahlungen zurückfordern, da Nebenkosten für das Mietobjekt auf jeden Fall entstanden seien.

Ein Rückzahlungsanspruch käme lediglich in Betracht, wenn der Mieter die Wohnung während des Abrechnungszeitraumes überhaupt nicht genutzt hätte, und er nach dem Mietvertrag nur verbrauchsabhängige Nebenkosten schulden würde.

Statt eines Rückforderungsanspruches verwies das Oberlandesgericht Hamm den Mieter auf sein Recht, die Nebenkostenabrechnung einzuklagen oder die laufenden
Vorauszahlungen zurückzubehalten, bis der Vermieter endlich abrechnet."

Beste Grüße
Kocki

#14

Hallo Basmaster,

der Abrechnungszeitraum ist meist das Kalenderjahr, er kann aber auch anders festgelegt werden. Entscheidend ist, wie es im Haus mit allen Mietern üblich ist. Wenn Sie einziger Mieter im Haus sind, kann der Vermieter den Zeitraum frei wählen, er beträgt aber immer 12 Monate.
Klären Sie bitte zunächst, was vereinbart wurde.

Wenn das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum vereinbart wurde, dann kann der Vermieter für das Jahr 2010 keine Nachforderungen stellen. Für die Abrechnung 2011 hat er noch Zeit bis zum 31.12.12. Danach haben Sie 12 Monate Zeit zur Prüfung.

Wenn der Abrechnungszeitraum bei Ihrem Einzug am 1.11.10 begann, dann sind Nachforderungen für das erste Jahr nicht mehr möglich (1.11.10 - 31.10.11).

Zur Beurteilung der Vorauszahlung und ggf. Erstattung brauche ich ein paar Angaben

  • Gesamt-Betriebskosten (müssen belegt werden)
  • Wohnungsgröße in qm
  • bewohnte Fläche im Haus, qm gesamt
  • sind die Heizkosten enthalten?
  • wie werden die Heizkosten ermittelt, durch eine externe Firma?
  • gibt es Kosten der Gartenpflege?
  • Wenn ja, wer pflegt den Garten?
  • dürfen Sie den Garten nutzen?

Vielleicht kann ich die Vorauszahlung einschätzen, wenn ich die Daten habe.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#15

Hallo Herr Schütte,

Wohnungsgröße in qm sind 47 qm
bewohnte Fläche im Haus, sind auch nur die 47 qm
Heizkosten sind mit drin werden durch eine externe Firma abgelesen, ich habe solche Röhren an der Heizung mit eine Flüssigkeit die dann weniger wird.
Garten habe ich nicht es gibt aber ein Gärtner der den Hof sauber macht zu den Kosten weiß ich aber nichts genaues

#16

Hallo Basmaster,

nach meiner Einschätzung sind die Betriebskosten in Höhe von 100,- Euro monatlich plausibel.
Was aber wurde im Mietvertrag vereinbart? Eine Betriebskostenpauschale oder eine Vorauszahlung?
Welcher Abrechnungszeitraum wurde festgelegt? Kalenderjährlich (das ist üblich) oder gibt es keine Vereinbarung, dann beginnt m. E. der Zeitraum mit dem Einzug. Entsprechend gelten die von mit genannten Fristen zur Abrechnung.

Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie sie die Abrechnung fordern, wenn keine Pauschale vereinbart wurde.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#17

Hallo Herr Schütt,

im Mietvertrag steht da leider nichts weiter drin?
Ich weiß auch leider nicht was ich machen soll?
Zum 31.12.12 verjährt doch auch die Abrechnung 2011 für den Vermieter ? Sie haben geschrieben: Danach haben Sie 12 Monate Zeit zur Prüfung. Verstehe ich das richtig, dass der Vermieter dann kein Geld mehr fordern kann, wenn ich aber Geld zurück bekommen hätte ich Zeit bis zum 31.12.13?

#18

Hallo Basmaster,

der Vermieter ist gesetzlich zur Erstellung der Nebenkosteabrechnung verpflichtet!
Hier im Gesetz stehen alle Antworten leicht verständlich und präzise.

http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html

Gruß

Mary

#19

Hallo Basmaster,

Sie haben recht, spätestens am 31.12.2012 endet die Frist für die Abrechnung 2011. Danach sind Nachforderungen nicht mehr möglich. Wenn die Abrechnung vorher eingeht, haben Sie danach 12 Monate Zeit für die Prüfung.
Der Vermieter ist an die 12-Monatsfrist gebunden!. Der Mieter kann nach Ablauf immer noch die Abrechnung verlangen (wie lange, kann ich nicht sagen), das kann sich lohnen, wenn Rückzahlungen zu erwarten sind. Andernfalls kann es auch zu Mehrzahlungen im laufenden Jahr und zu Nachzahlungen für das noch nicht abgerechnete Vorjahr führen.

Es bleibt Ihre Entscheidung, bedenken Sie, daß die Betriebskosten üblicherweise jährlich steigen und daß Sie langfristig von einer Nichtanhebung der Vorauszahlungen profitieren könnten.

Mit freundlichen Grüßen
Jens Schütt

#20

Hallo,
eine Abrechnung hat grundsätzlich jährlich, für 12 Monate, zu erfolgen.
Die Kosten der 1. Abrechnung verjähren am 31.12. diesen Jahres.
L.G. Jihet