Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

wir haben ein Zweifamileinhaus gekauft. Ein Teil ist vermietet. Ich muß nun die Nebenkostenabrechnung fertig machen. Es existiert nur 1 Warmwasserzähler und 1 Zähler für das Öl.

Das Erdgeschoß steht noch leer, wurde nicht von uns beheizt. Ich lege nun die Heizkosten nach m" um. Legt man diese nach beheizte Wohnfläche, Wohnfläche ohne Kellerräume oder nach Gesamtwohnfläche um?

Ist es gesetzlich erforderlich einen zweiten Warmwasserzähler zu installieren?

Wie wird der Ölpreis angesetzt, da wir diesen Winter 2* tanken mußten. Gilt der Durchschnittspreis, der aktuelle Marktpreis bzw. der Preis der Preis der zunächst bezahlt wurde und der Restverbrauch von 2. Einkauf.

Grundsteuer: Der Verkäufer des Hauses
galt letztes Jahr als Eigentümer.
Er wollte beim Finanzamt seine gewerbliche Nutzung nicht ändern lassen und so mußten wir Ihm mehr Geld an Grundsteuer überweisen, wie tatsächlich angefallen wäre. Wie verhält es sich dürfen wir die Mehrkosten an die Mieterin umlegen?

#2

Hallo susu988,

um es kurz zu machen, von hier aus kann man einfach nicht exakt entscheiden und deshalb versuche ich es erst garnicht.
Fest steht, dass bei den Nebenkosten die leerstehende Wohnung zu Lasten des Vermieters mit einbezogen werden muss.
Dass Sie die leerstehende Wohnung nicht beheizt haben,kann der Mieter zwar glauben, aber eine Frostschutzheizung ist doch wohl auch für die leerstehende Wohnung erforderlich und da Sie ja derzeitig keine getrennten Wärmezähler haben,muss der über dem unbeheizten Erdgeschoß wohnende Mieter mehr heizen und da entstehen dann auch mehr Kosten.
Also unbedingt für jede Wohnung alle anstehenden Energien getrennt zählen durch zusätzlichen Einbau von
Wasser- und Wärmezählern.
Lassen Sie sich von einem Fachmann vor Ort beraten und dann sind sie künftig auf der sicheren Seite.

Herzliche Grüße sendet Ihnen

Heinz Brassel

#3

hallo, leider kann ich in diesem Falle keinen Rat geben.Da könnte aber ein Fachanwalt für Mietrecht bestimmt helfen.Lieber einmal eine Auskunft einholen da ist man auf der sicheren Seite. Wünsche viel Erfolg

#4

Hallo Susu,

  1. Kauft Euch dringend Literatur zum Thema Nebenkostenabrechnung.
  2. Die Heizkosten MÜSSEN lt. Heizkostenverordung verbrauchsmäßig erfasst und abgerechnet werden. Also müsst ihr Wärmemengenzähler installieren oder eine entsprechende Fa. damit beauftragen (Ista, Techem o.ä.)
  3. Für die Wasserabrechnung empfehle ich DRINGEND! ebnefalls Wasseruhren zu installeiren, ggf. an den jeweiligen Abnahmestellen, damit eine gerechte Abrechnung erstellt werden kann. Das vermeidet viel, viel Ärger, Missgunst, Misstrauen und schlechtes Klima. Um das zu vermeiden ist eine entsprechende Investition sehr,sehr gut angelegt!!
  4. Zum Ölpreis: Es gilt die Regel: Forst in- first out. Also: Der Öl-Rest 2012 -am 31.12.2012 hoffentlich gemessen- ist Teil der zweiten Tankfüllung, zum Preis der zweiten Tankfüllung. Der kommt aber erst bei der Nebenkostenabrechnung 2013 zum Tragen. Für die NKA 2012 wird nur das Öl berechnet, welches auch 2012verbraucht wurde, und kein Tropfen mehr!
  5. Wenn der Mieter nicht gewerblich dort gemeitet hat, darf ihm keine gewerbliche Grundsteuer berechnet werden. Die Diffenz müsst ihr tragen.

Viel Erfolg
Mary

PS: Wenln Dir die Antwort weiterhilft, gib doch einfach ein Sternchen…

#5

Ich kann Ihnen leider nicht helfen.

#6

Hallo,

das sind ja eine Menge fragen.

  1. Grundsteuer:
    hier kann nur die gewerbefreie Grundsteuer auf die Mieter (ohne Gewerbe) umgelegt werden.
  2. Heizkosten:
    Wenn keine Zähler da sind, dann schreibt der Gesetzgeber die Berechnung nach Wohnfläche vor.
    Es können nur Kellerräume auf die Mieter bezüglich der Heizkosten oder Stromkosten umgelegt werden, die auch von der Gemeinschaft benutzt werden!
    Die umlagefähigen Heizkosten:

Brennstoffkosten:
Der Vermieter muss möglichst wirtschaftlich einkaufen, also den Markt beobachten und in größeren Mengen einkaufen. Finanzierungskosten oder „Vorhaltekosten“ darf er nicht zusätzlich in Ansatz bringen. Grundsätzlich sind zwar in die Jahresabrechnung, d.h. in die Gesamtabrechnung und in die Einzelabrechnungen entsprechend dem tatsächlichen Zufluß und Abfluß alle Zahlungen und Einnahmen aufzunehmen, die in dem Abrechnungszeitraum getätigt worden sind. Eine Ausnahme gilt aber bei der Abrechnung der Heizkosten. Im Hinblick auf die in der Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung ist bei Heizkosten der Gegenwert des im Verbrauchszeitraum verbrauchten Brennstoffs und nicht die tatsächlichen Brennstoffausgaben in die Jahresabrechnung aufzunehmen Urteil des LG Köln, Beschluß vom 9. August 2004 , Az: 29 T 96/03. Der Vermieter muss möglichst wirtschaftlich einkaufen, d.h. günstige Preise ausnutzen und in größeren Mengen einkaufen (OLG Koblenz WM 86,282).

Danach sind die Brennstoffkosten bei Ölheizung mit Tanklager immer nach dem Prinzip „first-in first-out“ (FiFo) zu ermitteln. Das bedeutet, dass die Brennstoffe, die zuerst eingekauft und eingelagtert wurden auch zuerst wieder entnommen und in die Abrechnung mit diesem Einkaufspreis eingestellt werden. Es darf also nicht etwa ein Durchschnittspreis der lagernden Brennstoffe (z.B. Heizöl) nach den Einkauspreisen ermittelt und danach abgerechnet werden!

Wenn das Erdgeschoß in dem gesamten Abrechnungszeitraum leer Stand, ist jedoch im Winter wegen Frostschutz bis 5 Grad die Wohnung beheizt worden?
Wenn nicht, dann sind zumindest die Grundkosten der Heizung und Warmwasseraufbereitung (Strom-, Wartungs-, Schornsteinfeger-, etc. Kosten) auch auf die leer stehende Erdgeschoßwohnung nach qm Wohnfläche umzulegen.

Laut Gesetzgeber sind die Heizungs- und Wasserkosten nach Verbrauchs- und Grundkosten umzulegen. Hier würde ich mich bei den Stadtwerken oder bei „Haus und Grund“ erkundigen, ob nachträglich je Wohneinheit Zähler zu installieren sind.
Beste Grüße
Kocki

#7

DIe Heizkosten müssen Sie in diesem Fall nach qm umelegen. Maßgeblich ist nur das verbrauchte Öl. Endstand minus Startstand, denn es dürfen nur diejenigen Kosten umgelegt werden, die für das Öl entstanden sind, welches auch verbaucht wurde. Und dies nach dem first in- first out prinzip immer zu den genau angefallenen KOsten…

MIt einem Warmwasserzähler können Sie nichts anfangen. Dies ist eine Differenzabrechnung ,diese ist nicht zulässig, ausserdem fehlt ihnen der Gesamtverbrauch an Energie für die Warmwasserbereitung. Sie müssen also auch das Warme Wasser pauschal umlegen, auch wenn Sie das in Bezug des Leerstandes schlechter stellt.

ZU der Grundsteuer kann ich Ihnen leider nichts sagen

#8

Hallo, die Umlage bei einer Pauschalabrechnung erfolgt nach m² beheizbarer Fläche. Wenn die Kellerräume also beheizt werden, gehören sie dazu. Wenn Du das Warmwasser nach Verbrauch abrechnen möchtest, musst Du einen zweiten Warmwasserzähler haben, Differenzmessungen sind NICHT zulässig! Außerdem brauchst Du einen Wärmezähler, der ermittelt, wieviel des Brennstoffs für die Erwärmung des Warmwassers genutzt wurde. Auch das ist Vorschrift. Bei der Ermittling des Ölpreises gilt das Prinzip „first in - first out“ Du ermittelst also den Anfangsbestand gemäß des Preises der damaligen Tankung, zählst die beiden nachfolgenden Tankungen dazu und ziehst den Restbestand mit dem Preis der letzten Tankung ab. Dann hast Du die verbrauchte Menge und Summe. Zur Umlage der Grundsteuer kann ich leider nichts sagen. Viele Grüße.

#9

Hallo,
also es ist ein zweiter Warmwasserzähler erforderlich, nämlich für die vermieteten Räume (kann auch 1 für 2 Wohnungen sein), dann gibt es eine Formel wodurch man den Verbrauch der einzelnen Wohnungen feststellt. Aber da würde ich mich direkt mit einem Heizungsfachmann in Verbindung setzen!
Auch wenn das EG leer stand und nicht beheizt wurde (was ehrlich gesagt nicht in Ordnung ist!! da die Wohnung immer durch die Minusgrade Wasser aufnimmt und dem nächsten Mieter dann im Winter alles weggammelt!! aber das ist Ihre Sache) muss die Gesamte Wohnfläche aller Wohnungen genommen werden. Das die Wohnung leer stand, dafür kann der andere Mieter ja nichts. Den Schaden haben Sie selber zu tragen (können Sie übrigens bei der Steuer absetzen als Verlust!!)
Für das Öl dürfen Sie nur das angeben, was Sie selber bezahlt haben beim ersten Tanken und vom 2.ten Tanken der Teil, der verbraucht wurde zum bezahlten Preis) Können Sie genau ermitteln wieviel verbraucht wurde? Das ist häufig ein Knackpunkt bei diesen Kosten. Falls nicht kann ich nur empfehlen einen elektronischen Tankmesser zu holen. Da drückt man auf den Knopf und hat die genaue Höhe des Tankinhaltes.
Das mit der Grundsteuer ist eine Sauerrei, aber auch hier gilt, das hat mit den Mietern nichts zu tun, wenn Sie sich darauf ein lassen, ist das ein Geschäft auf Ihre Kosten und kann beim Finanzamt geltend gemacht werden, aber nicht bei den Mietern!! Die normale Grundsteuer kann natürlich nach QM Wohnfläche an die Mieter weitergegeben werden, aber nicht darüber hinaus!! Und stellen Sie sich darauf ein, dass die Mieter evtl. in Ihre Abrechnung (incl. aller Belege) schauen möchten. Bei den heutigen Preisen sollte man alles offenlegen können. (Außerdem haben Mieter darauf ein Anrecht!!) Alles Gute, Hase1

#10

Danke für die Info.
Habe die Wohnfläche nicht umgelegt. Der Mieter hat dadurch mehr Gunsten. Da der nicht vermietete Raum (doppelt so viel Wohnfläche) vom Rest des Hauses mit 10 Grad geheizt wurde, wäre die Nebenkostenabrechnung der Mieterin eigentlich viel höher.

Es existiert lediglich ein Zähler für Öl, Warmwasser wird ebenso mit Öl beheizt. Dies wurde vom Verkäufer des Hauses nicht separat umgelegt nur statistisch ausgewertet. Er hat rein das verbrauchte Öl nach qm umgelegt.
So wie ich das verstanden habe ist dies falsch.

#11

Hallo,
ja leider ist das falsch. Seit dem 1.1.13 ist es amtlich, das in jedem Haus wo Wohnungen vermietet werden ein extra Warmwasserzähler sein muss. (Meiner Meinung nach reine Geldschneiderei, aber es ist gesetztlich vorgeschrieben!!) Sie haben bis zum 31.12.13 noch eine Karenzzeit um ihn einbauen zu lassen, danach kann es vom Amt bei einer Überprüfung oder wenn es Ärger mit einem Mieter gibt, empfindliche Geldstrafen geben. Wenden Sie sich an einen Heizungsbauer, der kann Ihnen da weiterhelfen. Alles Gute, Hase1

#12

Hallo ,
mach dich bei Haus und Grund schlau . Ich weiß nicht dazu .
LG Herbert

#13

also dann mal

ob nun leer oder nicht, ohne wärmeerfassung, zählen alle räume mit heizungen mit ihrer fläche. ob nun in der garage oder im keller.

wozu gibts denn einen ölzähler ? oder is da etwas anderes gemeint ?

ja, gesetzlich wären auch wärmezähler oder heizkostenverteiler wichtig und keine subtraktionszähler boiler - ww-wohnung z.b.

Öl, first in, first out versteh die frage aber nicht

vielleicht sind sie mit der deutschen sprache nicht so vertraut, aber wenn sie das haus gekauft haben, dann hatten sie es nicht gekauft und dann hatten sie am 9/5/13 auch noch keinen winter gehabt in dem sie tanken konnten.^^

vermutlich sollten sie das übernommene öl mit dem an dem tag geltenden preis für 3000 liter veranschlagen.

wenn sie das haus übernommen haben, dann müssen sie abrechnen aber um ihre grundsteuer müssen sie sich doch kümmern. müsst ich mir jetzt etwas mit autosteuern zusammen dichten, ob es da genauso is wie mit grundsteuern. die wird doch nicht einmal für das ganze jahr festgelegt !? die endet doch mit eigentümerwechsel. aber dafür dürfen sie ja gern ihren finanzbeamten befragen
vermutlich müssem sie zwischen gewerbeeinheit und mieteinheit eine vorverteilung vornehmen.vielleicht gibts ja sogar zwei grundsteuerbescheide oder sogar 4 ^^